公允价值变动增厚业绩，持续深耕长三角区域

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：8.9元 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 188 流通股本(百万股) 188 市价(元) 8.90 市值(百万元) 1,671 流通市值(百万元) 1,671 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance1] 公司盈利预测及估值 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 1,847 1,851 1,906 1,964 2,003 增长率yoy% 16% 0% 3% 3% 2% 净利润（百万元） 145 186 191 194 198 增长率yoy% -11% 28% 3% 2% 2% 每股收益（元） 0.77 0.99 1.02 1.03 1.05 每股现金流量 0.83 0.99 -0.28 0.96 0.92 净资产收益率 14% 16% 14% 13% 12% P/E 11.5 9.0 8.7 8.6 8.5 P/B 1.6 1.4 1.3 1.1 1.0 备注：股价以4月29日收盘价为准。 投资要点 南都物业发布2023年年报，公司2023年实现营收18.51亿，同比+0.23%；归母净利润1.86亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7亿，同比-36.59%。 营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升 公司2023年营业收入18.51亿，同比+0.23%,主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降,但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。 公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力 2023年公司归母净利润1.96亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022年0.35亿元提升到2023年的1.15亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A股主板上市，扣非后归母净利润0.7亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。 持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度 截至报告期末，公司总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023年，公司新签约项目100个，新签约面积1022.39万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3家合资公司，均已实现项目新拓。 投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025年净利润至1.91亿、1.94亿（前值为2.03亿、2.17亿），引入2026年盈利预测1.98亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。 公允价值变动增厚业绩，持续深耕长三角区域 南都物业（603506.SH）/房地产行业 证券研究报告/公司点评 2024年4月30日 [Table_Industry] -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%2023-042023-052023-062023-062023-072023-082023-082023-092023-102023-102023-112023-122023-122024-012024-022024-032024-032024-04南都物业沪深300 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 盈利预测表 来源：wind，中泰证券研究所 资产负债表利润表会计年度20232024E2025E2026E会计年度20232024E2025E2026E货币资金467572589703营业收入1,8511,9061,9642,003应收票据0000营业成本1,5551,5921,6401,672应收账款500597615627税金及附加8788预付账款11161617销售费用32323334存货17181819管理费用123114118120合同资产0000研发费用3444其他流动资产867872877880财务费用5-6-6-7流动资产合计1,8632,0752,1162,246信用减值损失-16-100-5其他长期投资31313131资产减值损失-6000长期股权投资223223223223公允价值变动收益127807380固定资产39486486投资收益13232019在建工程03712其他收益13131313无形资产1122营业利润256269273278其他非流动资产507501497493营业外收入3232非流动资产合计800807823846营业外支出4444资产合计2,6632,8822,9393,092利润总额255267272276短期借款161270810所得税59656767应付票据0000净利润196202205209应付账款365318333345少数股东损益10111111预收款项312022归属母公司净利润186191194198合同负债278244251256NOPLAT200198201204其他应付款447467487507EPS（按最新股本摊薄）0.991.021.031.05一年内到期的非流动负债15151515其他流动负债129136155179主要财务比率流动负债合计1,3981,4521,3421,324会计年度20232024E2025E2026E长期借款0000成长能力应付债券0000营业收入增长率0.2%3.0%3.0%2.0%其他非流动负债81818181EBIT增长率29.2%0.8%1.7%1.4%非流动负债合计81818181归母公司净利润增长率27.8%2.9%1.7%1.8%负债合计1,4791,5341,4231,405获利能力归属母公司所有者权益1,1551,3091,4661,626毛利率16.0%16.5%16.5%16.5%少数股东权益29395061净利率10.6%10.6%10.4%10.4%所有者权益合计1,1841,3481,5161,687ROE15.7%14.2%12.8%11.7%负债和股东权益2,6632,8822,9393,092ROIC13165.0%95.5%105.7%79.0%偿债能力现金流量表资产负债率55.5%53.2%48.4%45.5%会计年度20232024E2025E2026E债务权益比21.8%27.2%11.7%5.7%经营活动现金流185-51181173流动比率1.31.41.61.7现金收益220213218225速动比率1.31.41.61.7存货影响-40-10营运能力经营性应收影响34-101-18-13总资产周转率0.70.70.70.6经营性应付影响19-285334应收账款周转天数101104111112其他影响-85-135-71-73应付账款周转天数86777173投资活动现金流-254795853存货周转天数4444资本支出-17-30-39-50每股指标（元）股权投资-135000每股收益0.991.021.031.05其他长期资产变化-10210997103每股经营现金流0.99-0.270.960.92融资活动现金流6877-222-112每股净资产6.156.977.818.66借款增加163109-190-81估值比率股利及利息支付-70-53-48-52P/E9998股东融资0000P/B1111其他影响-25211621单位:百万元单位:百万元单位:百万元 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。