2023财报解析：行业盈利能力弱化，头部房企逐步与行业拉开差距

房地产行业年度总结及展望

行业整体表现：

2023年，房地产开发企业面临着严峻的盈利挑战，行业整体首次出现亏损。在销售低迷和融资环境收紧的背景下，开发房企的盈利能力显著下滑，出现了营收和利润的双降局面。

• 营收与利润：全行业营收达到5.87万亿元，同比增长1.3%，但利润总额仅为2269.9亿元，同比下降32.8%，净利润更是录得-101.3亿元，归母净利润为-587.0亿元，同比下降3413.7%。

• 利润率：整体毛利率降至16.8%，同比下降2.35个百分点；归母净利润率则为-1.0%，同比下降1.03个百分点。

头部与非头部、国央企与民企的业绩分化：

• 头部房企：以国央企为代表的头部企业展现出相对稳定的营收表现，虽然增速放缓，但仍显著优于多数民企。

• 民企表现：相比之下，民企的营收和利润表现更为疲软，销售规模和盈利能力均下滑明显。

融资环境与销售状况：

• 融资：国央企的融资渠道相对畅通，有息负债略有减少，而多数民企面临融资困境，被动缩表。

• 销售：头部国央企的销售表现相对稳健，继续领跑市场，而多数民企的销售则遭遇较大压力，销售规模和价格均出现下滑。

拓展与投资：

• 投资收益：整体投资收益随行业趋势继续下滑，国央企与民企的投资收益均出现明显下降。

• 资产减值：面对销售下滑和价格下跌，各企业大规模计提资产减值，其中头部国央企的历史包袱逐步得到清理。

长期展望：

• 销售分化：预计未来销售将更加分化，头部国央企有望持续领跑市场，而销售能力较弱的房企将面临更大的挑战。

• 融资环境：预计行业整体将继续转向去杠杆，国央企的融资优势更加明显，而民企的融资环境仍然艰难。

• 政策影响：政策面的持续推动可能带来行业融资环境的边际改善，但短期内市场对于民企乃至混合所有制房企的悲观情绪难以完全消除。

投资建议：

维持行业“增持”评级。重点关注持续拿地、融资顺畅、布局核心城市的房企，这些企业有望在竞争中保持优势。同时，强调品质管理和成本控制能力的重要性。推荐的股票包括：

• 开发类：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；
• 物业类：A股招商积余，H股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；
• 中介类：贝壳；
• 地方城投类：关注主要地方城投企业。

风险提示：

• 政策落地不及预期的风险；
• 需求复苏不及预期的风险；
• 房企出险风险蔓延的风险。