国务院政策例行吹风会解读：房地产政策再优化，利好银行风险预期改善

2024年05月17日 银行 房地产政策再优化，利好银行风险预期改善 --国务院政策例行吹风会解读 核心观点： 分析师 监 管 层 面 多 措 并举 ， 优 化房地 产 金 融 宏 观审 慎 政 策 ，提振 住 房 消 费 ：（1）降 低 全 国 层 面 个 人 住 房 贷 款 最 低 首 付 比 例 ， 将 首 套 房和 二 套 房最 低 首 付 比 例调 整 为 不 低 于15%和25%。（2）取 消 全 国 层 面 个 人 住 房 贷 款 利 率 政 策 下 限 ，实现 房 贷 利 率 市 场 化 。（3）下 调 各 期 限 品 种 住 房 公 积 金 贷 款 利 率0.25个 百 分 点 。首 付 比 例 下 调 、利 率 下 限 取 消 、公 积 金 贷 款 利 率调 降 有 助 于 提 振 购 房 需 求 ，加速 销 量 企 稳 ，改 善 流 动 性 。从 银 行 角 度 有 助 于 降 低 房 地 产 敞 口信 用 风 险 ，同 时促 进 按 揭 贷 款回 暖 ，并 且 优 化 资 产 定 价，短 期 或面 临 息 差下 行 压 力 ，中 长 期 有望 推 动 经 营 模 式 转 型 和 质 效 提 升 ， 减 少 规 模 导 向 ，更 多关 注 风 险 与 实 际 需 求 。 依 托 结 构 性 货 币政 策 工 具 解决化 解存 量 房产 资 金 来 源问题 ，银 行 在 构 建 房地 产 发 展 新 模 式中 将 发 挥 重要 作 用 ：央 行 拟 设 立 保 障 性 住 房 再 贷 款，提 供 低成 本 再 贷 款 资 金 ， 激 励21家 全 国 性 银 行 机 构 按 照 市 场 化 原 则 ， 向 城 市 政 府 选定 的 地 方 国 有 企 业 发 放 贷 款 ，支 持 以 合 理 价 格 收 购 已 建 成 未 出 售 的 商 品 房 ，用作 保 障 性 住 房，规 模 大 致 在3000亿 元 ， 利 率1.75%， 按 本 金 的60%发 放 再 贷款 ， 预 计 带 动 银 行 贷 款5000亿 元 ， 相 当 于2023年 全 国 商 品 销 售 额 的4.29%。保 障 性 住 房 再 贷 款 是 央 行 支 持 构 建 房 地 产 发 展 新 模 式 出 台 的 重 要 举 措 ， 体 现为 ：（1）地 方 国 企 为 主 导 、银 行 支 持 下 的 市 场 化去 库 存 ；（2）改 善 保 障 房 供 给 ，满 足 刚 性 需 求 ；（3） 从 保 交 楼 和 “ 白 名 单 ” 机 制 帮 助 房 企 回 笼 资 金。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 重 视 从 供 给 端 角度 解 决 房 企资 金 面 压 力，重 视风 险防 范化 解 ，有 利于银 行风 险 预 期 改 善：银 行 对 房 地 产 领 域 的融 资保 持 稳 中 有 升 的 态 势 。2024Q1，包含 开 发 贷 、按 揭、经 营 性 物 业 贷 款 、并 购 贷 款 和 住 房 租 赁 贷 款 在 内 的 贷 款 余 额达54.4万 亿 元 ；银 行 持 有 房 地 产 企 业 债 券 余 额4282亿 元 。未 来 将通 过 多 种 方式加 大 对房 企的 融 资 支 持 ：一 是 进 一 步 发 挥 城 市 房 地 产 融 资 协 调 机 制 作 用 ，满足 房 地 产 项 目 合 理 融 资 需 求 。 商 业 银 行 对 合 规 “ 白 名 单 ” 项 目 “ 应 贷 尽 贷 ”。截 至 目 前 ， 商 业 银 行 审 批 通 过 了 “ 白 名 单 ” 项 目 贷 款 金 额9350亿 元 。 二 是 妥善 处 置 盘 活 存 量 土 地 。目 前 尚 未 开 发 或 已 开 工 未 竣 工 的 存 量 土 地 ，通 过 政 府 收回 收 购 、市 场 流 通 转 让 、企 业 继 续 开 发 等 方 式 妥 善 处 置 盘 活 ，推 动 房企缓 解 困难 和 压 降 债 务 。三 是 继 续 落 实 好“ 金 融16条 ”，建 立 与 房 地 产 发 展 新 模 式 相 适应 的 金 融 产 品 和 服 务 体 系 。 ⚫投 资 建 议 ：房地 产 政策持 续优 化 给 银 行 基 本 面 改 善 带 来 有 利 支 撑 ， 有 助 优 化信 贷 投 放 和 改 善 资 产 质 量 ，同 时 也 兼 顾 了 对 合 理 住 房 需 求 的 支 持 。结 合 房 地 产政 策 向 好 、风 险 化 解 预 期 以 及 银 行 的 基 本 面 、估 值 和 分 红 水 平 ，我 们 继 续 看 好银 行 板 块 配 置 价 值 。个 股 层 面 ，关 注 三 条 主 线 ：（1）受 益 超 长 期 特 别 国 债 发 行且 分 红 比 例 稳 定 的 国 有 大 行 ，推 荐工 商 银 行 （601398）、 农 业 银 行 （601288）、中 国 银 行（601988）、建 设 银 行（601939）；（2）区 位 优 势 显 著 、融 资 需 求 旺 盛 、业 绩 增 长 确 定 性 强 的 江 浙 成 渝 地 区 中 小 行 ， 推 荐 常 熟 银 行 （601128）、 江 苏 银行（600919）和 成 都 银 行（601838）；（3）房 地 产 业 务（ 含个 人 住 房 按 揭 贷 款）布 局 相 对 较 多 ， 受 益政 策优 化 的 招 商 银 行 （600036） 和 平 安 银 行 （000001）。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 增 速 不 及 预 期 导 致 资 产 质 量 恶 化 的 风 险 。 分析师承诺及简介 张 一 纬银 行 业 分 析 师 。 瑞 士 圣 加 仑 大 学 银 行 与 金 融 硕 士 ，2016年 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院 ， 从 事 行 业 研 究 工 作 ， 证 券 从 业7年 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn