根据2024年4月30日中共中央政治局会议内容，我们认为未来房地产和利率政策可能会超预期，对当前经济增长的两大约束项可能会有很大改变。其中，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，可能意味着取消限购、放松房贷条件、降低交易税费、增加政策性保障房购买等力度会更大。政治局会议较为罕见的提到“灵活运用利率和存款准备金率工具”，结合当前内需相对不足，价格水平历史低位，降准降息可能会超预期。要“避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势”，“要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”，“确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展”，可能意味着财政加力提速，地方稳增长力度可能会加大。此外，新质生产力、设备更新和消费品以旧换新、绿色低碳、风险化解等估计将继续大力推进，对工业领域相关产业，以及汽车、家电、家居等消费或将形成明显支撑。房地产政策力度可能会更大，“去库存、优增量”或将是核心关注点。会议指出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。我们认为，取消限购、降低利率/税费等需求端政策放松外，供给端通过收购和新建保障性住房、增加高品质住房供给等方式，也可以促进存量房产消化、优化增量住房结构，在解决新市民和青年人住房问题的同时，促进改善性购房需求的有效释放，推动建立以“租购并举”为支撑的房地产发展新模式。会议强调，要“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。今年前3个月，全国住宅竣工面积增速较去年明显回落，交房问题仍影响居民购房信心的修复，并带来房企风险。中指数据显示，主要龙头房企已售未竣工缺口整体不大，但部分中小型房企保交楼压力可能较大。目前，已出台一些保交楼措施，下一步估计会继续加强。货币政策降准降息可能性上升。会议指出“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本”。经济增速看，一季度我国实际GDP同比5.3%，但名义增速仅为4.2%，GDP平减指数已连续四个季度为负。名义增速较低时期，需要比
