政策持续加码，市场有望回暖

上海房地产市场优化措施概述

政策背景：

2024年5月27日，上海市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，旨在通过九条政策措施优化房地产市场，促进市场平稳健康发展。

主要措施：

限购调整：

• 降低非沪籍购房门槛：非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从5年调整为3年，特定区域的非沪籍人才购房条件进一步放宽。
• 扩大购房区域：非沪籍单身人士购房区域扩展到外环内的二手房市场。
• 优化家庭住房套数计算：夫妻离异后购房不再按离异前家庭计算拥有住房套数，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
• 企业购买小户型住房不受限制：对企业购买2000年前竣工的小型二手住房不再有限制。
• 支持多子女家庭：多子女家庭可额外购买1套住房。

限贷调整：

• 首付比例：首套房最低首付比例降至20%，市区二套房首付比例分别调整为35%和30%，临港区及嘉定等六区二套房首付比例降至30%。
• 贷款利率：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减45BP，市区二套房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减5BP，临港区及嘉定等六区二套房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减25BP。
• 贷款额度：首套住房个人公积金最高贷款额度上调至80万元，家庭公积金最高额度调整为160万元；二套房个人最高贷款额度调整至65万元，家庭公积金最高额度调整为130万元。

“以旧换新”补贴： 为符合条件的家庭提供过渡租房、装修搬家等补贴，对于一年内出售特定条件住房并购买一手住房的居民家庭，提供2-3万元的补贴。

投资建议：

• 关注：土储优质、资金充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的优质民营企业。
• 聚焦：二手房交易活跃的企业。

风险提示：

• 政策执行风险：政策落地可能不达预期。
• 市场修复风险：市场修复速度可能低于预期。
• 房企流动性风险：房企流动性风险加剧的可能性存在。