公司前三季度结转毛利率提高，净利润YOY+34%，符合预期，给予“买入”评级

C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2017年10月27日 姜以宁 C0062@capital.com.tw 目标价(元/港元) RMB 30/HKD 30 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2017/10/26) 27.53 深证成指(2017/10/26) 11461.28 股价12个月高/低 30.22/17.72 总发行股数(百万) 11039.15 A股数(百万) 9709.17 A市值(亿元) 2672.93 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(29.38%) 每股净值(元) 10.54 股价/账面净值 2.61 一个月 三个月 一年 股价涨跌(%) -3.1 21.5 15.0 近期评等 出刊日期 前日收盘 评等 2017-08-25 23.09 持有 产品组合 房地产开发与经营业 98.6% 房地产管理业及其他 1.4% 机构投资者占流通A股比例 基金 2.3% 一般法人 41.0% 股价相对大盘走势 万科(000002.SZ/02202.HK) Buy买入 公司前三季度结转毛利率提高，净利润YOY+34%，符合预期，给予“买入”评级 结论与建议：  公司业绩：公司2017Q1-Q3实现营业收入1171亿元，YOY+0.04%，录得净利润为111亿，YOY+34.5%，EPS为1.01元，公司业绩符合市场预期，分季度来看，公司2017Q3实现营业收入473亿元，YOY+12%，录得净利润38亿元，YOY+30%。  报告期内结转毛利率提升：公司报告期内营收同比持平而净利润大幅增长主要是由于（1）公司报告期内结转规模有所下降，但结转的高毛利项目占比有所提升，地产业务结转毛利率同比提升5.4个百分点达23.4%，综合毛利率同比提升5.2个百分点达31.7%。(2) 报告期内公司投资净收益24亿元，同比增加3.7亿元，（3）营改增税率计算口径变化，营业金税率下降0.6个百分点。(4)少数股东权益占比同比下降1.7个百分点至25.1%。由于销售规模扩大，报告期内公司三项费用率同比提高2.7个百分点至8.81%。  销售维持较高增速，可结资源充足：公司2017年1-9月共实现销售面积2664万平米，销售金额3961亿元，YOY分别+34%和+51%，增速明显好于行业平均水平(全国房地产上半年销售面积和金额YOY分别为+10.3%和+14.6%)，公司1-9月销售金额市占率同比提升1.08个百分点达4.35%，，报告期内公司新开工面积2600万平方，YOY+6.5%,已售未结转面积和金额分别为3261万方和4321亿元，较6月底分别提升9.3%和12.6%，充足的可结资源为年内业绩的稳定增长提供有利保障。  Q3土地获取提速，加大开拓租赁市场力度：公司1-9月共新增143个地产开发项目，总建筑面积3288万平方，权益建筑面积2100万平米，其中Q3单季新增地产项目64个，建筑面积1729万平方，土地资源获取加速，91.6%位于一二线城市。报告期内，公司持续加大开拓房屋租赁市场力度，长租公寓泊寓业务覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，自持面积超过50万平方，房企中位列第一。  盈利预测与投资建议：在继3-5月50城严厉调控政策之后，9月下旬10个二线城市再次出台限购限售政策，叠加日益趋紧的信贷政策影响下(至三季度末个人房贷余额YOY+26.2%,增速较H1下降4.6个百分点，首套房平均利率近四年首次超过5年以上中长期贷款利率)，下半年地产行业销售增速持续回落，全年或将维持低速增长，公司销售增速也将随之回落，由于Q3季结算比例占全年较小，我们维持对公司原有的盈利预测，预计公司2017、2018年净利润将达到241亿元和265亿元，YOY+14.8%和+9.8%，EPS2.2元和2.4元，A股按当前价格计算，对应PE为11倍和10倍，PB1.7倍；H股对应PE为9.2倍和8.4倍PB1.5倍. 目前AH股估值合理，我们对AH股给予“买入”的投资建议。 ......................... 接续下页 ............................... C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 2 2017年10月27日 年度截止12月31日 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 纯利 (Net profit) RMB百万元 15745 18119 21023 24124 26479 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 16.0% 14.8% 9.8% 每股盈余 (EPS) RMB元 1.43 1.64 1.90 2.19 2.40 同比增减 ％ 4.1% 15.1% 15.8% 14.8% 9.8% A股市盈率(P/E) X 14.4 12.5 10.8 8.8 8.0 H股市盈率(P/E) 12.9 11.2 9.7 7.7 7.0 股利 (DPS) RMB元 0.5 0.7 0.8 1.0 1.1 A股息率 (Yield) ％ 2.43% 3.50% 3.84% 5.01% 5.50% H股息率 (Yield) ％ 15745 18119 21023 24124 26479 预期报酬(Expected Return；ER)为准，说明如下： 强力买入 Strong Buy (ER ≧ 30%)；买入 Buy (30% ＞ ER ≧ 10%) 中性 Neutral (10% ＞ ER ＞ -10%) 卖出 Sell (-30% ＜ER ≦ -10%)；强力卖出 Strong Sell (ER ≦ -30%) 图1：万科单月销售面积及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 图2：万科单月销售金额及同比增速 数据来源：公司公告、群益整理 C o m p a n y U p d a t e C h i n a R e s e a r c h D e p t . 3 2017年10月27日 附一：合幷损益表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 营业收入 146388 195549 240477 292457 328345 经营成本 102557 138151 169742 210569 239035 营业税金及附加 13167 17980 21979 26906 30208 销售费用 4522 4138 5161 6288 6797 管理费用 3903 4745 6801 6931 7059 财务费用 641 478 1592 468 493 资产减值损失 790 496 1193 300 301 投资收益 4159 3562 5014 6714 8728 营业利润 24979 33123 39024 47709 53181 营业外收入 352 855 398 150 151 营业外支出 79 176 168 80 81 利润总额 25252 33803 39254 47779 53251 所得税 5965 7853 10903 11228 12514 少数股东损益 3542 7830 7328 12427 14258 归属于母公司所有者的净利润 15745 18119 21023 24124 26479 附二：合幷资产负债表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 货币资金 62715 53180 87032 91384 95039 应收账款 1894 2511 2075 2283 2511 存货 317726 368122 467361 514097 565507 流动资产合计 464806 547024 721295 773053 873020 长期股权投资 19234 33503 61702 70957 81601 固定资产 2308 4917 6811 5000 5001 在建工程 1833 598 765 800 801 非流动资产合计 43603 64271 109379 106745 117173 资产总计 508409 611296 830674 879798 990193 流动负债合计 345654 420062 579998 625030 692833 非流动负债合计 46861 88999 87137 67155 69010 负债合计 392515 668998 667136 692185 761843 少数股东权益 27729 36126 48232 60659 74917 股东权益合计 88165 100184 113445 126954 153433 负债及股东权益合计 508409 805307 828812 879798 990193 附三：合幷现金流量表 百万元 2014A 2015A 2016A 2017E 2018E 经营活动产生的现金流量净额 41725 16046 39566 24264 5120 投资活动产生的现金流量净额 -3487 -20947 -43389 -9520 -4985 筹资活动产生的现金流量净额 -19617 -5104 31297 -2850 3520 现金及现金等价物净增加额 18649 -9906 27742 11894 3655 1 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。