紧抓销售回笼，投资持续聚焦

2024年04月29日房地产保利发展(600048.SH)公司报告公司季报点评证券研究报告紧抓销售回笼，投资持续聚焦行业房地产公司网址www.polycn.com大股东/持股保利南方集团有限公司/37.69%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)11,970流通A股(百万股)11,970流通B/H股(百万股)总市值(亿元)1,111流通A股市值(亿元)1,111每股净资产(元)16.28资产负债率(%)75.9推荐 ( 维持 )股价:9.28元【平安证券】保利发展（600048.SH）*年报点评*销售领先土储优化，财务稳健资金充裕*推荐20240423杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：公司公布2024年一季报，一季度实现营业收入497.5亿元，同比增长24.5%，归母净利润22.2亿元，同比下降18.3%。平安观点：结转毛利率&权益比例下降致利润承压：2024年一季度公司实现营业收入497.5亿元，同比增长24.5%，归母净利润22.2亿元，同比下降18.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.2个百分点至18.6%；2）少数股东损益占比同比提升12.8个百分点至44.2%。一季度末合同负债3774.3亿元，为近一年营收1.1倍，未结资源相对充足。紧抓销售回款，投资持续聚焦：2024年一季度公司实现签约金额629.8亿元，同比下降44.8%，签约面积366.9万平米，同比下降41.8%；实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率91.5%。新拓展房地产项目4个，新增容积率面积59万平米，总获取成本50亿元，全部位于38个核心城市。一季度新开工283万平米，同比增长42.9%；期末在建拟建项目635个，在建面积8150万平米，待开发面积5758万平米。投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为8.3倍、7.5倍、6.9倍。公司紧抓资金回笼、融资成本不断降低，销售领先拓展聚焦，行业格局优化下份额提升趋势明确，维持“推荐”评级。风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。2022A2023A2024E2025E2026E营业收入(百万元)281,017346,828364,504371,794394,102YOY(%)-1.423.45.12.06.0净利润(百万元)18,34712,06713,41514,75216,193YOY(%)-33.0-34.211.210.09.8毛利率(%)22.016.016.116.516.8净利率(%)6.53.53.74.04.1ROE(%)9.36.16.46.76.9EPS(摊薄/元)1.531.011.121.231.35P/E(倍)6.19.28.37.56.9P/B(倍)0.60.60.50.50.5 资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所保利发展公司季报点评单位 : 百万元资产负债表会计年度2023A2024E2025E2026E流动资产1268539156177115876101678558现金147982145802148718157641应收票据及应收账款4051485649535251其他应收款150388188059191820203330预付账款21635355343624538419存货869508110809711248701188078其他流动资产74973794248100485840非流动资产168373165622162857160221长期投资104296108045111793115541固定资产124091054886716779无形资产373311249188其他非流动资产51294467184214437713资产总计1436912172739317504671838780流动负债813731116612312451971382012短期借款5213133960194998270875应付票据及应付账款173734204661207759219433其他流动负债634784827502842439891704非流动负债28615420743313294664149长期借款28438420566313117762380其他非流动负债1770177017701770负债合计1099885137355613781431446161少数股东权益138484144326150750157803股本11970119701197011970资本公积17488174881748917491留存收益169084180053192114205354归属母公司股东权益198543209511221574234816负债和股东权益1436912172739317504671838780单位 : 百万元利润表会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入346828364504371794394102营业成本291308305819310448327893税金及附加10259159551627417251营业费用88769514970410286管理费用5159617662996677研发费用86117812011273财务费用4391389738084090资产减值损失-5045-1011-527-315信用减值损失-43-133-135-143其他收益132186186186公允价值变动收益16012投资净收益2212420842084208资产处置收益232120120120营业利润24318254182799430771营业外收入572622622622营业外支出264195195195利润总额24626258452842131197所得税6727658872457952净利润17899192572117623245少数股东损益5832584264257052归属母公司净利润12067134151475216193EBITDA30776362413874441678EPS（元）1.011.121.231.35单位 : 百万元现金流量表会计年度2023A2024E2025E2026E经营活动现金流13313-45184235439569净利润17899192572117623245折旧摊销1758650065166390财务费用4391389738084090投资损失-2212-4208-4208-4208营运资金变动-13076-71768-4887-21087其他经营现金流4553113911381138投资活动现金流7266-679-681-682资本支出-876036长期投资3284000其他投资现金流4858-679-684-688筹资活动现金流-4996243683-1994636短期借款40161287476103875877长期借款-20894-78721-74486-68797其他筹资现金流-33083-6343-6498-7043现金净增加额-29443-218129168923主要财务比率会计年度2023A2024E2025E2026E成长能力营业收入(%)23.45.12.06.0营业利润(%)-29.94.510.19.9归属于母公司净利润(%)-34.211.210.09.8获利能力毛利率(%)16.016.116.516.8净利率(%)3.53.74.04.1ROE(%)6.16.46.76.9ROIC(%)3.73.53.43.7偿债能力资产负债率(%)76.579.578.778.6净负债比率(%)42.054.847.744.7流动比率1.61.31.31.2速动比率0.40.30.30.3营运能力总资产周转率0.20.20.20.2应收账款周转率85.675.275.275.2应付账款周转率1.681.531.531.53每股指标（元）每股收益(最新摊薄)1.011.121.231.35每股经营现金流(最新摊薄)1.11-3.771.970.80每股净资产(最新摊薄)16.1617.0818.0819.19估值比率P/E9.28.37.56.9P/B0.60.50.50.5EV/EBITDA17161514 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。平安证券研究所电话:4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层