央企物管标杆，内外兼修稳步前行

房地产 2024年05月16日 中海物业(2669.HK) 央企物管标杆，内外兼修稳步前行 公司报告 公司首次覆盖报告 推荐（首次） 股价：5.25港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.copl.com.hk 大股东/持股 中国海外集团有限公司/61.18% 实际控制人 中国建筑集团有限公司 总股本(百万股) 3286.86 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 3286.86 总市值（亿元） 156.96 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 1.25 资产负债率(%) 60.63 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 平安观点：  央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，最早于1986年在中国香港开展物业服务，1991年进入内地市场，2015年10月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖四项业务，2023年收入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润贡献68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速25.4%、38.7%，2023年分别达130.5亿元、13.4亿元；管理规模逐年攀升，2023年在管面积升至4亿平米，处主流物企靠前水平。  内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对物业费收缴、增值服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业态服务能力增强，2023年新增外拓合约面积1.1亿平米，新增外拓合同额40亿元，处主流物企领先水平。2023年末第三方在管面积占比升至40.5%、非住宅在管面积占比升至30.1%。2023年公司整体满意度90分以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主，融合效果良好。  费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司2023年综合毛利率15.9%，趋于稳定；销管费用率3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、数字化持续深入、精准用工提升人力资源配置效率，成本费用仍存优化空间。2023年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余51.3亿元，同比增长24.3%。  投资建议：公司作为央企物管领先者，关联方财务稳健实力雄厚，公司 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 11248 13051 15396 18129 21055 YOY(%) 45.9 16.0 18.0 17.8 16.1 净利润(百万元) 1129 1343 1559 1802 2079 YOY(%) 40.5 19.0 16.1 15.6 15.4 毛利率(%) 15.9 15.9 15.6 15.4 15.4 净利率(%) 10.1 10.4 10.2 10.0 9.9 ROE(%) 35.3 32.6 29.7 27.4 25.7 EPS(元) 0.34 0.41 0.47 0.55 0.63 P/E(倍) 13.9 11.7 10.1 8.7 7.5 P/B(倍) 4.9 3.8 3.0 2.4 1.9 证券研究报告 中海物业·公司首次覆盖报告 2/ 24 自身品质优先外拓强势，费用管控优势明显，经营业绩持续向好，预计公司2024-2026年EPS分别为0.47元、0.55元、0.63元，当前股价对应PE分别为10.1倍、8.7倍、7.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示：1）市场化拓展不及预期风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争可能导致公司项目获取不足，外拓项目盈利能力承压风险；2）增值服务发展不及预期风险：若宏观经济修复进程低于预期，增值服务需求释放相对有限，可能导致增值服务发展不及预期风险；3）盈利能力稳定性不及预期风险：由于人工成本刚性上升，市场化拓展竞争加剧，可能导致公司单盘盈利承压，整体盈利能力稳定性低于预期风险。 中海物业·公司首次覆盖报告 3/ 24 正文目录 一、 央企物管龙头，规模稳健扩张 ................................................................................................................. 6 1.1起源香港辐射全国，股东方实力雄厚 ...................................................................................................... 6 1.2多元业态布局，基础物管为主 ................................................................................................................ 8 1.3规模稳健增长，排名居于前列 ...............................................................................................................11 二、 内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行 ................................................................................................. 12 2.1关联方护航前行，全方位提供支撑........................................................................................................ 12 2.2外拓持续发力，蕴藏发展潜能 .............................................................................................................. 15 2.3注重服务品质，严控并购质量 .............................................................................................................. 17 三、 费用管控优势明显，现金流呈现改善 .................................................................................................... 19 四、 盈利预测与投资建议 ............................................................................................................................. 21 五、 风险提示............................................................................................................................................... 22 中海物业·公司首次覆盖报告 4/ 24 图表目录 图表1 中海物业发展历程.................................................................................................................................. 6 图表2 中海物业股权架构（截至2023年末）..................................................................................................... 7 图表3 中国建筑为具有全球竞争力的世界一流企业 ............................................................................................. 7 图表4 中国建筑收入逐年增长 ........................................................................................................................... 8 图表5 中国建筑收入构成.................................................................................................................................. 8 图表6 中海物业业务布局.................................................................................................................................. 8 图表7 中海物业收入构成.................................................................................................................................. 9 图表8 中海物业毛利润构成 .............................................................................................................................. 9 图表9 中海物业住户增值服务收入构成.............................................................................................................. 9 图表10 优你互联社区增值业务生态链 ............................................................................................................. 10 图表11 中海物业非住户增值服务收入构成 ...................................................................................................... 10 图表12 兴海物联发展历程 .............................................