中国房地产业：早起的鸟儿将从当前的热土市场中受益

中国金融2016年6月1日中国房地产业早起的鸟儿将从当前的热土市场中受益 上流城市（尤其是二线城市）的土地收购加速了，导致出现了更多的“地王” 早些年在高端城市购置土地的开发商可能会受益于当前的土地市场状况 中国开发商的整体行业估值似乎不高。我们重申我们的积极立场。陈慧琳(852) 2773 8243CFA乔纳斯·坎（Jonas Kan）(852) 2848 4439什么是新的：得益于今年迄今为止强劲的房地产市场，土地销售在2016年首5个月取得了可观的增长，尤其是在一些二线城市，我们看到土地市场竞争激烈。我们认为，火热的土地市场和不断上涨的土地成本对早年在高端城市购置土地的开发商而言是个好兆头。有什么影响：2016年首5个月，我们50个受跟踪城市的住宅土地销售价值同比增长59％。在2016年首5个月，房屋销售强劲增长，我们的50个受跟踪城市的住宅土地销售同比增长59％。我们追踪的二线城市的土地销售价值增速最大，在2016年首5个月同比增长129％，而三线城市的同比增幅收窄了26％。同时，一线城市的土地销售同比下降25％，主要是由于土地供应减少。上级城市对优质地块的激烈竞争导致更多“地王”的崛起。随着积极情绪从前几个月的房屋销售强劲增长的一级城市扩散到二级城市，开发商变得非常渴望在二级城市竞标优质地块。我们注意到，在16年首5个月出现了许多“土地之王”（请参阅第2页），在某些情况下，土地价格被竞价到与附近新房屋单位的平均售价相当的水平。结果，一些二级城市（即苏州和南京）在土地拍卖期间设定了土地溢价的上限，以防止更多的“地王”崛起。那些在早期购买高档城市土地的人更有可能受益。我们认为，虽然一线城市的项目通常具有更安全的需求和更大的ASP扩展空间，但我们认为并非所有的一线城市项目都对开发商有利可图，并且一线城市项目所需的管理水平也更高。总体而言，我们认为，在当前情况下，早些年收购高层城市项目的开发商最有可能从中受益，当前形势是高层城市的优质地块变得稀少，而这些城市的土地成本却在飞涨。 （请参阅第2页）。我们建议：我们维持对行业的正面评价，但建议投资者保持谨慎，因为我们相信只有少数几家公司拥有可以随着时间的推移推动持续盈利的业务模式。当前行业估值仍为7.8倍2016财年市盈率。我们的首选股是中国海外（688 HK，HKD23.50，买入[1]），华润置地（1109 HK，HKD18.60，买入[1]）和龙湖（960 HK，HKD10.18，买入[1]）。我们呼吁的主要风险：中国经济的严重恶化。我们的不同之处：我们认为，良好的商业模式是中国房地产行业的关键，但这可能会得到市场的充分认可。股票认购中海外（688 HK）评级购买目标30.90 上涨31.5％华润置地（1109 HK）评级购买目标30.20 上涨62.4％龙湖（960 HK）评级购买目标13.29 上涨30.6％合景泰富地产（1813 HK）评级购买目标7.41 上涨52.5％广州富力（2777 HK）评级购买目标12.90 上涨24.0％资料来源：Factset，Daiwa的预测 中国房地产行业：2016年6月1日2日期市区建筑面积（平方米）土地溢价（人民币元）土地成本（人民币/平方米）首次开盘溢价出价16年5月杭州滨江570,91812,31821,57696.00%16年5月南京建业545,4898,80016,132115.00%16年3月合肥宾湖不适用7,689不适用290%16年1月上海闸北182,3266,93238,0200.10%16年1月南京建业152,2526,48042,561140%16年1月佛山市南海418,7186,40615,298137%16年5月宿苏州相城289,8585,52119,046116%16年5月上海浦东124,9805,45043,607296%2016年4月厦门同安210,0005,42625,838150%16年2月北京朝阳123,9835,13541,4172%日期市区建筑面积（平方米）土地溢价（人民币元）土地成本首次开盘溢价出价（人民币/平方米）16年3月杭州下城82,3273,73545,368109%16年5月南京建业72,5463,28045,213110%16年5月上海浦东124,9805,45043,607296%16年1月南京建业152,2526,48042,561140%16年2月北京朝阳123,9835,13541,4172%16年5月上海松江78,4773,00538,291112%16年1月上海闸北182,3266,93238,0200.10%16年5月上海松江52,1571,96537,675109%16年5月南京建业91,8253,40037,02786%16年5月南京建业96,5033,56036,89084%2016年5月1/2/3级城市的土地出售2016年5月土地销售价值最高的十大城市2016年5月5日土地销售价值同比土地土地土地土地可能保费（人民币元）营业额销售量销售量销售土地超过初始苏州29,77010074%面积值面积值成本开标价杭州26,2201441%（'000平方米）（人民币10亿元）（'000平方米）（人民币10亿元）（人民币/平方米）南京25,3001017%一线城市1,98628.84,58762.212,39293%上海19,240468%妈妈5315%22442%--1358%+ 91％广州9,590444%同比51%624%-46%-25%287%+ 90％北京9,5401215%二线城市19,920124.692,596426.13,51263%武汉市8,010615%妈妈4%17%--19%-2pct深圳6,880403%同比14%210%4%129%163%+ 53％宁波市6,7007382%三级城市3,1565.520,82129.768811%合肥5,88071%妈妈-39%-10%---9%-3pct同比-14%24%4%26%10%+9分资料来源：CREIS，大和注意：CREIS跟踪全国300个城市的土地销售数据资料来源：CREIS，大和2016年5月和部分1/2/3级城市的5M16住宅用地销售五月土地销售区妈妈可能的土地销售价值妈妈5M16土地销售区同比5M16土地销售价值同比（‘000平方米）（人民币元）（'000平方米）（人民币元）一线城市北京346-6,195-854-65%19,178-45%上海8202137%1,78113851%1,819-54%3,47217%广州820-477-1,91413%826-17%深圳0-0-0-0-二线城市杭州1,400113%2,495339%4,14472%5,120286%天津631-34%27619%4,60262%2,55792%南京1,08623%2,39268%4,481168%6,996576%武汉市2,374177%76771%6,74877%2,361139%重庆市3,1061165%5263065%6,976-57%992-46%成都市1,0662020%2456342%6,3465%1,367-5%宿苏州2,4201%2,955-14%6,910106%7,0571533%沉阳91-59%11-84%1,81173%4195%合肥769-79%799-51%4,97786%3,667303%厦门0-0-210-73%543-30%三级城市呼和浩特市0-0-1,83021222%1,91713593%温州29148%2,019-14%8441505%7,6961330%中山75-227-520307%520512%徐州135-94%24-97%4,83088%3,26967%资料来源：CREIS，大和十大最高地价住宅用地在5M165M16十大土地成本最高的住宅用地资料来源：CREIS，大和资料来源：CREIS，大和2012-15年度1/2线城市开发商的土地收购2012201320142015公司股票代号一线城市（平方米）二线城市（平方米）一线城市（平方米）二线城市（平方米）一线城市（平方米）二线城市（平方米）一线城市（平方米）二线城市（平方米）科力688港币0.284.870.9410.171.716.621.653.79华润置地1109 HK0.291.730.612.930.275.190.792.11广州富力2777 HK0.530.271.366.190.151.570.281.46合景泰富物业1813 HK0.970.100.440.850.650.620.180.00龙湖地产960港币0.095.790.634.530.671.810.562.65资料来源：大和公司 中国房地产行业：2016年6月1日3重要披露和免责声明本出版物由大和证券集团公司制作。 和/或其非U。S. 附属机构，并由大和证券集团公司发行。 和/或其非U。S. 会员，但此处明确规定的范围除外。 本出版物及其内容仅用于提供信息，如有更改，恕不另行通知。 未经我们事先同意或批准，严禁使用，披露，分发，传播，复制，印刷或依靠本出版物用于任何其他目的。 大和证券集团都没有。 也不代表其各自的母公司，控股公司，子公司或关联公司，也不代表其各自的董事，高级管理人员，雇员和雇员代表或保证此处包含的信息的准确性或完整性，或存在其他可能构成重大影响的事实，对于使用或依赖本出版物或其任何内容概不承担任何责任。 本出版物或其任何内容均不构成或不应解释为在任何国家或司法管辖区购买或出售本文中提及的任何证券或投资的要约或要约，除非明确提供，否则任何建议或投资意见或建议。 本出版物中表达的任何观点，建议，意见或建议不一定反映大和证券集团的观点，建议，意见或建议。和/或其关联公司，或其任何董事，高级职员，雇员和雇员，除非出版物另有规定。 任何人在做出任何投资决定或就所提及的证券进行交易或作出建议时均不得依赖本研究报告，因为该报告未考虑到特定的投资目标，财务状况和特定需求。任何人。大和证券集团有限公司，其子公司或关联公司，或其不时的董事，高级管理人员和雇员不但具有交易本金，而且在所研究的公司证券（包括做市商）中拥有仓位或拥有其他权益此类证券的活动，衍生工具，或者也可能为此类证券的发行人提供了投资银行业务和其他服务。以下是其他公开内容。证券所有权有关“证券所有权”的信息，请访问BlueMatrix披露链接，网址为https://daiwa3.bluematrix.com/sellside/Disclosures.action。投资银行关系有关“投资银行业务关系”，请访问https://daiwa3.bluematrix.com/sellside/Disclosures.action上的BlueMatrix披露链接。日本大和证券股份有限公司和大和证券集团大和证券有限公司是大和证券集团公司的子公司。投资银行业务关系在过去的12个月内，Daiwa Securities Group Inc.的子公司和/或分支机构*牵头管理了以下公司的证券的公开发售和/或二次发售（不包括直接债券）：econtext Asia Ltd（1390 HK） ;未来资产人寿保险有限公司（085620 KS）;中国再保险集团有限公司（1508 HK）。*就本节而言，大和证券集团公司的子公司是指以下任何一个或多个：大和资本市场香港有限公司（大和資本市場香港有限公司），大和资本市场新加坡有限公司，大和资本市场澳大利亚有限公司，大和资本市场印度私人有限公司，大和国泰资本市场有限公司，大和证券资本市场韩国有限公司。香港这项研究由大和资本市场香港有限公司（大和資本市場香港有限公司）（“ DHK”），由香港证券及期货事务监察委员会监管。在香港进行本研究的人士可以就本研究引起的或与之相关的任何事宜与DHK联系。相关关系（DHK）DHK可能会不时聘请受其雇用或与其有联系的个人担任其研究范围内的任何公司的高级职员。新加坡该研究由大和资本市场新加坡有限公司在新加坡发