市场迎接房地产利好政策催化

2024年05月17日 市场迎接房地产利好政策催化 核心观点： 分析师 分析师助理：王雪莹 相关研究 2024-05-04，A股2024一季报及2023年报解读及后市投资展望2024-05-06，五一期间全球市场发生了哪些变化？2024-05-03，近期港股为何大涨？2024-04-30，2024年4月中央政治局会议明晰A股投资主线2024-04-26，穿越不确定性：成长或开启与红利轮动行情2024-04-23，2024Q1公募基金持仓分析：上游资源板块与高股息资产配置价值抬升2024-04-20，“公募基金交易费用管理规定落地”加速优化行业格局2024-04-16，证监会退市新规点评：“良币驱逐劣币”长期利好A股市场2024-4-13，新“国九条”引领资本市场高质量发展2024-04-11，多行业联合报告：“前所未有”的大宗商品2024-04-02，二季度港股市场投资展望：等风来2024-04-01，二季度A股市场投资展望：红利与成长轮转策略2024-3-22，AI热潮冷思考：经历泡沫，破而后立？2024-03-16，“良币驱逐劣币”行为分析：A股上市公司增持回购分红2024-03-16，投资视角下“新质生产力”解读2024-03-16，3月15日证监会发布四项“两强两严”政策文件解读：切实推动资本市场高质量发展2024-03-05，2024年政府工作报告核心要点解读：利好A股哪些主题和行业？2024-03-04，历次A股估值底回顾：低估值策略投资有效性2024-03-04，AH股溢价分析及未来走势展望2024-02-28，日股创新高后如何演绎？ ⚫对 于A股市 场的催 化：由 于房 地 产 市 场 整 体 规 模 大 、链 条 长 ，在 我 国 经 济 中占 有 重 要 地 位 ，当 前 国 内 处 于 房 地 产 周 期 去 库 、新 动 能 增 长 的 转 型 期 。对 于A股 市 场 而 言 ，房 地 产 市 场 的运 行状态 也 是 一 大 影 响 因 素 。4月 中 央 政 治 局 会 议释 放 了 积 极 的 信 号 ， 提 出 “ 统 筹 研 究 消 化 存 量 房 产 和 优 化 增 量 住 房 的 政 策 措施 ”。在 政 策 密 集 出 台 的 利 好 效 应 下 ，投 资 者 情 绪 有 望 提 振 ，给A股 市 场 带 来脉 冲 行 情 。同 时 ，地 方 政 府 购 买 待 售 房 屋 等 举 措，有 助 于 房 地 产 去 库 存 推 进 ，房 地 产 去 库 对 于 国 内 经 济 的 压 制 力 量 有 望 缓 解 ， 也 为A股 市 场 基 本 面 提 供 一定 支 撑 作 用 。 ⚫政 策 提 振 板 块 行 情 ：（1）地 产 产 业 链 ：地 方 政 府 购 买 待 售 房 屋 等 举 措 ，有 助于 缓 解 房 地 产 市 场 压 力 ，房 地 产 行 业 行 情 有 望 受 到 提 振 。同 时 ，房 地 产 对 上 下游 相 关 产 业 带 动 效 应 强 。房 地 产 产 业 链 中 ，尤 其 是 中 下 游 预 期 改 善 ，或 给 相 关行 业 行 情 提 供 一 定 支 撑 。从PB估 值 来 看 ，地 产 产 业 链 整 体 位 于 历 史 中 低 位 水平 ，随 着 政 策 层 面 的 持 续 催 化 ，地 产 产 业 链 存 在 估 值 反 弹 空 间 。产 业 链 下 游 业绩 表 现 相 对 较 好 ，在 房 地 产 去 库 存 政 策 导 向 下 ，有 望 为 后 续 行 情 表 现 提 供 基 本面 支 撑 。其 中 ，2024年 第 一 季 度 ， 轻 工 制 造 行 业 营 收 增 速 由 负 转 正，实 现较高的 归 母 净 利 润 同 比 增 速 。受 益 于 推 动 消 费 品“ 以 旧 换 新 ”政 策 以 及 出 口 需 求增 长 拉 动 ，家 用 电 器 行 业 营 收 增 速 持 续 上 行 ，归 母 净 利 润 增 速 虽 有 所 下 降 但 仍保 持 在 较 高 水 平 。（2）银 行 业 ：地 产 政 策 密 集 出 台 对 于 房 企 经 营 环 境 的 改 善 ，有 助 于提 升 银 行 资 产 质 量 ， 利 好 银 行 业 行 情 。2024年 以 来 ， 在 高 股 息 主 题 行情 叠 加 稳 增 长 政 策 加 持 下 ，银 行 业 行 情 表 现 较 优 。在 经 历 上 涨 行 情 后 ，银 行 业估 值 仍 位 于 历 史 相 对 低 位。随 着 银 行 资 产 端 质 量 的 改 善 ，银 行业 估 值有 较 大 提升 空 间 。 ⚫风 险 提 示：海 外政 策及情 绪扰 动风 险 ，国内 政 策不 达 预 期风 险 ， 市 场 情 绪 波动 风 险。 目录 一、一系列地产政策密集出台....................................................................................................................................................3二、地产政策对于市场的影响....................................................................................................................................................4三、地产政策提振板块表现........................................................................................................................................................5四、风险提示................................................................................................................................................................................8 一、一系列地产政策密集出台 在 经 济 发 展 新 范 式 和 地 产 周 期 调 整 的 双 重 作 用 下 ，中 国 房 地 产 市 场 面 临 新 的 供 需 格 局 。4月30日 ， 中 央 政 治 局 会 议 强 调 ， 继 续 坚 持 因 城 施 策 ， 压 实 地 方 政 府 、 房 地 产 企 业 、 金 融 机 构 各 方 责 任 ，切 实 做 好 保 交 房 工 作 ，保 障 购 房 人 合 法 权 益 。要 结 合 房 地 产 市 场 供 求 关 系 的 新 变 化 、人 民 群 众 对 优质 住 房 的 新 期 待 ，统 筹 研 究 消 化 存 量 房 产 和 优 化 增 量 住 房 的 政 策 措 施 。5月17日 ，一 系 列 地 产 政 策密 集 出 台 ， 旨 在 促 进 房 地 产 高 质 量 发 展。如 图1所 示 。 5月17日 ， 全 国 切 实 做 好 保 交 房 工 作 视 频 会 议 在 京 召 开 ， 国 务 院 副 总 理 何 立 峰 出 席 会 议 并 讲话 。何 立 峰 指 出 ，房 地 产 关 系 人 民 群 众 切 身 利 益 和 经 济 社 会 发 展 大 局 。当 前 ，要 着 力 分 类 推 进 在 建已 售 难 交 付 商 品 房 项 目 处 置 ，全 力 支 持 应 续 建 项 目 融 资 和 竣 工 交 付 ，保 障 购 房 人 合 法 权 益 。相 关 地方 政 府 应 从 实 际 出 发 ，酌 情 以 收 回 、收 购 等 方 式 妥 善 处 置 已 出 让 的 闲 置 存 量 住 宅 用 地 ，以 帮 助 资 金困 难 房 企 解 困 。商 品 房 库 存 较 多 城 市 ，政 府 可 以 需 定 购 ，酌 情 以 合 理 价 格 收 购 部 分 商 品 房 用 作 保 障性 住 房 。要 继 续 做 好 房 地 产 企 业 债 务 风 险 防 范 处 置 ，扎 实 推 进 保 障 性 住 房 建 设 、城 中 村 改 造 和“ 平急 两 用 ”公 共 基 础 设 施 建 设 “ 三 大 工 程 ”。 上 述 政 策 从 供 给 侧 出 发 ，突 出 保 交 房 的 工 作 重 点 。在 此 基 础 上 ，进 一 步 细 化 和 实 施 将 为 市 场 带来 更 多 的 积 极 影 响 。首 先 ，分 类 推 进 在 建 已 售 难 交 付 商 品 房 项 目 的 处 置，旨 在 切 实 保 障 购 房 人 合 法权 益。其 次，政 策 重 点 落 在 去 库 存 ，包 括 土 地 去 库 存 和 房 地 产 去 库 存 ，这 有 助 于 缓 解 房 地 产 市 场 的压 力，将 收 购 部 分 商 品 房 用 作 保 障 性 住 房也 可 以增 加 保 障 性 住 房 供 应 ，更 好 地满 足 工 薪 收 入 群 体 刚性 住 房 需 求。同 时 ，继 续强 调做 好 房 地 产 企 业 债 务 风 险 防 范 处 置 ，有 利 于 减 少系 统 性风 险，推 动 房地 产 市 场 的 高 质 量 发 展 。 资料来源：中国人民银行，新华社，中国银河证券研究院 与 此 同 时 ， 央 行 密 集 发 布 四 项 配 套 政 策 。 一 是 调 整 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 。取 消 全 国 层 面 首 套 住 房 和 二 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷款 利 率 政 策 下 限 ，各 省 级 分 行 按 照 因 城 施 策 原 则 ，指 导 各 省 级 市 场 利 率 定 价 自 律 机 制 ，根 据 辖 区 内 各 城 市 房 地 产 市 场 形 势 及 当 地 政 府 调 控 要 求 ，自 主 确 定 是 否 设 定 辖 区 内 各 城 市 商 业 性 个 人 住 房 贷 款利 率 下 限 及 下 限 水 平 。银 行 业 金 融 机 构 应 根 据 各 省 级 市 场 利 率 定 价 自 律 机 制 确 定 的 利 率 下 限 ，结 合本 机 构 经 营 状 况 、客 户 风 险 状 况 等 因 素 ，合 理 确 定 每 笔 贷 款 的 具 体 利 率 水 平 。此 前 首 套 、二 套 房 贷利 率 下 限 分 别 为5年 期 以 上LPR-20BP、5年 期 以 上LPR+20BP，新 房 价 格 环 同 比 连 续3个 月 下 跌 的城 市 可 阶 段 性 取 消 首 套 房 贷 利 率 下 限 。 二 是 下 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 。 央 行 决 定 ， 自5月18日 起 ， 下 调 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利率0.25个 百 分 点 ，5年 以 下（ 含5年 ）和5年 以 上 首 套 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 分 别 调 整 为2.35%和2.85%，5年 以 下（ 含5年 ）和5年 以 上 第 二 套 个 人 住 房 公 积 金 贷 款 利 率 分 别 调 整 为 不 低 于2.775%和3.325%。 三 是 调 整 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 。对 于 贷 款 购 买 商 品 住 房 的 居 民 家 庭 ，首 套 住 房 商 业 性个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于15%，二 套 住 房 商 业 性 个 人 住 房 贷 款