近期政策超预期，行业出清加速

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 17May2024 近期政策超预期；行业出清加速 SectorReport 我们预计房地产行业的反弹可能会持续更长时间。随着超预期的利好政策不断出台，我们预计看涨情绪将持续较长时间。自4月底中央政治局会议提出加快消化存量房产和优化增量住房以来，内房板块（港股）已反弹17.6%。我们认为对于 地产板块的积极变化有以下三个方面：1）政府加大住房去库存力度，行业出清速度将加快；2）短期内，可能会有更多开发商债务重组成功；3）需求端政策出台超市场预期。 政府去库存方面，郑州为其他城市树立了一个很好的模式。随着“以旧换新”在 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 更多城市施行，我们认为郑州模式，即由地方国企直接收购存量房，对市场的影 响力较大。我们认为，这种方式更加市场化，有助于刺激真正的住房需求。随后，合肥、南京等地也公布了类似政策，鼓励地方国企收购现有存量房。2024年5 月15日，杭州市临安区政府宣布收购区内商品住房用作保障房。我们认为，政府更强的去库存力度将为行业带来两个积极影响：1）供需以更快的速度达到平衡；2）出险房企可以从破产估值中获得价值重估。 EquityResearchReport 杭州放宽落户政策，带来了更多需求端的向上惊喜。我们一直认为，需求端政策的放松应是渐进、长期的。近期，杭州市优化了新购房者的落户政策，加速了市 场对一线城市，尤其是北京、上海落地类似政策的预期。我们认为，市场已充分预期北京、上海将逐步取消购房限制。然而，在北京、上海，购房并不等于落户。 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) %ofreturn 因此，我们认为一线城市的需求端放松政策，可能会比市场预期来得更快、更深远。另外，最近还有一个值得注意的政策变化是佛山实施分期缴纳土地出让价款。我们认为，未来分期缴纳土地成本，应能极大缓解开发商的流动性压力。总的来说，我们认为近期的房地产政策超出了市场预期。 May-23Jul-23Sep-23Nov-23Jan-24Mar-24May-24 HSIIndexMSMPIIndex 资料来源：Bloomberg。 全国房地产市场销售情况 在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）和保利发展（600048SH）。 同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884HK）和融创中国（01918HK）有可能是受益者。 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 20,000RMBbn 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 AmountSoldofCommodityHousesYTD(LHS) AmountSoldofResidentialHousesYTD(LHS) AmountSoldofCommodityHousesYTDYoY(RHS) AmountSoldofResidentialHousesYTDYoY(RHS) 资料来源：中国国家统计局。 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% PropertySector -60% 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 SeethelastpagefordisclaimerPage1of3 SectorReport PropertySector房地产行业 ） 17May2024 公司名称 股票代码 货币市值（百万港元 市盈率 市净率 ROE(%) D/Y(%) 2023A 2024F 2025F 2026F 2023A 2024F 2025F 2026F 2024F 2024F 主要收入来自内地的港股上市大型开发商华润置地01109HK HKD 216,067 6.2 6.8 6.5 6.0 0.8 0.7 0.7 0.6 10.6 5.1 中国海外发展00688HK HKD 174,461 6.2 6.5 6.2 5.8 0.4 0.4 0.4 0.4 6.5 5.1 万科企业-H股02202HK HKD 155,089 7.4 8.8 9.3 8.3 0.4 0.4 0.3 0.3 3.5 0.6 龙湖集团00960HK HKD 88,461 5.7 6.8 6.5 6.1 0.5 0.5 0.5 0.4 7.4 4.2 越秀地产00123HK HKD 35,142 9.0 8.8 8.6 8.0 0.6 0.6 0.5 0.5 5.7 6.7 简单平均 6.9 7.5 7.4 6.8 0.5 0.5 0.5 0.5 6.7 4.3 加权平均 6.4 7.1 6.9 6.4 0.6 0.5 0.5 0.5 7.6 4.3 主要收入来自内地的港股上市中型开发商建发国际集团01908HK HKD 34,812 6.5 6.5 6.0 5.4 1.0 1.1 1.0 0.8 15.2 7.3 碧桂园02007HK HKD 25,190 n.a. n.a. n.a. 34.6 0.1 0.2 0.2 n.a. (7.5) 0.0 绿城中国03900HK HKD 20,459 6.0 4.5 4.3 4.1 0.5 0.5 0.4 0.4 10.4 5.6 合生创展集团00754HK HKD 16,101 5.5 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 金辉控股09993HK HKD 13,187 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.5 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 融创中国01918HK HKD 13,132 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.3 0.3 0.3 0.3 (3.9) 0.0 中国金茂00817HK HKD 12,600 n.a. 17.1 6.8 9.1 0.3 0.3 0.3 0.3 0.8 2.9 中国海外宏洋集团00081HK HKD 11,141 4.4 5.0 5.0 4.6 0.3 0.3 0.3 0.3 6.3 6.9 深圳控股00604HK HKD 10,857 n.a. 6.8 5.3 5.1 0.3 0.3 0.2 0.2 3.7 7.8 新城发展01030HK HKD 10,104 10.8 5.6 5.6 8.3 0.2 0.2 0.2 0.2 3.9 0.0 美的置业03990HK HKD 8,957 8.6 7.9 7.9 7.5 0.3 0.3 0.3 0.3 3.6 7.3 保利置业集团00119HK HKD 6,802 4.3 4.5 4.2 4.0 0.2 0.2 0.2 0.2 3.6 5.0 绿景中国地产00095HK HKD 6,168 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.3 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 金地商置00535HK HKD 4,984 13.2 n.a. n.a. n.a. 0.2 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 华南城01668HK HKD 4,920 6.8 n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 富力地产-H股02777HK HKD 4,653 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 0.2 0.2 0.2 (16.7) n.a. 龙光集团03380HK HKD 4,605 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.2 0.2 0.2 (7.2) n.a. 雅居乐集团03383HK HKD 4,592 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.1 0.1 0.2 (11.5) 0.0 宝龙地产01238HK HKD 3,892 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 远洋集团03377HK HKD 3,465 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.4 2.0 (2.5) (1.0) (126.3) n.a. 合景泰富集团01813HK HKD 3,180 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.2 0.4 0.9 7.8 (60.3) n.a. 旭辉控股集团00884HK HKD 3,176 n.a. n.a. n.a. n.a. 0.1 0.2 0.2 0.2 (12.8) n.a. 简单平均 7.3 7.2 5.6 9.2 0.3 0.4 0.2 0.7 (12.4) 3.9 加权平均 6.9 7.0 5.6 9.0 0.4 0.5 0.4 0.5 (0.5) 4.4 资料来源：Bloomberg、国泰君安国际。 表1：行业估值表 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 17May2024 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且