“517 政策”后，新房成交先升后降

根据50城高频数据，6月第二周新房成交面积环比下滑。6月7-13日周成交面积248万方，环比上一周（5月31-6月6日）下滑22%。参考往年，2024年6月第二周表现弱于历年同期，2021年6月第二周新房成交面积环比下滑7%，2022年、2023年6月第二周新房成交面积分别环比增长52%、增长8%。2024年5月17日央行新政已落地四周，政策后四周的成交面积分别为334万方、388万方、316万方、248万方，政策前一周成交面积为341万方，5月17日央行政策落地后，市场先恢复，又再次回落。 累计来看，2024年以来新房成交面积同比降幅偏高。2024年以来（1月1日-6月13日）50城成交规模7086万方，同比下滑35%。 说明：WIND30大中城市使用便捷，但是样本偏少，我们用WIND高频数据、中指院交易数据对样本进行扩大，目前新房日度/周度高频更新样本扩大到50城，新房月度样本扩大到104城，二手房高频日度/周度高频更新样本扩大到15城，二手房月度样本扩大到36城（持续补充中）。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，新房成交数据先升后降。2024年5月17日政策落地后，近4周的成交标准化比值分别为103%、115%、99%、82%，政策对新房成交的提振效果偏弱。 从50城成交面积数据来看，结论类似，新房成交数据先升后降。2024年5月17日政策落地后，2024年5月17日政策落地后，近4周的成交标准化比值分别为100%、116%、95%、74%。 进一步对比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，在5月17日后，北京、上海新房成交数据均偏弱。517政策落地后，北京近4周的成交标准化比值分别为89%、96%、94%、55%，均弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值；517政策落地后，上海近4周的成交标准化比值分别为106%、81%、92%、58%，除5月17-23日这周之外，其他三周也弱于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。 结合原始成交数据来看，2024年6月7-13日北京新房成交面积9万方，环比下滑42%；2024年6月7-13日上海新房成交面积18万方，环比下滑38%。 6月7-13日15城二手房周成交面积环比下滑18% 根据15城二手房高频数据，6月第二周成交面积环比下滑。6月7-13日周成交面积166万方，相较5月31日-6月6日环比下滑18%。2024年5月17日新政已落地四周，政策后四周的成交面积分别为221万方、215万方、202万方、166万方，政策前一周成交面积为222万方。相比下来，二手房成交连续4周维持在210万方左右的位置，6月7-13日这周再次下滑。 累计来看，2024年以来二手房成交面积同比降幅低于新房，2024年以来（1月1日-6月13日）二手房成交2875万方，同比下滑13%。 同样考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，517央行政策已落地四周，前三周可以看出一定的政策效果，标准后周比值分别为114%、111%、104%，第四周6月7-13日面积约为“政策前两月均值”的85%，再次回落。 进一步对比5月17日后未出政策的北京、以及5月27日出新政的上海，上海二手房改善更多。517政策落地后，北京近4周的成交标准化比值分别为105%、114%、103%、88%；上海近4周的成交标准化比值分别为113%、135%、148%、128%，均强于政策前2个月（3月17日-5月16日）均值。 结合原始成交数据来看，2024年6月7-13日北京新房成交面积27万方，环比下滑16%；2024年6月7-13日上海二手房成交面积42万方，环比下滑12%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师与研究助理简介 黄晓曦：分析师，中山大学硕士，2024年加入华西证券研究所。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。