房地产 ： 3000 亿元人民币再贷款融资会是一个转折点吗 ？

3000亿元再贷款融资会是一个转折点吗？ 已经出台了许多放松政策，包括中国人民银行宣布为银行提供3000亿元人民币的再贷款工具，以支持去库存。市场对最近的政策举措表现出强烈而积极的反应，我们在最后一段中介绍了潜在的原因和投资者的反馈。总体而言，我们预计可能会出现以下情况短期内获利回吐，鉴于该行业连续1个月处于上升趋势，基本基本面没有改善，并且宣布3000亿元人民币再贷款便利低于市场此前预期的1万亿元人民币。尽管如此，从中期到长期的角度，我们预计该行业的业绩将持续复苏。这种乐观情绪源于高层政策话语的积极中枢，特别是最初提到2016年后的库存减少。我们相信，尽管目前在实施支持政策方面存在困难，但我们将推出更多措施来实现减少库存的目标，从而在行业基本面方面产生建设性的转变。考虑到板块估值仍处于相对低位，。我们建议投资者买入下跌。对于股票，我们更喜欢CR MixC，Poly Services和Onewo等PM公司，房地产代理BEKE和PJM公司绿城管理。对于开发商，我们推荐具有长期价值的CR Land。 中国房地产行业 张苗族(852) 3761 8910 Bella LI(852) 3757 6202 什么是新的？ 1)中国人民银行宣布将购买首套和第二套住房的首付比例分别从之前的20％和30％降低至历史低点15％和25％。取消了抵押贷款利率的下限，住房公积金贷款利率降低了25个基点。我们认为这将在一定程度上促进房地产销售，但考虑到长期预期不变:人口持续下降，住房库存仍然很高，房价下降趋势难以逆转，这种增长的程度可能不如以往低迷时期观察到的明显。 相关报告1. 每周亮点：假期销售更新和北京渠道检查的外卖 2.每周亮点：希望+ ve政策基调和交易情绪向好助力基本面复苏3.每周亮点：+政策执行进展，销售无明显复苏4.地产-国家统计局1Q24：疲软预期良好，期待更多融资端政策5.每周亮点：WOW销售复苏因公众假期而中断；需要进一步观察6.每周亮点：3月底强劲复苏，政策继续放松7.新希望服务（3658 HK）- 12%的股息率，现金余额> mkt上限；维持买入8.周亮点：一线城市呈现WOW复苏，同比降幅仍深9.绿城管理（9979 HK）- FY23结果一致：> 30% NP和100%支付10.2M24 NBS数据：销售不佳的库存增加，希望在3月 2)中国人民银行还宣布了对21家银行（利率为1.75％）的3000亿元人民币再贷款计划，以支持当地国有企业（SOE）购买已建成但未售出的住房作为经济适用房。预计将刺激5000亿元人民币的银行贷款。我们认为该计划面临几个障碍(细节见下一段)，可能会阻碍其成功实施。监测即将出台的法规是否能够应对这些挑战至关重要。然而，从长远来看，这标志着值得称赞的第一步，清楚地反映了监管机构解决该行业根本问题的决心。随着高层政策方向的转变（报告），我们有信心将不断出台补充政策，以协助现有政策实现库存减少目标。 3000亿元人民币再贷款计划面临哪些挑战？ 1)从银行的角度，这些类型的贷款基本上是由未售出的住宅物业担保的融资，以前可以申请，但由于众所周知的原因，发放得并不多。有了新的再贷款工具，一家银行如果向当地国有企业发放了100亿元人民币的贷款，用于购买未售出的房屋以转换为经济适用房，现在可以从中国人民银行寻求60亿元人民币（允许60%的再融资原则）的再融资，利率为1.75％。看来。 像一个强大的激励，但重要的是要强调，中国人民银行还强调，银行应该自主做出贷款决策，坚持风险自我承担和商业可行性的原则。银行愿意承担更多风险吗？我们认为不太可能，除非有补充条款或豁免机制。我们想强调的是，中国人民银行在2023年初启动了1000亿元人民币的租赁住房贷款支持计划，而截至2024年3月底，仅使用了20亿元人民币。 2)从地方国有企业的角度看参与收购未售出房屋：i）假设本地SOE “A ”有兴趣收购某个住宅社区的经济适用房。ii）申请经济适用房贷款时，出现的问题是：如何最终确定购买价格，如何评估房地产的价值以及如何确定LTV比率？iii）假设以LTV比率50％的价格成功获得贷款，则出现的问题是：企业必须自筹资金购买剩余的50％价格，因为银行不太可能提供全额融资。iv）假设企业成功收购了社区，问题就出现了：对经济适用房是否有足够的（出租/购买）需求，收购价格对邻近物业的估价有什么影响？社区内的原始业主将如何反映收购？总之，许多障碍尚未克服。 为什么市场对近期的政策措施反应如此积极，投资者的反馈是什么？ 1)对失踪的恐惧（FOMO）：一些错过了4月16日开始的上涨的投资者表现出更高的购买意愿，以避免进一步错过潜在的反弹。 2)积极的政策前景和进一步支持的预期：某些投资者认为，4月30日政治局会议上提到“去库存”是行业高层立场范式转变的信号。即使当前的积极政策不能立即产生效果，预计将坚持不懈地努力解决库存问题，直到取得切实成果。 3)替代方案有限。一些投资者认为，其他行业的吸引力投资机会有限，使房地产行业成为相对更具吸引力的选择。一些人还提到了他们从最近与各种卖方机构的沟通中得出的结论，即在许多投资策略和特定行业的投资建议的推断中，一个共同的基本假设是对“房地产市场复苏”的预期。因此，他们认为将资本分配给房地产股票可能是有利的。 4)相信国有资本的决定。一些投资者将3000亿元人民币的再贷款安排解释为国有资本战略性进入市场以识别和利用被低估的资产的信号，其基础是认为国有基金通常不会参与遭受损失的企业。因此，即使通过基本面分析评估该行业尚未显示出达到最低点的迹象，但可以认为，上层治理可能会采取积极措施，以确保国有资本部署的时刻标志着市场的底部。 披露和免责声明 分析师认证 主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师证明，就本报告所涵盖的证券或发行人而言：（1）所表达的所有观点都准确地反映了他或她对标的证券或发行人的个人观点；（2）他或她的补偿中没有任何部分是，是或将直接或间接地与该分析师在本报告中表达的具体观点相关。此外，分析师确认，分析师及其合伙人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为准则）（1）在本报告发布日期前30个日历日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（2）将在本研究报告发布日期后3个营业日内处理或买卖本研究报告所涵盖的股票；（3） CMBIGM额定值 购买：未来12个月潜在回报率超过15%的股票HOLD：未来12个月潜在回报率为+ 15%至- 10%的股票SELL：未来12个月潜在亏损超过10%的股票NOTRATED：Stock未被CMBIGM评级 跑赢大盘：行业预计将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：行业预计未来12个月的表现将与相关的广泛市场基准保持一致性能欠佳：行业预期在未来12个月内表现低于相关的广泛市场基准 地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）3900 0888传真：（852）3900 0800 重要披露 任何证券交易都有风险。本报告所载的信息可能不适用于所有投资者。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编制不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现没有未来表现的迹象，实际事件可能与报告中包含的事件大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，没有保证，并且可能由于其对基础资产表现或其他可变市场因素的依赖而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM或其附属公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对依赖本报告中包含的信息而产生的任何直接或相应的损失、损害或费用负责。任何使用本报告中包含的信息的人都要完全自担风险。 本报告中包含的信息和内容是基于对被认为是公开可用和可靠的信息的分析和解释。CMBIGM竭尽全力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“原样”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在汇编时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。 CMBIGM可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司的证券中进行头寸、做市或作为委托人或从事交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的全部或部分复制、转载、出售、重新分发或发布本公开。有关推荐证券的其他信息可应要求提供。 本文件在英国的收件人 本报告仅提供给（I）符合《2005年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。,) of the Order, ad may ot be provided to ay other perso withot the prior writte coset of CMBIGM. 适用于本文件在美国的收件人CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于研究报告准备和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA ”）注册或获得研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不会受到可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅在美国发布给“美国主要机构投资者”，如美国《1934年证券交易法》第15a - 6条所述，不得提供给美国的任何其他人。收到本报告副本并接受本报告的每个主要美国机构投资者均表示并同意其不得向任何其他人分发或提供本报告。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪交易商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)Pte在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。不。201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排，分散其各自外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给《证券及期货法》(第289）新加坡，CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员的报告内容承担法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400联系CMBISG，了解报告引起的或与报告有关的事项。