进入政策效果观察期

核心观点 ⚫本周市场回顾。第20周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为12.3%。沪深300指数报收3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收1864.94，周度跌幅为0.7%；房地产指数（申万）报收2245.52，周度涨幅为12.6%。 ⚫全国性政策方面。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001 ⚫本周新房销量较第19周增加，二手房销售量较第19周增加。第20周44大城市新房销售为2.1万套，较第19周增加36.8%；21大城市二手房销售2.2万套，较第19周增加20.0%。一线城市新房、二手房交易较第19周分别增加37.4%、增加32.6%；二线城市新房、二手房交易较第18周分别增加55.4%、增加14.3%。库存量较第19周减少，库销比较第19周减少。截至第20周，18大城市库存为105.2万套，较第19周减少1.1万套；库销比为25.5个月，较第19周减少1.3个月。第20周土地市场活跃度较第19周上升。第20周36大城市市本级合计成交土地38块。土地出让金增加。2024年第20周36大城市市本级土地出让金为283.58亿元，较第19周增加213.5亿元。平均溢价率下降。2024年第20周36大城市市本级土地成交平均溢价率1.0%，较第19周上升0.2pct。第20周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为55块。 关注“以旧换新”推进力度2024-05-12近期公募REITs市场回暖2024-05-05房地产风险有待进一步化解2024-04-29 ⚫重点公司公告。三和建筑集团发布盈利警告。华侨城A、华润置地、大悦城等多家房企公布本季度经营数据。滨江集团、中交地产、招商蛇口为关联公司提供融资担保。万科A获多家银行提供的总计73.39亿元的抵押担保贷款。中国金茂收购成都悦茂49%股权。远东发展以1.69亿港元出售英国两处物业。 投资建议与投资标的 ⚫收储政策低于预期，常规政策超预期。央行曾于2023年1月设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房。根据2024年一季度货币政策执行报告，截至3月末，额度为1000亿的租赁住房贷款支持计划余额为20亿元，表明该政策空间未能充分利用。5月17日央行在国务院政策例行吹风会上提出，1000亿元租赁住房贷款支持计划将并入保障性住房再贷款政策中管理，再贷款总规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，支持以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。值得注意的是，地方国企作为收购主体，收购资金将通过未来售房收入（配售）和租赁经营收入（配租）回收，然而市场化收购的房价、租金收益率和融资成本倒挂是地方国企参与的核心约束点。此外，5年贷款期限相对较短，地方政府或需要为选定的国企还贷兜底，因此申请贷款主体将会非常审慎决策。政策中“自主决策、风险自担”等行文也进一步表明该政策仍未能突破市场化、法制化的原则。综上，我们认为该项收储政策不及预期。后续将持续关注再贷款落地进度、是否出台财政补贴政策降低融资成本、地方国企平台具体收购方案等。同日，央行宣布下调首套住房个人住房贷款最低首付款比例不低于15%，二套不低于25%，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。我们认为本次常规性政策超预期，对市场有一定的支撑作用，可能会带来一线城市和强二线城市短期量的反弹。后续进入政策效果观察期。 ⚫风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 目录 1.第20周市场行情回顾（2024.05.11~2024.05.17）.....................................4 1.1第20周行业指数表现...................................................................................................41.2第20周地产板块个股表现............................................................................................4 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.11~2024.05.17）.......................................4 2.1行业一周要闻回顾........................................................................................................42.2房地产行业重点城市周度数据回顾...............................................................................62.3重点城市土地市场跟踪.................................................................................................82.4重点公司一周要闻回顾...............................................................................................10 投资建议......................................................................................................11 风险提示......................................................................................................11 附录.............................................................................................................12 图表目录 图1：2024年第20周44城新房成交套数...................................................................................6图2：2024年第20周21城二手房成交套数................................................................................6图3：2024年第20周新房二手房成交套数中一线城市占比.........................................................7图4：第20周跟踪城市库销比.....................................................................................................7图5：重点城市库存和库销比.......................................................................................................8图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）..............................................................................8图7：卫星城土地成交情况（市本级）.........................................................................................8图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）...........................................................................9图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）..............................................................................9图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）.............................................................................10图11：36城土地流拍情况（市本级）........................................................................................10 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指.....................................................4表2：本周A股房地产个股表现...................................................................................................4表3：地产板块股票池名单.........................................................................................................12 1.第20周市场行情回顾（2024.05.11~2024.05.17） 1.1第20周行业指数表现 第20周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为12.3%。沪深300指数报收3677.97，周度涨幅为0.3%；创业板指数报收1864.94，周度跌幅为0.7%；房地产指数（申万）报收2245.52，周度涨幅为12.6%。 1.2第20周地产板块个股表现 第20周地产板块涨幅居前的公司分别为特发服务、我爱我家、滨江集团、天地源、华发股份。 2.行业及公司要闻回顾（2024.05.11~2024.05.17） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。自然资源部：发布《平急功能复合的韧性城市规划与土地政策指引》，并开启城市国土空间监测工作，强调城市国土规划，旨在提高城市管理水平。住房部提出要打好保交房攻坚战，并表示后续会出台系列配套文件。央行取消首套和二套住房商贷利率下限，同时下降个人住房公积金贷款利率，以适应房地产市场供求关系新变化。地方政策方面。海南、杭州、广州、合肥、河南、苏州等地呼应央行政策，都将住房公积金贷款利率进行下调。“以旧换新”试点继续施行，本周广州花都、山东禹城、广东佛山出台新政，以更好支持当地“以旧换新”服务开展。北京在实施预售资金监管政策的同时，启动大规模老旧小区改造及危旧楼房改建计划。河南全力推进保交房工作，推动房地产企业“白名单”制度落地。 ⚫全国性政策： 有关分析师的申明