关于理事会建造房屋的市场租金和出售案例研究的建议说明

2023年6月 1INTRODUCTION 1.1我们已被要求向苏格兰期货信托（“SFT ”）提供有关其准备的五个名义案例研究的建议，以根据《2003年苏格兰地方政府法》（“ 2003年法案”）第20条规定的议会促进福祉的权力。 1.2该法律意见是根据为SFT准备的早期工作得出的，该工作认为使用权力来促进福祉（如2003年法案第20条所述）作为交付理事会建造的房屋以进行市场租金的适当基础和/或出售（见第2.1段）。这些早期的法律意见考虑了福利权力的使用和可用于CBRS的不同法律结构，以确保议会可以建立稳健和保护性的法律结构，以便成功交付新房屋以进行市场租赁和销售。 1.3这项建议建立在早期工作的基础上，并就与五个名义案例研究项目的交付有关的一系列实际问题提供法律意见。目的是通过就理事会提出的潜在项目交付问题提供法律意见，了解理事会对福利权力的实际应用。 1.4我们已经根据SFT的指示准备了本说明。这是关于本建议的客户，也是特权持有人。未经我们的同意，第三方不得依赖本建议。这并不妨碍SFT发布本说明，或分享其认为合适的摘录。SFT将意识到，泄露法律建议可能会导致失去特权保护。 1.5在本说明的第2 - 8节中，我们提出了与我们被要求考虑的五个名义案例研究中产生的关键共同主题有关的观点。我们在本节中表达的观点在实践中应用于本说明后面的案例研究。 1.6我们在案例研究中确定的共同主题涉及： 1.6.1使用权力促进福祉：最佳价值和评估风险；1.6.2“市场失灵”的概念以及需要适当可靠的证据基础；1.6.3咨询；1.6.4结构，以及确保合资企业(“合资企业”)合作伙伴的考虑；1.6.5限制具有特殊特征的人居住房屋；1.6.6理事会持有的出租房屋的使用权；和 1.6.7补贴控制。 1.7在第9 - 13节中，我们为每个案例研究中提出的问题设置了答案。尽管某些答案存在重叠程度，但为了便于阅读，我们已经完整地制作了每个答案。 2前进动力 2.1随着议会面临现代挑战，并寻求实施创新的解决方案，他们越来越多地考虑使用2003年法案第20条中的权力。此前，SFT已获得关于第20条中规定的促进福祉的权力的详细法律建议，包括对该权力使用的成文法和普通法约束。1 2.22003年法令第20条规定： 1)地方当局有权做任何它认为有可能促进或改善福祉的事情-a)其区域和该区域内的人员；或者b)其中任何一个。2)上文第(1)款所指的权力包括─a)招致支出，b)向任何人提供经济援助，c)与任何人订立安排或协议，d)与任何人合作，或促进或协调任何人的活动，e)代表任何人行使该人的任何职能，以及f)向任何人提供人员、货物、材料、设施、服务或财产。3)上文第(1)款所指的权力可就以下事项或为以下事项而行使─a)地方当局区域的全部或任何部分；b)该区域内的全部或部分人。4)上文第(1)款所指的权力包括─a)与地方当局区域以外的任何人或地方有关或为其利益；要么b)在任何该等地方，如当局认为这样做相当可能会达到该款所列目的。5)苏格兰部长可以通过命令，为本节的目的扩展“福祉”的含义。6)该命令应通过法定文书作出，但除非该命令的草案已提交苏格兰议会并经其决议批准。7)在制定此类法定文书之前，苏格兰部长应咨询他们认为合适的地方当局协会。 2.3第20条的权力是广泛的，但不应被视为规避普通法定或其他限制的手段。 2.4当安理会考虑行使权力时，一个关键问题将始终围绕着该地区和/或该地区内人员的利益。希望使用第20条权力的理事会在一开始就应该清楚它想要实现什么，以及为什么实现这一点将促进或改善一个地区、该地区内的人或两者的福祉。对人民或地区的利益越不直接或接近，与(所谓的)行使第20条权力相关的风险水平就越大。 2.5合法行使第20条权力的一个关键方面是相称性。议会将希望考虑和平衡: 2.6如果理事会不行使第20条的权力，理事会也有权考虑可能的结果，尽管任何此类考虑都需要有可靠证据支持的合理基础(例如，预测适当合格的顾问不行使权力的实际影响)。 2.7其他风险可能包括：（i）理事会未能履行其他法定职责，特别是在住房方面（可以提出一种论点，即理事会在考虑其他可自由支配的支出/活动之前应合理地履行这些职责）；（ii）对使用第20条权力的潜在反对或挑战（例如，房屋建筑商）。 2.8考虑使用第20条权力的理事会应采取措施减轻风险。这可能涉及： 2.8.1寻求将提案纳入政策框架-例如，是否有苏格兰政府的指导或政策承诺可以参考？该提案是否符合区域和/或当地住房/交通/规划政策？2.8.2社区支持-考虑哪些来源可用于证明社区支持-例如，可能涉及确定 社区规划伙伴的意见。我们在下面第4节中更广泛地处理咨询要求。 成本效益分析-这应力求包括所有相关因素，例如，考虑成本、市场价值以及明智的投资者在进行根据第20条权力拟开展的业务时可能期望获得的回报。它还可能包括考虑非经济的间接因素，尽管所考虑的所有因素都需要有合理的证据基础，而且任何可能的结果越不直接，对其适当的权重就越小。在评估相对权重时，理事会有权考虑地方优先事项，这反映在我们上文第2.8. 1节讨论的政策框架中。可能有一些因素对一个安理会领域比对其他领域更为重要。 2.9考虑使用第20条权力的理事会可能会从获得专家支持中受益。我们将在下面更详细地讨论哪些专业知识可能有用（请参阅第3和第4节）。 2.10对使用第20条权力的任何质疑都可能通过会议法院的司法审查进行。质疑的理由可能包括：（i）理事会无权以提议的方式使用第20条的权力（例如，由于某些法定禁令），（ii）理事会正在使用第20条的权力出于不当目的，或（iii）理事会在执行其建议之前没有进行足够的磋商。几乎无一例外地，司法审查还将提及作为质疑理由的决定理由的不足。在使用第20条电源的情况下，建议仔细记录决定的理由。 2.11就采购法而言，使用促进福祉的权力不会带来特别的额外义务。但是，适当使用采购流程（即使在特定情况下不是法定要求）可能有助于议会遵守其承担的最佳价值义务。 3市场失败 3.1“市场失灵”是案例研究中设想的干预措施的一个关键方面。任何支持案例研究中提出的干预措施的商业案例都需要仔细考虑市场失灵，尽管值得注意的是，苏格兰政府关于最佳价值的指导没有使用术语。3在本文件中，市场失灵的引用包括市场没有按照确定的当地需求交付的所有情况。 3.1.1议会将希望考虑如何定义“市场失灵”以及如何证明它。 虽然现有的规划和住房文件可能作为与市场失灵有关的支持证据有用，但在任何特定情况下，专家的投入可能都是必不可少的。议会将希望定义：（i）他们所关注的市场是什么，（ii）什么是“失败”，（iii）导致这种失败的原因以及（iv）如何证明这些失败。干预措施的部分证据基础可能涉及与开发商合作，以了解是什么阻止或阻止他们在理事会关注的市场中运作或根据确定的当地需求交付产品。 3.1.3议会应该意识到，市场失灵(鉴于其更普遍的含义)可能不是需求得不到满足的根本原因。市场可能对这些因素作出反应，这些因素加在一起可能会导致某些类型的发展(包括特定领域的发展)对市场没有吸引力，在这种情况下，按照既定惯例行事的市场将转向其他地方。 对于任何商业案例(由专家意见提供信息)来说，重要的是不仅要证明尚未开发可行的住房用地，而且还要证明对这种住房的需求尚未得到满足。这是因为，在没有这种要求的证据的情况下，要证明该提案是对第20条权力的合法使用将(非常)困难。它还将涉及在给定的一系列情况下，开发用于市场租赁和出售的房屋是否适当利用了理事会的时间和资源，否则这些时间和资源可能会被转移到（例如）社会住房。但是，进行这种评估的理事会将合理地考虑一系列其他因素，包括社会住房和其他住房使用权的资金来源。 4.1在其他情况下,适用于协商的一般原则将是制定任何CBRS提案的协商策略的有用参考。 4.2一般来说，关于本报告中考虑的事项。通常，与(至少)社区规划合作伙伴、房屋建筑商和开发商协商是合适的。社区规划合作伙伴是 一个典型的咨询过程可能会涉及一系列媒体,包括社交媒体。 4.4虽然咨询可能是资源密集型的，但我们确实认为(即使不需要)，适当的咨询对于CBRS计划可能是有益的。咨询可以帮助理事会理解其他人— —包括开发商— —在考虑的事项和地点的想法 如果反应是有利的，这项工作可能会加强理事会决定的基础。它还可能提出以前没有确定的问题(包括关切和/或潜在利益)。4.5议会不妨考虑将协商过程与获得专家支持相结合。这意味着协商回应可以为评估市场失灵和/或影响住房交付的其他因素的存在（和程度）提供信息。4.6总的来说，虽然“轶事”证据可以帮助发展咨询活动的范围，但不应在任何重要程度上为CBRS提案的决策提供信息。4.7除进行磋商外，议会通常希望进行影响评估，以履行其公共部门平等职责，并可能履行更公平的苏格兰职责。它们应就这种评估的必要性提出法律咨询意见，在认为适当的情况下，建议对评估进行审查，以确保评估足够可靠。内部法律团队应该能够提供协助。5STRUCTURING5.1围绕结构的决定应以CBRS提案的目标为依据。应在早期阶段考虑对CBRS提案产生的任何利润的处理以及避免利润“返回”理事会所需的任何围栏的程度。考虑可能的交付结构的委员会不妨考虑SFT获得的2022年5月意见的第4条和附件1。5.2理事会将需要对与CBRS提案相关的任何业务结构都有明确的理由。如果理事会设立的实体的唯一目的是规避对理事会本身的法定限制，那么如果考虑对业务结构的使用提出质疑，法院将认为该安排是非法的。55.3如果理事会希望成立合资企业，则并非总是需要进行采购流程。这是因为成立合资企业的协议不是《公共合同（苏格兰）条例2015.6》第2条定义的“公共合同”，只有当合资企业由理事会签约向其交付某物时（例如Procedre，为理事会建造物业)，那么对于合资伙伴或为了选择合资公司履行该合同，采购过程很可能是必要的。根据合同安排将货物、服务或工程交付给理事会，并将合资路线交付给理事会。 交付是期望的，那么理事会将需要采购合资伙伴，因为否则合资公司本身不能保证任何合同授予。 5.4此外，就理事会对任何合资企业，特别是对其开发的项目的控制而言，使用适当定制的采购流程可能会有好处。这一进程也将有助于证明安理会选择伙伴可能预期的金钱价值和质量。理事会为开展第20条权力授权的活动而设立的任何合资企业本身都可能受到作为订约当局的采购义务的约束。7。 在合资企业成立的情况下，它所获得的任何利润都可以使用的用途受到限制，特别是利润可以返还给理事会的程度。 6.2通常，很难对出售和/或授予租赁完成后占用人不断变化的情况进行监管。例如，如果分配标准规定租户占用者在特定行业工作，如果在租赁过程中，租户转移到另一个行业工作，这本身并不是收回空置财产的理由。同样，如果分配标准规定了分配房屋必须满足的收入上限（和/或领口），如果在租赁过程中，租户的收入水平增加到高于上限的水平，这本身就不是收回空置财产的理由。 6.3就待售房屋而言，在出售后确保买方义务的久经考验的方法是通过卖方和买方之间的个人合同来规范特定活动，该合同由买方授予的有利于卖方的标准担保来支持。例如，这就是新供应共享股权安排中使用的方法。 6.4除了上述6.3的合同方法外，我们还考虑了使用负担，这些负担可能有助于控制第二和后续业主对符合初始资格标准的购买者的房屋占用和出售。 6.4.1经济发展负担(“EDB ”)-这些已经被苏格兰公共部门组织相对经常使用，以确保土地 他们提供的资金用于长期的特定目的，并在不断变化的所有权中幸存下来。一般来说，如果土地被用于其他目的，EDB会被要求支付一笔可观的财政款项，这笔款项将到期。议会和经济发展机构可以在EDB下拥有执法权力。任何EDB都将记录在与之相关的土地的标题表上。因此，通过转让过程，它的存在对任何潜在买方来说都是显而易见的。 我们不知道以前曾与住宅物业有关的EDB。需要仔细考虑EDB是否可