正在移动 ： 购房者的见解和住房挑战

正在移动：购房者的见解和住房挑战 2024年5月15日 关键要点 2024年美国银行购房者洞察报告显示，目前的租房者可能在五年内成为买家，这对人口增长的当地市场的住房构成了特别的挑战。 根据美国银行内部数据，东北和西部的许多城市在2024年第一季度继续出现人口净流出。在南方，情况变得更加微妙，一些大都市统计区域（MSA）继续显示人口上升，而其他地区似乎正在缩减。 总体而言，住房供应对我们在美国银行内部数据中看到的人口流动有广泛的反应。然而，尚不清楚南方租赁物业的供应是否足以满足不断增长的人口需求。我们还发现，在我们的数据中，对郊区住房的需求增加。 区域分化 在我们的季度“在移动”我们定期跟踪人口在主要大都市统计区域（MSA）的变化。我们通过使用固定样本的美国银行客户来做到这一点，这些客户自2019年第四季度以来每季度都有公开的消费者检查，储蓄，信贷和/或其他投资账户，为美国各地的人口流动提供实时指南。 图表1：东北MSA继续看到人口净流出，但南部的情况变得更加复杂根据美国银行内部数据，主要MSA的净人口变化（同比百分比变化，正表示净流入，负表示净流出） Exhibit1showsthelatestpicture.Inacontinuationoftrendssincethepreviousalsincethepremodal,therewerelargepopulationdeclinesinmanyNortheasternandwestMSAasofthefirstquarter2024.IntheNortheast,ourdatashowedthatNewYork’美国的人口同比下降了0.7%，而波士顿的下降幅度略小。在西部，旧金山、洛杉矶、西雅图和波特兰的人口同比均大幅下降。 然而，南方的局势变得更加微妙。虽然奥斯汀，圣安东尼奥，杰克逊维尔和坦帕都看到了大量的人口流入，但迈阿密和奥兰多似乎看到了人口的显着下降，上个季度这两个MSA的人口都加速了下降。 It’值得注意的是，由于我们的数据是基于固定的家庭样本，因此无法捕获国际移民的影响。相反，我们的分析旨在研究美国内部移民的变化。因此，人口普查局官方数据中的总体人口流动，也说明了国际移民，不一定与我们在某些MSA中的数据一致，尽管我们的数据应该给出类似的方向信号。 图表3：2024年第一季度人口变化主要由年轻一代驱动(Z世代/千禧一代)按世代划分的主要MSA人口净变化（2024年第一季度同比%） 从世代上看，如图表3所示，Z世代和千禧一代似乎正在推动MSA的净人口增长，这种增长正在加速，尤其是在哥伦布和奥斯汀。然而，有趣的是，许多人口同比减少的MSA正在看到老一辈（传统主义者/婴儿潮一代）以及年轻一代的大量外流。例如，根据美国银行的内部数据，在纽约和华盛顿特区，这些老一辈的人口下降得更快。 2024年美国银行购房者洞察报告(HBIR)–2024年3月对当前或未来房主进行的一项调查–providesvaluableinsightsintokeyhousingmarketdecisionsamongrespondents.Forexample,inExhibit4theHBIRsuggeststhatsignificantlymoreyoungpeoplehavemovedacrossinthepastyearcomparedtoolderpeople–which supportsourfindings.TheHBIRalsonotesthatcostoflivingisabiggerdriverforrecentmoversfromonestatetoanotherthanforothersame-statehousemovers(Exhibit5). 图表5：HBIR发现，与其他搬家者相比，跨州搬家的人更有可能出于生活成本的原因这样做%对问题“你为什么搬家?”的回答 住房挑战：正在进行中的工作？ 面对美国各地人口的这些变化，主要是由年轻一代和生活成本因素推动的，住房供应是否已经迎接挑战？ 人口普查局只公布截至2022年7月的MSA级住房存量估计，因此为了探索自那时以来供应的演变，我们查看自2022年7月以来每个MSA的新住房累计净私人许可。虽然并非所有许可证都会导致新的建筑和住房竣工，但这是对这些当地住房市场在过去几年中为应对人口变化而增加存量的指导。然后，我们将这一指标与美国银行内部数据在可比期间的人口变化进行比较，从2022年第二季度到2024年第一季度。 Exhibit6showsourfindings.Generally,itappearsthereisa‘好消息’故事。人口快速增长的MSA也倾向于看到相对强劲的累积住房供应。例如，在奥斯汀和杰克逊维尔，住房存量随着人口的增长而增加。 然而，也有一些例外。尽管哥伦布人口增长强劲，但其住房供应似乎相对较低。还有一些MSA，如奥兰多，尽管自2022年中期以来这一时期人口增长相对温和，但住房供应却强劲增长。 图表6：一般来说，自2022年年中以来人口增长强劲的MSA已经增加了住房供应 人口增长，2024年第一季度同比增长%，与2022年第二季度以来发放的累计住房许可证相比，相对于2022年中期的住房存量（%）。红色指标：2022年7月住房存量与人口的比值高于中位数。蓝色标记:2022年7月住房存量与人口之比低于中位数 住房供应响应相对于人口增长之间的一些不匹配的一种解释可能是住房存量相对于需求的起点。在图表6中，红色标记对应于MSA，其中截至2022年7月，相对于人口的初始住房存量高于所有MSA的中位数，而蓝色标记对应于低于中位数的MSA。奥兰多在供应相对紧张的时期开始，这意味着即使人口如此。’如果不增加太多，它仍然需要增加住房存量。 住房的类型也很重要…… 当然，住房的整体供应只是故事的一部分。下面是其他问题：相对于购买而言，出租的房产供应是否足够？住房供应是否在正确的地方开始？ 图表3中所示的向年轻人迁移的偏斜对租金/购买问题产生了重要影响，特别是在南方。相对于业主居住的住房，年轻人流入许多南部MSA可能会增加租金需求。而且，尽管许多南部的MSA已经看到整体住房供应的大幅增长，但租赁市场似乎仍然变得不那么实惠。 图表7显示了自2022年第二季度以来，我们覆盖的MSA的美国银行内部数据中的月租金支付中位数相对于美国中位数的变化。正数表明，该MSA的租金相对于全国中位数有所上升。在许多南部的MSA中，租金上涨速度快于美国中位数，尽管其中许多城市的住房供应似乎大幅增加。例如，坦帕已经看到年轻人的大量净流入，虽然它有一个坚实的整体住房供应反应，这似乎还不足以阻止租金负担能力下降。另一方面，奥斯汀。’美国的大型住房供应反应似乎在保持相对的租金负担能力方面更加成功。 图表8：在整个南部，可供租房者使用的住房单元的开工急剧增加有两个或两个以上出租单元的建筑物的总房屋开工量占总房屋开工量的百分比(%) 图表7：在一些MSA中，租金负担能力相对于美国中位数有所恶化，整体住房供应反应很大MSA租金支付相对于美国中位数的中位数（2022年第二季度至2024年第一季度的百分比变化） 租赁供应的某些明显疲软可能归因于时机。出租物业通常位于多户公寓楼中，通常比单户住宅要花费更长的时间。图表8显示，根据人口普查局的数据，近年来，美国和南方的多单元建筑中房屋开工相对于整体数量的比例确实急剧上升，其中一些供应可能尚未上市。 随着新的租赁供应的到来，似乎包括南方在内的许多城市的新租赁公寓的租金正在放缓，这可能会给搬家工人的负担能力带来一些喘息的机会。但是，尽管南方的租赁单位开工量有所增加，但其总体份额仍低于整个美国。在2021-23年间，南部地区的租金不足两个或更多单位的建筑开工总数的一半，尽管该地区基本上占了美国在此期间的所有人口增长。因此，在我们看来，这种租金供应是否足以限制长期的相对租金负担能力仍然不确定。 ...以及位置 另一个重要的问题是人们在MSA中移动。人口普查局区域信息可用于根据其各自的人口密度将MSA内的区域定义为主要城市，城市，郊区和农村地区。使用美国银行客户的固定样本数据集，我们可以使用这些信息来分析人们在MSA之间移动的位置是否发生了变化。 图表9显示了我们对南方发现的快照：与2019年相比，流入南部MSA的人们现在更有可能转移到郊区和农村地区。例如，在达拉斯，根据美国银行内部数据，进入郊区和农村地区的人口比例比大流行前高出近10个百分点。 2024年第一季度与2019年第一季度相比，人口向MSA郊区和农村地区的比例变化（百分点变化） 那么，住房供应是否与进入城市密度较低部分的更大流量相匹配？ 我们确实找到了一些证据表明情况确实如此。在图表10中，我们研究了人口密度与人口同比增长的南部MSA各县的住房开工变化之间的关系。我们发现，自2019年以来，人口密度最高的县的住房许可证份额普遍大幅下降，尽管许可证和较低的人口密度(每平方英里低于1000)之间的关系更加模糊。 图表10：住房供应变得不那么密集部分南部MSA内每平方英里县的人口密度（截至2020年人口普查），与2019年至2023年MSA内该县住房许可证份额的变化相比（％） 住房的下一步是什么？ 住房市场将如何发展？ 一个关键的考虑因素显然是我们在美国银行内部数据中看到的模式–东北和西部的人口下降，而南部的人口上升–继续。迹象表明，流入南部的人口变得更加分化，但在德克萨斯州和佛罗里达州的部分地区仍然很重要。这意味着南部的主要城市可能需要找到容纳这些不断增长的人口的方法。 此外，迄今为止，MSA的增长倾向于倾向于年轻人，他们通常更有可能租房而不是买房。但是HBIR表明，尽管喜欢租房的人的比例有所增加，但购买房屋仍然是最受欢迎的选择（图11）。该报告还表明，在目前租房的受访者中，年轻一代不成比例地表示他们打算在五年内买房(图12)。 今年的见解’sHBIR可能表明，如果目前的趋势继续下去，随着南方相对年轻的人口成熟，他们的住房需求将从租房转向购买。反过来，城市可能需要增长和发展其住房供应策略来应对这一挑战。 图表11：赞成租房的受访者比例相对于去年有所上升，但购买仍然更受欢迎 ％回答“鉴于当前的经济状况，您认为最好的选择是什么？” Methodology 选定的美国银行交易数据用于告知本报告中表达的宏观经济观点，应结合其他经济指标和公开信息加以考虑。在某些情况下，这些数据可能提供方向性和/或预测价值。使用的数据不全面；它基于聚合和匿名美国银行数据的选择，可能反映了可用数据的选择偏见和局限性。 我们对迁移模式的分析基于美国银行客户群，这些客户群在2020年第4季度至2023年第3季度之间每个季度都有开放式消费者支票、储蓄、信贷和/或其他投资账户。然后根据客户家庭地址提取迁移模式。这种方法产生了大约4500万客户的固定样本量。 对于美国银行’根据《购房者见解报告》，SparsResearch在2024年3月5日至3月18日期间代表美国银行进行了一项全国在线调查。总共完成了2,000项调查（1000个房主/1000个租房者），其中包括18岁或以上的成年人，他们在家庭财务决策中做出或分享，并且目前拥有房屋/以前拥有房屋或计划拥有房屋未来。调查完成情况按性别和年龄进行监测。 如果讨论，几代人的定义如下：1.Z世代，1996年以后出生；2.千禧一代：1978-1995年出生；3.X世代：1965-1977年出生；4.婴儿潮一代：1946-1964年 有关用于汇总数据的方法的其他信息可根据要求提供。 贡献者 大卫·迈克尔·廷斯利美国银行研究所高级经济学家 Sources 金伯利·沃伦全球风险分析总监 全球风险分析助理副总裁 2024年美国银行购房者洞察报告 Disclosures 这些材料由美国银行研究所准备，仅提供给您用于一般信息。就这些材料参考美国银行