央行重要通知“四连发”，房地产再迎金融新政

摘要 重要事项：1）央行重要通知“四连发”。2024年5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率；拟设立保障性住房再贷款；央行和国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》调整商业性个人住房贷款首付比例。2）稳步推进“保交房”，地方政府可“收储”。国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上强调要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。3）国家统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况。2024年1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。 新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。4月份，70个大中城市中，各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。新房价格环比下跌城市数量增至64个，二手房价环比下跌城市有69个，上海新房价格环比涨幅已经连续两个月位居全国第一；从价格环比涨幅来看，上海涨幅0.3%，位居第一；太原、遵义涨幅为0.2%，并列第二；天津、西安、平顶山涨幅为0.1%，并列第三。4）财政部发行2024年首期超长期特别国债。2024年5月17日，财政部发行2024年首期超长期特别国债，“24特别国债01”加权中标利率2.57%，全场倍数3.9，边际倍数382.6，中标收益率低于中债估值。根据中债国债到期收益率数据，5月16日30年期国债到期收益率为2.5811%。根据发行安排，该国债期限30年，为固定利率附息债，招标发行总额为400亿元。5）超长期特别国债纳入30年期国债期货可交割券范围。 2024年5月17日，基于财政部发布通知明确2024年超长期特别国债发行的有关安排，根据中国金融期货交易所（以下简称“中金所”）相关管理办法，中金所宣布30年期特别国债符合国债期货可交割券条件，将纳入30年期国债期货可交割券范围，用于国债期货实物交割。 资金市场：本周资金面虽有税期走款干扰但整体较为宽松。截至2024年5月17日收盘，R001、R007分别为1.752%和1.804%，DR001、DR007分别为1.711%和1.808%，较2024年5月11日收盘分别变化1.55BP、-5.55BP、-1.62BP和-4.42BP。从利率中枢来看，截至2024年5月17日收盘，较上周分别变化约0.45BP、1.52BP、-0.05BP和0.28BP。一级市场方面，本周同业存单累计缴款金额为7652.2亿元，净融资水平为969.7亿元，较上周净融资水平的-1188.0亿元有所提升。二级市场方面，本周同业存单收益率整体下行。 AAA级1月期同业存单收益率下行5.05BP至1.77%，3月期同业存单收益率下行3.81BP至1.89%，6月期同业存单收益率下行2.75BP至1.97%，9月期同业存单收益率下行1.62BP至2.08%，1年期同业存单收益率下行1.32BP至2.10%；其中，AAA同业存单1Y- 3M 期限利差本周小幅走扩。 债券市场：一级市场方面，本周利率债发行只数共计43只，实际发行总额5715.88亿元，到期总额4748.85亿元，净融资额3121.60亿元；二级市场方面，本周市场整体下行，且短端优于长端、国债优于国开。其中，1年、3年、5年、7年、10年和30年国债收益率分别变化-10.19BP、-8.84BP、-6.28BP、-3.80BP、-2.84BP和-2.59BP，10Y-1Y国债到期收益率由上周五的62.69BP提升至70.04BP。同期限国开债收益率分别变化-9.13BP、-4.86BP、-6.22BP、-4.47BP、-2.75BP和-2.58BP，10Y-1Y国开债到期收益率曲线由上周五的51.05BP提升至57.43BP。隐含税率方面，10年期国开债隐含税率为3.14%，较上周五的3.05%小幅提升。 后市展望：短期来看，央行仍维持MLF等量平价操作，主要原因或在于央行目前正维持“避免资金空转”的工作重心，降息窗口期应更多关注经济数据表现情况。中长期来看，基本面修复和通胀回升仍需货币政策的发力配合，5月以来发布多项地产政策，预计会有短期扰动，但长期来看地产需要宽货币配合，中枢仍有向下动能。 风险提示：经济运行超预期，政策效果存在不确定性。 1重要事项 （1）央行重要通知“四连发” 2024年5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平；自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%；拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行； 央行和国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 （2）稳步推进“保交房”，地方政府可“收储” 2024年5月17日，国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上强调：当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 （3）国家统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况 图1：全国新建商品房销售面积及销售额增速 图2：2024年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 2024年5月17日，国家统计局公布2024年1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。 4月份，70个大中城市中，各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。新房价格环比下跌城市数量增至64个，二手房价环比下跌城市有69个，上海新房价格环比涨幅已经连续两个月位居全国第一；从价格环比涨幅来看，上海涨幅0.3%，位居第一；太原、遵义涨幅为0.2%，并列第二；天津、西安、平顶山涨幅为0.1%，并列第三。 （4）财政部发行2024年首期超长期特别国债 2024年5月17日，财政部发行2024年首期超长期特别国债，“24特别国债01”加权中标利率2.57%，全场倍数3.9，边际倍数382.6，中标收益率低于中债估值。根据中债国债到期收益率数据，5月16日30年期国债到期收益率为2.5811%。根据发行安排，该国债期限30年，为固定利率附息债，招标发行总额为400亿元。 （5）超长期特别国债纳入30年期国债期货可交割券范围 2024年5月17日，基于财政部发布通知明确2024年超长期特别国债发行的有关安排，根据中国金融期货交易所（以下简称“中金所”）相关管理办法，中金所宣布30年期特别国债符合国债期货可交割券条件，将纳入30年期国债期货可交割券范围，用于国债期货实物交割。 2资金市场 2024年5月13日至2024年5月17日，央行公开市场操作维持“地量”7天逆回购操作，期间共进行7天逆回购操作100亿元，到期7天逆回购100亿元，合计净投放资金0亿元。5月20日至5月24日预计到期7天逆回购金额为120亿元。 图3：本周央行逆回购净投放情况 图4：下周央行逆回购到期情况 本周资金面虽有税期走款干扰但整体较为宽松。截至2024年5月17日收盘，R001、R007分别为1.752%和1.804%，DR001、DR007分别为1.711%和1.808%，较2024年5月11日收盘分别变化1.55BP、-5.55BP、-1.62BP和-4.42BP。从利率中枢来看，截至2024年5月17日收盘，较上周分别变化约0.45BP、1.52BP、-0.05BP和0.28BP。 表1：资金利率及中枢跟踪 一级市场方面，本周同业存单累计缴款金额为7652.2亿元，净融资水平为969.7亿元，较上周净融资水平的-1188.0亿元有所提升。 表2：CD一级市场发行情况 二级市场方面，本周同业存单收益率整体下行。AAA级1月期同业存单收益率下行5.05BP至1.77%，3月期同业存单收益率下行3.81BP至1.89%，6月期同业存单收益率下行2.75BP至1.97%，9月期同业存单收益率下行1.62BP至2.08%，1年期同业存单收益率下行1.32BP至2.10%；其中，AAA同业存单1Y- 3M 期限利差本周小幅走扩。 图5：本周同业存单收益率走势 本周银行间质押式回购单日交易量的20日移动平均值为5.72万亿元，较上周五回落约4014.98亿元。从单日交易量来看，本周杠杆交易规模逐日回落，5月13日至5月17日的单日杠杆交易规模分别为6.11万亿元、6.12万亿元、5.96万亿元、5.83万亿元和5.73万亿元。 图6：银行间质押式回购日均交易量（20日滚动平均） 3债券市场 一级市场方面，本周利率债发行只数共计43只，实际发行总额5715.88亿元，到期总额4748.85亿元，净融资额3121.60亿元。分类别来看，本周国债发行只数共4只，净融资额1907.30亿元；本周地方债发行只数共20只，实际发行总额1088.18亿元，净融资额576.43亿元；本周政金债发行只数共19只，实际发行总额1620.00亿元，净融资额-1516.70亿元。 表3：一级市场发行与到期 二级市场方面，本周市场整体下行，且短端优于长端、国债优于国开。其中，1年、3年、5年、7年、10年和30年国债收益率分别变化-10.19BP、-8.84BP、-6.28BP、-3.80BP、-2.84B P和-2.59BP，10Y-1Y国债到期收益率由上周五的62.69BP提升至70.04BP。同期限国开债收益率分别变化-9.13BP、-4.86BP、-6.22BP、-4.47BP、-2.75B P和-2.58BP，10Y-1Y国开债到期收益率曲线由上周五的51.05BP提升至57.43BP。隐含税率方面，10年期国开债隐含税率为3.14%，较上周五的3.05%小幅提升。 图7：本周国债收益率走势 图8：本周国开债收益率走势 表4：本周现券及期货市场每日表现情况 4高频数据跟踪 高频数据方面，本周螺纹钢期货结算价格较上周环比上涨1.26%，线材期货结算价格较上周环比上涨11.46%；水泥价格指数较上周环比上涨3.68%，南华玻璃指数较上周环比上涨1.36%。本周CCFI指数较上周环比上涨5.98%，BDI指数较上周环比下降-13.39%。食品价格方面，本周猪肉批发价环比上涨1.47%，蔬菜批发价较上周环比下降2.06%。原油价格方面，本周布伦特原油期货结算价格和WTI原油期货结算价格分别较上周环比上涨1.44%和2.30%。汇率方面，本周美元兑人民币中间价环比上涨0.05%，录得7.10。 表5：高频数据跟踪 5后市展望 短期来看，央行仍维持MLF等量平价操作，主要原因或在于央行目前正维持“避免资金空转”的工作重心，降息窗口