蓬水做空 CPI 房地产聚集美国 （ CPIPGR ） 第 5 部分 ： 通过迪 房地产公司 ， Vitek 表外债代付 CPI 的贷款 （ 汉 ） 2024

通过迪拜房地产，Vitek通过用资产负债表外债务负担CPI来“偿还”CPI的贷款 2024年6月3日 免责声明 您应该假设，自浑水报告发布之日起，浑水相关人员的立场与本文表达的观点方向一致（i。Procedres.，多头或空头）承保发行人或其衍生产品的一种或多种证券，因此，如果承保发行人的股票或债务证券的价格下跌或升值，则可能实现重大收益。浑水研究部、浑水资本和/或浑水相关人士打算在承保发行人的证券期进行无限期的持续交易,在承保人士的初步报告之后,该人士可能会在此后的任何时间进行长期、短期或中立交易,而不论其截至本报告日期的初始立场和观点如何。浑水相关人员没有义务更新此演示文稿和/或向您更新我们可能持有的承保发行人证券的任何职位。 浑水资本不会向任何人提供投资建议，除非它与该人有书面证明的投资顾问-客户关系。您理解并同意,浑水资本与您没有任何投资顾问关系,也不对您负有受托责任。提供投资建议需要了解您的财务状况，投资目标和风险承受能力，而Mddy Waters Capital对您没有这种了解。 通过查看和访问此演示文稿,您已与Mddy Waters Research签订了一份关于查看此演示文稿的合理考虑的合同。作为交换，您同意本免责声明中规定的条款。您还同意浑水研究公司可以将其根据本合同获得的权利转让给浑水资本及其关联公司和相关方，包括但不限于任何负责人、高级管理人员、董事、雇员、成员、客户、投资者、顾问和代理人(与浑水研究公司合称“浑水相关人员”)。 您同意浑水研究和浑水资本都是金融记者，根据适用的反SLAPP法，适用的记者特权法以及《美国宪法第一修正案》为记者提供的一般保护和法律，他们都得到了保护。如果您在与浑水相关人士进行诉讼之前,您同意不对我们与任何这些法律相关的主张提出异议,并且如果您确实对这些主张提出异议,您同意您将提供不可退款的保证金,以支付我们的法律费用,并赔偿所有费用和成本(包括损失)以及。 您(或作为您的代理人的任何人员)同意对本演示文稿中的任何信息或意见造成的任何直接或间接损失(包括交易损失),对每一个浑水相关人员进行赔偿。您进一步同意在就本文所涵盖的发行人（每个“涵盖的发行人”）的证券或参考涵盖的发行人的任何其他金融工具做出任何投资决策之前，进行自己的研究和尽职调查。您表示您有足够的投资复杂性来批判性地评估本演示文稿中的信息，分析和意见。您还同意，您不会将本演示文稿的内容传达给任何其他人，除非该人同意受这些条款的约束。本演示文稿仅代表Mddy Waters Research的观点，并基于通常公开的信息。据我们所知，此处包含的所有信息都是准确和可靠的，并且是从我们认为准确和可靠的公开来源获得的。此处提供的信息为“原样”，无任何明示或暗示的保证。本演示文稿包含了大量的分析和意见。所有意见表达如有更改,恕不另行通知,浑水公司不承担任何义务更新或补充本演示文稿或此处的任何信息或意见。 通过查看本演示文稿，您同意浑水相关人员不对任何形式的索赔、损失、费用或损害负责，包括直接、间接、惩罚性、惩罚性、附带、特殊或因本演示文稿引起或以任何方式引起的后果性损害。本责任限制适用于任何泥水相关人员的任何疏忽或重大过失。您接受所有依赖本演示文稿中的信息和意见的风险。 您同意,您与Mddy Waters Research及其附属公司之间因本演示文稿而产生或与本演示文稿相关的任何争议应受德克萨斯州法律管辖,不考虑任何法律冲突条款。您明知且独立地同意服从位于德克萨斯州奥斯汀的州和联邦法院的个人和专属管辖权，并放弃您对任何其他司法管辖区或适用法律的权利。 如果本使用条款的任何条款被具有管辖权的法院认定为无效，双方仍然同意，法院应努力使各方的意图生效，如本文所述的其他条款所反映的，特别是关于本管辖法律和管辖权条款。您同意，无论任何法规或法律如何相反，因本陈述而引起或与之相关的任何索赔或诉讼原因必须在导致此类索赔或诉讼原因的所谓损害发生后一（1）年内提出，或此类索赔或诉讼原因将永远被禁止。 第五部分导言： 维泰克要去维泰克了。 在2023年的最后几分钟，CPI PG宣布了从Radovan Vitek的新收购。CPI PG将Vitek的个人债务2.73亿欧元兑换为他新成立的公司Rising Falcon Holdings在迪拜的20处豪华物业的投资组合。CPI PG报告称，该投资组合价值3.49亿欧元。 我们几乎没有研究这笔交易。这是我们关于CPI PG的初步报告几周后，我们考虑了一下，随着审查的增加和新首席执行官似乎希望建立信誉，Rising Falcon可能是一笔干净的交易。但是后来我们想起了“Vitek 's gonto Vitek”。 现实情况是，在“偿还” CPI PG的贷款时，我们估计Vite给公司带来了超过2.2亿欧元的表外债务。我们的调查人员确定了他们认为构成Risig Falco投资组合的20个物业，其中绝大多数正在建设中，应需要大量额外的里程碑付款。我们估计，Vite的实际现金投资仅包含约1.54亿欧元的税金，这意味着他可能获得了约1.18亿欧元的现金差额。简而言之，Vite提取了现金贷款，并且似乎已经偿还了部分完工的公寓和别墅的价值要低得多，在无资金支持的债务中比现金股权更多-新任首席执行官David Greebam试图掩盖这种行为。 升起的猎鹰-咆哮的废话 通过向CPI PG支付估计超过2.2亿欧元的进度付款来“偿还”贷款，使Vitek可能会从债券持有人那里再增加1.18亿欧元。 CPI PG从Radovan Vivek获得了上升的猎鹰 2023年底，CPI PG宣布将Rising Falcon Holding Ltd转让给CPI PG，以换取抵消2.73亿欧元，用于拉多万·维泰克欠集团的个人债务。 Rising Falcon是一家阿布扎比控股公司，在阿联酋迪拜拥有20套住宅物业。 CPI PG最初声称这些房产“最近价值3.49亿欧元”，购买价格为2.73亿欧元代表22%的折扣。1 1CPI PG 2023年12月29日新闻稿“增加住宅物业”，https: / / cpipg. com / storage / app / uploads / public / 658 / eb7 / 6a4 / 658eb76a4b017666750751. pdf CPI PG的FY23管理报告悄悄地披露了另外两个关键事实 三个月后，CPI PG的2023财年管理报告揭示了深埋在其中的其他关键事实：1 1.20个属性中有17个不完整，而是“处于不同的发展阶段”。2.在交易之日，这些项目的总公允价值仅为“2.978亿欧元”，比新闻稿中的3.49亿欧元少了约5000万欧元。 CPI PG没有披露开发地点、名称、完成百分比，也没有披露合同付款总额/剩余百分比。 我们要求调查人员确定这些房产。他们认为他们确定的18处房产是公寓；其中15处仍处于早期建设阶段，40% - 70%的合同付款似乎尚未支付。调查人员确定的另外两个房产是地块，房屋也在建设中。 We estimate Vitek ’ s that cash investment in the 20 properties was likely only ~ €1.54 million. We estimates the future paymentobligations for just the apartments under construction to be in expect of ~ 2.2 million and coming due in the next few years. 1CPI PG 2023管理报告，第118页 CPI PG不断上升的猎鹰披露： CPI PG 2023财年管理报告披露：1 CPI PG高级管理层误导投资者 在FY2023收益电话问答中，David Greenbaum和Mindee Lee淡化了附加到物业的里程碑付款的规模。这个交换表明，如果你为CPIPG工作，你也必须有一点Vitek。 Moritz Mayer，资本市场经理 ...和下一个问题，“你能提供更多关于迪拜资产的细节吗？这些资产是由他们附带的债务贡献给他们的吗？” Mindee，你想... CPI PG公司战略总监，Mindee Lee “迪拜的资产是在没有债务的情况下出资的。其中一些资产处于发展，在未来几个月内将需要进度付款。“ CPI PG首席执行官David Greenbaum “总的来说，这些都是迪拜的豪华住宅。我想如果你读到任何关于迪拜真实的文章Estate, you would see this is the hotest segment of the market. We ’ ve already had a lot of good traction on selling the assets. And as I saidearlier, our goal is to sell these properties as soon as possible and move on from it. ” Vitek的20项豪华房地产投资的身份 已确定的公寓中有15个正在建设中，计划在2024年第4季度至2027年之间完成。这些开发项目的本地清单显示了正常的购买条款，包括累进付款时间表，其中20％在签署销售购买协议后到期，另外30％- 40％根据建筑基准定期到期，最后40％- 50％在移交时到期。 •1个单位（SK07）在天空桥由里海属性-完成1•2个单位（B2 - 501和B3 - 501）在C先生住宅，朱美拉由阿尔塔房地产开发-移交YE 20232•MERAAS（迪拜控股公司的一部分）在迪拜宝格丽灯塔的1个单位（2401）-完成2027年3•AHS Properties在一条运河上的4个单位（PH01，PH02，PH03，PH04）-最完整的4Q 20244•AHS Properties在Casa Canal的2个单位（PH02，PH03）-预计2025年第4季度至2026年第1季度5•8个单位（5801，5901，6001，6101，6201，6301，6501，6701）在Aire Dubai由阿尔塔房地产开发-最完整的4Q 20266 此外，我们的调查人员确定了在迪拜山庄园谢赫·穆罕默德·本·拉希德花园购买的两幅土地，这些土地也正在建设中。公共记录显示，这些地块以约370万欧元和520万欧元的价格购买。 •Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid花园-地块土地编号4013（地契证书＃77681 / 2024）•Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid花园-地块土地编号4186（地契证书＃77682 / 2024） 调查人员的发现是可信的 我们能够抽查我们的调查人员对这些房产的调查结果，以确认它们的准确性。我们看到了三点确认: 1.对我们的联系人确定的发展的状态检查仅完成了3项，其中17项处于不同的完成阶段，与CPI PG在其2023年管理报告中披露的组合相匹配。2.我们来源确定的物业合同总价值约为3.6亿欧元，大致相当于CPIPG披露的3.49亿欧元rd新闻稿中的政党估值。3.当地媒体报道了2023年的两笔大型交易，其中两笔交易与我们提供的信息相符。在这些文章中，没有说明买方的名字，但时间，买方描述为“欧洲亿万富翁的家族办公室”，以及金额非常吻合。1,2我们与一位了解AHS物业的当地房地产经纪人进行了交谈，他确认Radovan Vitek是买家。 我们注意到，Vitek的交易成为头条新闻，因为它设定了新的“市场顶部”定价，而不是以折扣价提货。 1https: / / ahs - properties. com / ahs - properties - sells - 50 - million - one -