房地产行业地产历史周期复盘：变化的周期，不变的交易

变化的周期不变的交易 地产历史周期复盘 核心结论 摘要内容 我们回顾了历史三轮地产复苏周期的政策面、基本面、市场面特点，为板块投资提供借鉴。 2008-2009：货币政策与行业政策大幅放松下，销售面积同比增速在政策放松5个 月 后 即 实 现 回 正 ， 政 策 预 期 与 基 本 面 支 持 下 ， 板 块 最 大 涨 幅215.1%，最大累计超额收益99.3%。 2010-2012：货币政策适度宽松，部分城市放宽行业政策，缺少全国范围宽松政策支持，基本面改善节奏偏慢，政策放松9个月后销售面积当月同比首次回正，政策与基本面均偏弱背景下，板块最大涨幅为46.3%，最大累计超额收益30%。 2014-2016：货币政策宽松，行业政策进行两轮宽松，同时启动棚改货币化安置，在政策持续释放背景下，销售市场虽然修复节奏偏慢但走出持续性增强走势，板块最大涨幅233.7%，最大累计超额收益98.8% 回顾三轮地产周期，由政策松绑到基本面兑现是板块行情的主线，基本面表现是收益的核心。三轮周期政策的宽松幅度、推进节奏，基本面的响应速度、复苏力度存在差异；随着地产周期被市场重复交易，预期先行的现象也越发显著；但从交易政策预期，到政策落地交易基本面修复预期，到基本面出现实质性改善的交易内核贯穿始终。 周雅婷S080052305000113828881824zhouyating@research.xbmail.com.cn 翟苏宁S080052404000513660049336zhaisuning@research.xbmail.com.cn 以政策为方向，基本面为核心的原则，我们认为近期行业有如下积极信号：①政策将消化存量纳入考量，尽管收储等政策落地节奏偏慢，但我们认为应该更关注政策导向转变的信号以及方向意义；②进入2024年国债收益率与租金收益率差额开始收窄，房价估值得到支撑；③二手房市场热度提升，部分核心城市在517政策后出现22年以来政策放松后少见的成交热度持续提升现象，向低能级城市以及新房市场传递信心。 相关研究 房地产：单月销售创年内新高，同比降幅持续收窄—百强房企6月销售数据点评2024-06-30房地产：新房成交环比改善，北京跟进“517新政”—房地产周报（2024年第26周：0624~0630）2024-06-30房地产：成交同环比改善上海二手房周成交创年内新高—房地产周报（2024年第26周：0617~0623）2024-06-24 投资建议：从政策方向来看，我们认为中期仍可乐观看待，若基本面走弱将催生新政策出台并加速收储动作执行；基本面来看，二手房市场出现成交量回升，租售比修复背景下，行业下行压力得到缓解，后续需关注7月进入淡季后市场热度延续性，以及热度向低能级城市及新房传递的节奏；交易层面来看，二手房市场及高能级城市修复具备相对确定性，建议关注核心城市土储高占比房企及二手中介行情，中期来看板块经历深度下跌，基本面下行节奏放缓，左侧博弈风险有所降低。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、优质地方国企越秀地产、区域龙头滨江集团，建议关注龙头房企华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国、稳健经营的头部民企龙湖集团。 风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 内容目录 一、08-09年：政策快速转向基本面积极反应下的强周期.....................................................41.1政策面：货币政策及行业调控政策迅速转向................................................................41.2基本面：基本面快速响应宽松政策短期实现供需双旺.................................................61.3市场面：政策为号流畅的上涨周期..............................................................................7二、10-12年：政策适度宽松基本面弱修复周期...................................................................92.1政策面：货币环境宽松行业政策适度放开...................................................................92.2基本面：政策松绑力度偏弱基本面修复周期较长......................................................102.3市场面：预期先行的弱修复行情.................................................................................12三、14-16：两轮宽松政策释放行业热度触及高位...............................................................143.1政策面：两轮宽松政策释放全面推进去库存.............................................................143.2基本面：政策持续出台基本面全面升温.....................................................................163.3市场面：政策预期推动行业触及高位强基本面支撑实现高超额收益.........................18四、从三轮周期看2021年后的新周期.................................................................................204.1 21年后周期回顾：政策逐步放松基本面仍弱势.........................................................204.2本轮周期：遵循着政策方向探寻基本面的积极信号...................................................23五、投资建议........................................................................................................................24六、风险提示........................................................................................................................25 图表目录 图1：商品房销售面积当月同比及70大中城市新建商品住宅价格指数环比（%）.................4图2：新增人民币贷款及当月同比...........................................................................................5图3：固定资产投资资金来源累计同比（%）.........................................................................5图4：2008-2009年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比（%）.................................................................................................................................................6图5：2007-2010年70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）...................................7图6：2007-2010年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）.7图7：2008-2009年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%）......................................................................................................................................8图8：2010-2013年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比（%）...............................................................................................................................................11图9：2010-2013年70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）.................................11图10：2010-2013年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）...............................................................................................................................................12图11：2011-2013年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%）....................................................................................................................................12图12：存贷款利率及存款准备金变化（%）.........................................................................15图13：降息降准政策带动房贷利率下行（%）.....................................................................15图14：2013-2017年商品房销售面积单月同比及70大中城市新建商品房住宅价格环比（%）....................................................................................................................................17图15：70大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%）......................................................17图16：销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）...................18图17：2013-2017年申万地产指数相对沪深300累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%）......................................................................................................