Heimstaden 有望进行资产私有化以减少债务 ， 流动性担忧持续存在 - 1Q24 信用报告和展望

Contents 简化的公司结构 亮点3综合季度审查4产品组合概述13财务信息14替代绩效指标30独立信息33 Heimstaden是一家工业投资者，并与长期机构投资者共同拥有HeimstadenBostad，他们分享Heimstaden的常青和可持续住宅投资理念。Heimstaden还是HeimstadenBostad的集团经理。Heimstaden有直接房地产持有瑞典和丹麦。 1Heimstaden Bostad / Allianz合伙企业拥有瑞典和德国投资组合的一部分。合并为集团公司。 2 Heimstaden Bostad发布了自己的合并财务报表。 亮点 •持续强劲的运营环境使NOI增长抵消了适度扩大的收益率，导致房地产价值增长0.8％（-3.9％）•实际经济占用率为98.3% (98.2%)•租金收入为38.76亿瑞典克朗（3698英镑），同类租金增长5.2%（5.0%）•NOI利润率为66.4%（64.9%），LTM NOI利润率为67.7%（64.9%）•净LTV为59.0%（54.9%），ICR为1.7倍（2.4倍）•The Privatisation Plan achieved a 31.5% premium to book value on 265 units sold. Proceedswill be priorised for liability management•Fredensborg完成了对冰岛投资组合的出售，Heimstaden获得了约7.5亿瑞典克朗的现金总延期购买价格•惠誉从BB下调至B，前景为负面 26亿净营业收入，瑞典克朗 3320亿投资性房地产，SEK 59.0%贷款净值 1.7 x利息保障比率 合并季度审查 除非另有说明，括号内的数字是指前一年的相应时期。 业务审查 Income 租金收入增长了4.8％，达到38.76亿瑞典克朗（3, 698英镑），主要是由于年度指数化和租户流失后的租金回归，被2023年冰岛的撤资所抵消。约92％（92％）或3, 5.6亿瑞典克朗（3, 392）来自住宅租金，其余8％包括商业，车库和停车场。Heimstade的子公司Heimstade Bostad的私有化计划影响了收入，减少了约2100万瑞典克朗。 同类租金收入增长达5.2％（5.0％），同类开发中反映的可比投资组合占总租金收入的95％。这是Heimstaden的同类租金收入增长超过该季度的混合核心CPI 2.8％的第二季度，进一步证明了租金增长高于CPI的能力。 在我们所有的市场中，我们看到了持续强劲的增长，超过了核心CPI，丹麦除外。丹麦的指数化是根据10月份的总体CPI数字得出的，该数字为0.5％。由于租户改善计划，瑞典的增幅继续超过谈判的增幅。在波兰，由于可比投资组合相对较新，只有37%的收入包含在13%的同类增长中。13%的增长同样可以归因于空置减少和租金增加。 实际经济占用率 实体经济占用率稳定在98%以上，小幅上升至98.3%（98.2%）。 与租金收入类似,服务费几乎全部来自4.73亿瑞典克朗(492)或94% (95%)的住宅单位。 物业费 物业费总额小幅增加至18.09亿瑞典克朗（1813），主要受一般费用增加推动。公用事业成本增加至7.24亿瑞典克朗（723）。由于市场之间的租赁制度不同，不可收回成本的季节性影响会影响净营业收入利润率。可收回的公用事业支出与出现在单独的项目“租户支付的服务费”中的服务费相匹配。 维修和保养支出减少至1.76亿瑞典克朗（198），主要是由于对成本效益措施的关注增加。由于在除雪和除冰等项目上的设施管理支出增加，财产和设施管理略有增加，总计6.13亿瑞典克朗（577）。 资产管理 常备资产的资本支出是由非重复项目组成的，目的是升级、扩展或提高现有资产的质量和寿命。鉴于与其支出相关的法律和长期承诺有限，这些领域的承诺保持高度的选择性和灵活性。为应对资金环境，2024年资本支出预算比2023年水平低30%。对于租户改进和增值的收益要求已经增加到10%的成本收益，只有执行立即增加收入覆盖率和其他信用指标的项目。保值维护资本支出的数量减少，而总体维护符合长期目标，即资产总值的0.4％。分析框架决定了修复与替换的决定，始终将长期价值保存和资本成本考虑在内。 资本支出、维修和保养 常备资产总支出为8.56亿瑞典克朗（1, 309），相当于公允价值的0.26%（0.37%）。不包括远期购买合同的在建物业投资达2.29亿瑞典克朗（965），因为在建房屋数量减少到1,901（4, 103）。大多数在建的剩余房屋已接近交付，大部分支出已完成。 净营业收入 净营业收入提高至25.73亿瑞典克朗（2, 402），导致季度净营业利润率为66.4％（64.9％）。在过去十二个月（LTM）的基础上，净营业收入增加至67.7％（ 过去十二个月（LTM），百万瑞典克朗/% Heimstaden将资本支出分配到四个主要部分：维护，可持续性，租户改进和增值。 剩余承诺 在本季度，Heimstaden没有承诺进行任何新的收购，并在瑞典，丹麦，捷克和波兰获得了1, 054个单位。这些交付的资产总值为30.54亿瑞典克朗，按年度计算额外的NOI为1.43亿瑞典克朗。 剩余承诺百万瑞典克朗 综合季度审查组合概述财务信息替代性能措施标准信息 该计划的净收益将用于还本付息和去杠杆化。净收益包括支付交易费、人员成本、偿还有担保资产级债务以及出售时应付或递延的税款。本季度出售单位的估计净收益总计为6.08亿瑞典克朗。 房地产撤资的已实现收益/损失 剥离房地产的净收益为2.06亿瑞典克朗（4），比上一季度增长了13％，代表已转让的已售出单位。 会计包括截至资产负债表日期已关闭但未转移的单位。根据资产负债表日期，在荷兰（4.67亿）和丹麦（2.83亿）出售的单位总共持有7.5亿瑞典克朗待售。 During the quarter, 265 units were sold across 4 countries at an average premium to bookvalue of 31.5%. Estimated proceeds for the sold units in the quarter is presented in thewaterfall below. 投资性房地产 平均估值收益率要求为3.63%(3.31%)。在一个季度- ter - over - quarter basis this is a slightly increase from 3.53%. For the quarter, Sweden,Germany, Finland, and Denmark saw values remain stable on the back of rental growth offsingyield movement. The United Kingdom also saw values remain - 投资性房地产公允价值变动1 投资性房地产公允价值调整产生的净收益为248.8亿瑞典克朗(- 13477)，相当于公允价值的0.8%。本季度公允价值的增长主要是由于强劲的租金增长和核心通胀下降，超过了收益率扩张的负面影响。总体而言，稳定的居民价值得到了积极的租金增长，宽松的通货膨胀，增加的利率可见性，改善的所有权住房市场以及交易市场的积极情绪的组合的支持。整个投资组合每季度由外部估值师进行审核。 随着最终开发接近完成，相对稳定。挪威经历了自用HPI的增加。捷克的租金表现强劲，继续推动增长，而荷兰的空置财产价值（VPV）增加，加上NOI的改善，超过了本季度的产量增长。由于两个远期购买资产以高于收购价格的价格完成，波兰价值增加。 财务审查 利息支出 利息支出为15.53亿瑞典克朗（1248），平均利率为3.0%（2.45%）。在季度基础上，债务组合没有实质性变化。然而，平均利率从3.04%下降到3.00%，这是由对冲头寸从85.6%增加到87.6%以及2024年1月7亿欧元高级债券的偿还驱动的。过去12个月的利息覆盖率为1.7倍（2.4倍）。 随着资本市场的持续限制，Heimstaden继续将资金努力集中在本地资产支持的融资上。我们在9个国家/地区开展业务的投资组合多元化通过限制 任何单一市场。到目前为止，紧缩的信贷市场和银行对房地产采取的越来越选择性的方法并没有影响资金 Heimstaden凭借其具有吸引力的细分市场敞口和高质量的投资组合，继续良好地进入银行市场。 外币 Heimstaden持有瑞典克朗，欧元，丹麦克朗，挪威克朗，捷克克朗，兹罗提和英镑的股份和业务。外国业务折算的汇兑差额使其他综合收益为41.24亿瑞典克朗（858），部分被汇兑损失- 25.75亿瑞典克朗（692）所抵消。 BBB-标准普尔和惠誉对HeimstadenBostad的信用评级 惠誉对Heimstaden的信用评级 经营活动产生的现金为23.60亿瑞典克朗（1, 933）。期间支付的利息和税金为- 18.92亿瑞典克朗（- 1, 917），导致经营活动产生的净现金流量为4.69亿瑞典克朗（16）。营业利润和经营活动产生的现金流之间的主要差异是对投资前景的公允价值调整为24.87亿瑞典克朗（- 13,477）。 投资活动产生的现金流为- 6.07亿瑞典克朗（- 1178）。投资性房地产的资本支出- 10.38亿瑞典克朗（- 2065）。收购投资物业- 4.95亿瑞典克朗（- 1, 169），主要与本季度内完成投资物业后在波兰和丹麦的付款有关。资本支出和收购被剥离投资性房地产所得款项净额抵消了8.3亿瑞典克朗（1, 487）。收到的净收益主要与私有化方案有关，主要是在荷兰和丹麦。 融资活动产生的现金流为负- 85.32亿瑞典克朗（2424），前大部分是由于偿还了79.26亿瑞典克朗的欧元债券。在资产负债表日期，集团的现金用途为37.65亿瑞典克朗（12557）。 合并产品组合概述 财务信息 简明合并财务报表及附注母公司财务报表及附注 综合替代绩效措施30 HeimstatenAB独立33 简明合并财务报表附注 1.会计原则 2.关联方 公司信息 最近发布的会计准则、解释和修订 在2024年第一季度，Heimstaden的母公司Fredensborg AS向Heimstaden开具了900万瑞典克朗的管理服务发票。在同一时期，Heimstaden向FredensborgAS开具了900万瑞典克朗的会计和管理服务发票。 对《国际会计准则第1号：流动或非流动负债分类》的修订 Heimstaden AB（publ），公司ID号556670 - 0455，是一家在瑞典注册的有限公司，其注册办事处位于瑞典马尔默SE - 211 28的OstraPromenaden 7A。Heimstat - den的业务包括拥有，开发和管理住宅物业。 在2020年1月和2022年10月，IASB发布了对IAS 1第69至76段的修订，以指定将负债分类为流动或非流动的要求。修订澄清： 2018年，Fredesborg AS将挪威住房投资组合出售给Heimstade子公司Heimstade Bostad AB。作为销售和购买协议的一部分，Fredesborg AS保证开发项目在完成后将提供至少7.5％的年度股本回报率。如果担保在2025年4月到期时有正在进行的项目，这些项目将在完成时结算。据估计，在担保下，弗雷德斯堡将不得不支付3.58亿瑞典克朗，由于前瞻性项目业绩的改善(主要来自住宅价格上涨)，2024年第一季度减少了3.37亿瑞典克朗。Heimstade AB的子公司HeimstadeBostad AB在其他非流动金融资产中确认估计的担保结算。 •延期和解的权利是什么意思•在报告期