销售类保障房数据点评：销售类保障房撬动刚性需求

将共有产权房、人才房、配售型保障房等统称为销售类保障房，虽] 在十四五期间其规模远小于以保租房为主租赁类保障房，但由于其与住宅销售市场相关，值得关注。十四五期间，住房保障体系中的“重头戏”是保租房，全国初步计划建设筹集约900万套，以四大一线城市为例，保租房、公租房分别占保障房筹集套数的77%、6%，合计占比为销售类保障房的5倍。虽然销售类保障房规模相对较小，但随着配售型保障房的快速推进，我们认为其对住宅销售市场的影响越来越值得关注，需要密切追踪。 部分重点一二线城市销售类保障房供给规模较大，供应力度指标最高达到27%。根据克而瑞数据，以绝对规模来看，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售类保障房面积均超100万方，其中上海以超400万方的规模位居全国榜首。进一步测算，将“供应力度”指标定义为“年度规划建设销售类保障房面积”与“近三年年均住宅成交面积”的比值，得到上海、深圳、温州的供应力度最大，分别为27%、17%、15%，而大多数城市不足5%。 销售类保障房2022-2023年销售韧性较强，占新房交易的比例较2021年提升6pct至18%，预期随着配售型保障房的落地，能够进一步刺激部分刚性需求释放。根据国家统计局和克而瑞数据，2022年全国住宅销售面积同比下滑27%，典型25城的新房成交总量跌幅约为四成，但是同期销售类保障房稳定性更强，成交量仅下滑4%。进一步，计算销售类保障房占新房交易的比例，得到其占比从2021的12%上升6pct至2022年的18%，并在2023年1-11月继续维持稳定，再次证明了其销售的韧性。具体到各个城市来看，2023年福州、温州、徐州等地销售类保障房占比高于或约为40%，以动迁安置房为主，而北京、长沙、广州等地不足5%。展望未来，截至目前，在十四五规划之外，多个省市已经公布2024年配售型保障房建设规模，除了广州和深圳规模超1万套外，包括杭州、宁波、南京、昆明等在内二线城市的规模普遍在2000-6000套之间，预期随着项目的逐步落地，将对住房市场的成交结构带来一定的重塑。 继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。 风险提示：市场需求加速下行。 图2：2022年全国住宅销售面积同比下滑27% 注：供应力度=年度规划建设销售类保障房面积/近三年年均住宅成交面积 数据来源：克而瑞、国泰君安证券研究 图3：2022年起，销售类保障房占比上涨至18% 图4：2023年福州和温州的销售类保障房占比近50% 表1:重点公司盈利预测