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物管行业领跑者,内外兼修促发展

碧桂园服务,060982021-04-11杨侃、郑茜文平安证券后***
物管行业领跑者,内外兼修促发展

地产 2021年4月11日 碧桂园服务 (6098.HK) 物管行业领跑者,内外兼修促发展 请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司首次覆盖报告 推荐(首次) 现价:73.4港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.bgyfw.com 大股东/持股 必胜有限公司/45.22% 实际控制人 杨惠妍 总股本(百万股) 2,993 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 2,993 总市值(亿港元) 2197 流通A股市值(亿元) 0. 每股净资产(元) 4.87 资产负债率(%) 48.2 行情走势图 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 平安观点:  物管行业龙头,业绩高速增长:公司为全国领先的综合物管服务运营商,2020年末合约面积8.2亿平米,服务业主424万户;聚焦“大物业管理”+“大社区服务”,业务范围覆盖物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、三供一业等。2015-2020年营收、归母净利润年复合增速56.3%、64.9%,持续保持高速增长。2020年末合约在管面积比达2.17倍,领先同行,为短期业绩释放奠定基础。  内生强劲外拓发力,基础物管优势强化:关联房企碧桂园开发龙头地位稳固,近年全口径销售面积近9000万平米,在手土储覆盖3-4年销售,后续陆续竣工交付有望为公司内生增长提供支持。同时借助服务品质、布局兼具深度广度等优势,公司品牌外拓逐步发力,占2020年新增合约面积53.3%,带动第三方合约面积累计占比升至30.4%。此外公司在手现金充足,有望把握潜在收并购机会,为物管规模扩张进一步助力。  多元业务渐入佳境,增长空间依旧广阔:依托管理规模提升、服务品类扩张及成熟,社区增值服务收入持续高增,2020年毛利润占比21.3%,已成为第二大利润来源;单位在管面积贡献收入4.6元/平米/年,处行业中等水平,政策推动下有望进一步提升。公司借助后勤服务社会化趋势,2016年率先进军城市服务蓝海市场,以环卫出发,拓展城市公共服务、城市资源经营、城市数字治理。一方面通过收购环卫龙头增强专业能力,助力规模提升;另一方面积极探索一体化城市大物业服务模式,挖掘高附加值服务,有望创造新业绩增长点。  投资建议:公司作为全国领先综合物管企业,背靠龙头房企且发力第三方拓展,基础物管优势强化,同时多元业务渐入佳境;行业竞争加剧下优势明显,有望凭借综合实力享受广阔市场空间,助力业绩持续快速增长。预计公司2021-23年EPS分别为1.32元、1.84元、2.49元,当前股价对应PE分别为46.8倍、33.5倍、24.8倍,首次覆盖给予“推荐”评级。  风险提示:1)外拓进程不及预期风险;2)多元业务发展不及预期风险;3)利润率下行风险。 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 9645 15600 23564 32896 44732 YoY(%) 106.3 61.7 51.0 39.6 36.0 净利润(百万元) 1671 2686 3947 5510 7465 YoY(%) 81.0 60.8 46.9 39.6 35.5 毛利率(%) 31.6 34.0 33.2 33.7 34.0 净利率(%) 17.8 17.8 17.2 17.2 17.1 ROE(%) 31.1 18.4 21.0 23.5 25.1 EPS(摊薄/元) 0.56 0.90 1.32 1.84 2.49 P/E(倍) 110.6 68.8 46.8 33.5 24.8 P/B(倍) 34.4 12.7 9.8 7.9 6.2 -25%0%25%50%75%100%125%150%175%Apr-20Sep-20Feb-21碧桂园服务恒生指数证券研究报告 碧桂园﹒首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 26 正文目录 一、 物管行业龙头,定位大物业管理+大社区服务....................................................5 二、 市场空间广阔,行业竞争加剧...........................................................................7 2.1身处万亿市场,发展空间可观 ............................................................................... 7 2.2行业竞争加剧,寻求多元布局 ............................................................................... 8 三、 内生强劲外拓发力,基础物管优势强化.............................................................9 3.1背靠龙头房企,内生增长动能延续......................................................................... 9 3.2发力品牌外拓,品质&深广度强化实力 ................................................................. 10 3.3具备收购潜能,规模增量贡献可期....................................................................... 13 四、 多元业务渐入佳境,增长空间依旧广阔...........................................................15 4.1社区增值服务:规模迅速提升,成长空间巨大 ...................................................... 15 4.2城市服务:先发优势明显,未来前景可期............................................................. 18 五、 业绩持续高增,利润率维持稳定 .....................................................................20 六、 盈利预测及投资建议.......................................................................................22 七、 风险提示 ........................................................................................................24 碧桂园﹒首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告,如经由未经许可的渠道获得研究报告,请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 26 图表目录 图表1 碧桂园服务发展历程 .......................................................................................... 5 图表2 碧桂园服务管理规模领先.................................................................................... 5 图表3 碧桂园服务股权结构(2020年末) ..................................................................... 6 图表4 碧桂园服务企业愿景及战略布局.......................................................................... 6 图表5 碧桂园服务收入构成 .......................................................................................... 6 图表6 物业管理行业在管面积及增速 ............................................................................. 7 图表7 2019-2030年物管行业在管面积增速测算 ............................................................ 7 图表8 物管企业在管面积市占率.................................................................................... 8 图表9 物管行业收并购标的演变为地方龙头、上市物企 .................................................. 8 图表10 百强物管企业增值服务收入占比提升................................................................ 9 图表11 百强物管企业非住宅管理面积占比提升 ............................................................ 9 图表12 碧桂园服务合约/在管面积领先同行 .................................................................. 9 图表13 碧桂园近年销售面积排名居首........................................................................ 10 图表14 碧桂园服务新增关联方在管面积大约滞后碧桂园销售两年................................ 10 图表15 碧桂园服务第三方合约面积占比上升.............................................................. 11 图表16 碧桂园服务收缴率及续约率高于同行.............................................................. 11 图表17 碧桂园服务覆盖兼具深度广度........................................................................ 12 图表18 碧桂园服务2020年末在管面积城级分布 ........................................................ 12 图表19 碧桂园服务典型非住宅项目 ...........................................................................

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