当前中国的银行房地产业风险敞口及其长远影响

摘要* 当前银行涉房业务总体风险可控，但房地产贷款相关风险或未充分暴露，需关注农商行、城商行非住房按揭类抵押贷款可能面临的抵押物不足问题。 房地产风险释放对商业银行运营影响包括：一是房地产贷款不良率明显上升，但由于贷款展期、延迟还贷等政策，房地产相关风险或未充分暴露。二是银行积极利用资产证券化，发行个人住房抵押贷款资产支持证券、不良资产证券加大个人住房抵押贷款及不良贷款出表力度。三是房价下降增加了银行非住房按揭类抵押贷款压力，抵押贷款逾期率上升，若房价持续下降可能击穿贷款抵押率要求，并影响非住房类抵押贷款的发放。 应进一步完善商业银行风险监管、处置机制，以明确的政策适度提高房地产等重点领域不良容忍度，积极推广资产证券化、资产收益权转让，允许将住房按揭贷款、个人经营性抵押贷款纳入不良贷款转让试点。 一、银行的房地产敞口基本情况 商业银行是房地产行业融资的重要参与者，通过表内信贷、债券及非标投资等承担风险的业务，以及表外理财、信托代销等不承担风险的业务深度参与房地产金融链条。从2019年银保监会23号文再到多地严查土地购置资金来源，前端加杠杆融资拿地基本停止，商业银行主要参与房地产开发融资以及后端发放个人按揭贷款。截至2023年末，我国商业银行表内外涉及房地产业务的风险敞口约53.74万亿元，涉房业务敞口占总资产比例约15.76%，涉房贷款规模占银行业贷款比例22.39%。 1.对公信贷以及个人按揭贷款业务敞口占比持续下降 截至2023年末商业银行表内信贷业务涉及房地产行业敞口约51.05万亿元。商业银行表内信贷涉房业务主要包括开发贷、经营性物业贷、并购贷款等对公业务，以及个人按揭贷款，表内信贷是商业银行涉房业务最大敞口，一直以来也是商业银行优质资产之一。截至2023年末，我国商业银行房地产业信贷余额51.05万亿元，其中开发贷余额12.88万亿元，个人住房贷款余额38.17万亿元。建筑业是房地产行业产业链上重要产业之一，但是从部分公对公贷款不良率行业分布情况来看，建筑业不良贷款规模、不良贷款率均与房地产行业有明显差异，因此本部分表内信贷并未将商业银行建筑业贷款纳入涉房业务敞口的计算。另外，由于部分区域存在明显的炒房现象，加之金融监管不到位，导致部分经营贷违规进入房地产领域，因此按对公业务、个人按揭贷款口径计算可能低估了商业银行的涉房贷款业务敞口。 商业银行房地产业信贷规模占比下降，总体仍处于可控范围。2020年12月31日，人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。房贷集中度管理制度推出是为了纠偏商业银行顺周期扩大房贷规模的行为，有效的控制了商业银行涉房业务规模。如图1，2020年末至2023年四季度末，涉房贷款规模占银行业贷款比例从28.71%下降至22.39%，商业银行资产配置结构明显调整。分项目来看，开发贷占商业银行总资产比例从2020年一季度末开始下降，从7.42% 下降至2023年四季度末的5.42%，目前仍处于下降趋势；而个人按揭贷款占比从2021年四季度末才开始下降，从19.88%降至16.07%，但受居民购房需求影响，下降速度较快。2023年末，我国个人住房贷款余额同比下降1.6%，降幅较上季度末继续扩大。2023年11月17日，金融机构座谈会提出了房地产贷款“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。但是在房地产业整体下行，居民购房需求下降，对公房地产信贷风险较大，出于风控及收益要求，商业银行表内信贷涉房业务敞口占比仍然处于下降趋势。2008年次贷危机之前，美国房贷贷款占银行信贷比重约是44%，截至2023年末已经下降至32%；根据日本经济周刊数据，1990年，企业房地产开发贷款占住转公司贷款比重近80%，对比而言，中国银行业涉房贷款业务占比仍然处于较低范围。 具体分银行来看，所有类型银行房地产信贷业务敞口占比均处于下降趋势，满足贷款集中度监管政策的要求。其中，国有大型银行房地产业务敞口占比最高达到32.89%，其次是股份制银行房地产业务规模占比约在20%左右，城商行、农商行相对，部分农商行房地产业务贷款比例低于10%，具体如图1所示。 经济分析系列 2.资管新规实施以来银行自营、非标等表内外投资业务收缩 商业银行自营债券、非标投资等表内外其他承担风险业务约2.69万亿元。商业银行通过自营债券、表外授信，以及信托、资管等非标资产流向房地产行业，2018年资管新规实施以后，非标投资占比持续下降，标准化债券投资占比有所上升，但随着房地产行业景气下行，商业银行涉房投资规模持续下降。根据中债登、上清所、上交所（深交所未披露银行持有情况）披露的主要券种投资者持有结构信息，截至2023年末，商业银行持有债券共计约81.24万亿元，其中信用债约6.94万亿元（含资产支持证券约1.79万亿元）。截至2023年末，我国房地产债券规模约1.94万亿元，信用债约46.96万亿元，房地产债占信用债比例约4.13%。据此估算，商业银 行自营债券涉及房地产行业规模约2867亿元。非标业务较为复杂多样，根据2020年7月3日发布的《标准化债权类资产认定规则》（〔2020〕第5号），将理财直接融资工具、信贷资产流转和收益权转让相关产品、债权融资计划、收益凭证、债权投资计划和资产支持计划以及其他为单一企业提供债权融资的各类金融产品等均被列入非标。由于涉房投资业务穿透链条较长，无法从商业银行财务报表科目中获取涉房投资规模信息，本文直接从部分公布非标业务涉房投资规模的银行财报中提取相关数据，以此计算我国商业银行表内涉房投资总规模。 从五家公布涉房业务投资情况的商业银行数据来看，债券以及非标投资中涉及房地产业务的敞口占总资产比例在2.49%-4.04%之间，均值3.14%（表2）。根据央行数据，2023年三季度我国存款类金融机构债券投资、股权及其他投资规模合计84万亿元，虽然统计范围包括央行、银行、信用社和财务公司，但除银行外占比非常小，考虑以此作为我国商业银行的金融投资规模数据。据此计算，我国商业银行金融投资总规模84万亿元，涉房金融投资占比3.14%，2023年三季度末我国商业银行承担风险的涉房投资规模为2.69万亿元。2008年金融危机期间美国商业银行持有资产主要为证券，占比27%，其中按揭抵押债券（Mortgage BackedSecurities，MBS）约占比50%，MBS约占总资产的13.5%。比较而言，中国银行业房地产投资占比较低，风险可控。 3.表外理财业务、委托贷款、代销信托等涉及房地产的规模较小 商业银行除表内信贷、投资业务涉及房地产行业外，表外理财业务、委托贷款、代销信托、主承销债券等不承担信用风险的业务也涉及房地产行业。表外理财底层资产流向地产主要通过信用债、委托贷款，而代销信托是银行布局财富管理及私行的重要产品。合规销售的前提下，银行代销信托产品无法兑付，银行并不需要承担赔付责任。从五家样本银行来看，截至2023年3季度，除招商银行外，其他 经济分析系列 四家银行表外不承担信用风险的涉房业务规模与承担风险的其他业务规模相当。截至2023年三季度，银行理财产品规模25.19万亿元，我国存量房地产信用债（1.94万亿元）占信用债比例约4.2%，银行理财持有信用债占比约43.86%（数据来源：银行业理财登记中信，2023年上半年），以此粗略计算，理财产品持有房地产信用债约4640亿元房地产债券。截至2023年三季度末，信托总规模16.44万亿元，投向房地产领域的信托余额余1.01万亿元，房地产信托占比6.14%，而银信合作信托规模是2.34万亿元，银行代销信托涉及房地产行业规模约1438亿元。银行其他非标业务、主承销债券等也涉及房地产业务，但无法运用合理方法进行统计。 二、房地产风险释放对银行的影响 当前房地产行业正在逐步释放，部分重点房企如中国恒大、富力地产、融创、碧桂园等陆续违约，截至2023年末中国房地产业债券违约率达13.95%。同时房地产销售持续低迷，商品房销售额连续两年分别同比下降26.7%、6.5%。大量房企出险以及行业低迷严重影响市场房企融资，2023年房地产企业国内贷款规模同比下降1792亿元，未来一段时期房地产企业流动性仍然面临较大压力，并因此冲击商业银行资产负债表。 1.房地产贷款不良率明显上升，相关风险或未充分暴露 个人住房贷款余额及利率变化导致商业银行利润下降，削弱银行抵抗风险能力。2023年8月末，央行、国家金融监管总局连发多个涉及存量房贷利率调整的通知，规定利率高于所在城市首套房贷利率政策下限的存量首套房贷均符合调整资格。截至2023年末，个人住房贷款加权平均利率已经下降至3.97%。在增量个人住房贷款中，2024年1月多地下调首套住房个人住房贷款利率下限，其中部分城市调降至3.8%，即LPR减去40bp。2024年2月，五年期LPR下降25个基点，将进一步引导房贷利率下降。个人住房贷款利率下降、增速转负，叠加居民存款累积和定期化程度加深，银行负债端成本无明显压降甚至有所上升，个人住房贷款对银行涉房类信贷规模及净息差水平均造成一定负面影响。2022年以来银行净息差下降明显，截至2023年四季度末，大型商业银行、城市商业银行、股份制商业银行净息差分别为1.62%、1.573%、1.76%，创历史新低。简单测算个人住房贷款对 商业银行盈利影响。假设个人住房贷款余额增速保持2020-2022三年平均增速（11.02%），则贷款余额为38.8万亿元*[1+11.02%] = 43.07万亿元，实际贷款余额38.40万亿元。假设2023年银行净息差是2020-2022三年平均值（2.03%），实际净息差是1.73%，则个人住房贷款余额及利率变动对商业银行利润影响约为2100亿元。根据国家金融监督管理局数据，2023年商业银行净利润2.38万亿元，影响相当于2023年银行业利润的8.8%。 银行对公房地信贷不良率明显上升。从已公布财报银行来看，对公房地产贷款不良率上升（如表3），国有商业银行、股份制商业银行上升较为明显，如建设银行房地产业不良贷款率从4.36%上升至5.64%。从边际变化来看，房地产业不良率较2022年末变化不大，但这可能是政策调整的结果，导致真实不良率被低估。2022年11月，中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融十六条”），规定2024年12月31日前到期的存量房企融资允许超出原规定多展期1年，不调整贷款分类；2023年7月10日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，将适用期限统一延长至2024年12月31日。存量开发贷可以不断展期直至房地产开发企业资产负债表情况好转，延缓对商业银行资产质量的冲击，至少要到2025年才能在银行财报上有所体现。长期来看，对公房地产信贷质量取决于房地产销售端的情况，若房地产行业上下游经营性融资占比不能在上述政策期限内有效提升，则部分房地产信贷将需要认定为不良贷款，银行房地产行业不良贷款率可能出现跳跃式上升。当前商业银行整体不良率约1.6%，房地产业不良率约在3%左右。按照《商业银行风险监管核心指标》，银行的不良率应控制在5%以内。参考2023年末房地产债券13.95%的违约率，未来商业银行房地产业对公贷款质量面临较大挑战。 经济分析系列 个人住房按揭贷款风险逐步暴露。个人住房贷款是银行最安全的资产之一，截至2023年上半年，我国上市商业银行个人住房抵押贷款不良率相对较低，基本在1%以内。但从2019年至今，由于房地产项目烂尾事件频发，导致部分楼盘项目出现整体断供现象，且“保交楼”进度不及