融信中国2023年度报告

融心砥礪 篤定前行 公司資料2 主席報告4 主要物業概要8 管理層討論及分析13 董事及高級管理層29 董事會報告34 企業管治報告56 環境、社會及管治報告75 獨立核數師報告104 合併收益表109 合併全面收益表110 合併資產負債表111 合併權益變動表113 合併現金流量表115 合併財務報表附註117 五年財務概要206 目錄 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告32公司資料董事會執行董事歐宗洪先生 （主席兼行政總裁）余麗娟女士曾飛燕女士吳建興先生張立新先生（首席財務官） （於二零二三年八月三十一日辭任）非執行董事李樹培先生獨立非執行董事任煜男先生阮偉鋒先生何嘉榮先生審核委員會何嘉榮先生（主席）任煜男先生阮偉鋒先生薪酬委員會任煜男先生（主席）歐宗洪先生何嘉榮先生提名委員會歐宗洪先生（主席）阮偉鋒先生何嘉榮先生核數師開元信德會計師事務所有限公司執業會計師及註冊公眾利益實體核數師香港灣仔駱克道33號萬通保險大廈23樓法律顧問香港法律：盛德律師事務所開曼群島法律：康德明律師事務所開曼群島股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands香港證券登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681, Grand Cayman, KY1-1111Cayman Islands 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告32公司資料中國主要營業地點及總辦事處中國上海市閔行區上坤路77弄融信上坤中心T2香港主要營業地點香港九龍海港城港威大廈5座16樓聯席公司秘書余作億先生（於二零二三年八月三十一日 獲委任為首席財務官）李謝佩珊女士(HKACG, ACG)授權代表歐宗洪先生李謝佩珊女士主要往來銀行中國銀行股份有限公司中國農業銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司網站www.rongxingroup.com股份代號香港聯交所：3301債券688,000,000美元於二零二二年到期的8.75%優先票據通用編號： 197676078國際證券編號(ISIN): XS1976760782413,000,000美元於二零二三年到期的8.95%優先票據通用編號： 203146973國際證券編號(ISIN): XS2031469732316,000,000美元於二零二三年到期的8.10%優先票據通用編號： 209094916國際證券編號(ISIN): XS2090949160410,000,000美元於二零二三年到期的7.35%優先票據通用編號： 218930387國際證券編號(ISIN): XS2189303873166,000,000美元於二零二四年到期的6.75%優先票據通用編號： 221151488國際證券編號(ISIN): XS2211514885244,900,000美元於二零二五年到期的7.1%優先票據通用編號： 229030884國際證券編號(ISIN): XS2290308845 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告54主席報告尊敬的各位股東：本人謹代表董事會欣然呈報本集團截至二零二三年十二月三十一日止年度（「年內」）業 績 。市場回顧二零二三年，是結束新冠疫情防控後經濟恢復發展的一年，面對複雜的國際環境和艱巨繁重的國內經濟發展任務，中國加大宏觀調整力度，著力擴大內需、優化結構、提振信心並防範及化解風險，國民經濟有所回升向好。中國全年國內生產總值（「GDP」）為人民幣1,260,582億元，同比增長5.2%。Nanjing Qinglan (南京青瀾)年內，房地產行業規模持續下滑，市場整體處於底部盤整格局。上半年，中央政府繼續規範市場秩序，不斷優化調整現行制度。下半年，政策支持力度明顯加強，於供給端，延期「金融16條」適用期限、一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、提出「三個不低於」等措施，以緩解房地產企業資金壓力；於需求端，出台降低首付比例、降低房貸利率、認房不認貸、支持居民按 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告54主席報告Tianjin Lanyue (天津瀾悅)揭購房等放鬆政策。銷售方面，上半年呈現先增後降態勢，受疫情管控影響所積壓的需求集中在一季度釋放，二季度銷售則明顯回落；本年下半年隨著一系列利好政策出台，銷售略有改善。根據國家統計局數據，中國全年商品房銷售額達人民幣116,622億元，按年下降6.5%；銷售總建築面積（「總建築面積」)111,735萬平方米，同比下降8.5%。業務回顧本集團繼續聚焦長三角、台灣海峽西岸，鞏固戰略性區域的佈局優勢，同時注重加強經營管理，全方位確保項目順利開發和交付。年內，本集團實現全年合約銷售金額約為人民幣164億元，合約總建築面積約為108萬平方米，平均售價約為每平方米人民幣15,160元。年內，本集團以優秀的產品與服務品質贏得市場良好口碑。在土地儲備方面，本集團堅持穩健發展的基調，集中佈局在一二線城市。截至二零二三年十二月三十一日，本集團在全國擁有共計238個項目，總土儲約2,075萬平方米。其中，一二線城市佔比達87%。同時，本集團將繼續深耕已有的核心城市優質項目，提升營運效率，不斷加强本集團的品牌影響力。 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告76主席報告年內，雖然政府陸續針對房地產行業推出多項支持政策，但實施細則需進一步明確、落地執行也需時間，目前房地產市場銷售下滑及房地產企業資金壓力的困境尚未得到根本緩解。在此背景下，本集團繼續秉持穩健發展策略，妥善進行現金流管理。截至二零二三年十二月三十一日，本集團有息借款餘額為人民幣408.29億元。本集團主動進行債務管理，注重透明度管理，通過自願公告及投資者關係活動等形式積極與市場保持溝通。截至目前，本集團已完成境內公司債券重組。此外，本集團已採取多項措施保障平穩經營和提升流動性，包括但不限于加強銷售和回款力度、拓展多樣化的融資渠道、合理節約經營成本、對部分現有債務商討展期、出售若干資產等。即使面對諸多挑戰，本集團繼續堅持做好產品品質與服務。在「保交付、穩民生」的號召下，本集團始終懷揣初心，全力以赴兌現對業主的品質交付。年內，本集團已完成交付近4萬套住房，涉及全國多個項目，包括但不限于福州海納新潮、蘇州海岸花園、南京秦尚栖庭、連雲港學院府等等。此外，本集團致力於環境、社會和管治(ESG)領域的全面發展，積極踐行企業社會責任。年內，本集團榮獲智通財經及同花順財經頒發「最佳ESG獎」，彰顯本集團在可持續發展上所做出的努力。展望二零二四年，房地產市場銷售仍將受到居民收入預期尚未恢復、城鎮化速度放緩及人口老齡化的影響，市場於短期內的主旋律依舊是觸底和盤整。中國政府將持續推動房地產行業恢復活力，預計「三個不低於」等政策支持房地產企業的金融需求將得到進一步落實，解除限制性購房政策、降低購房成本來穩定購房需求，推動「三大工程」（保障性住房、城中村改造、平急兩用基礎設施）建設及構建房地產發展新模式。 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告76主席報告展望未來，本集團將繼續深耕長三角、台灣海峽西岸等地區，在深度布局中強化優勢，憑著對產品及服務質量的堅持，積極應對市場機遇及挑戰，堅決做好保交付工作，為改善人居環境、構築幸福生活而不懈努力。致謝在此，本人謹代表董事會向本公司股東（「股東」）、客戶及合作夥伴一直以來對融信的支持和信任表達誠懇謝意，同時衷心致謝各位董事、管理團隊和全體員工在過去一年的辛勤付出和奉獻。二零二四年，本集團將堅守「品質地產領跑者，美好生活服務商」的願景，兼以用心和創新，撰築城市未來，創造更大的價值回報廣大股東和投資者。主席歐宗洪香港，二零二四年四月二十五日 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告98主要物業概要下表載列本集團於二零二三年十二月三十一日該等物業開發項目的詳情。本集團開發的項目於二零二三年十二月三十一日，本集團的附屬公司、合營企業及聯營公司合共承接238項物業開發項目。項目位置總地盤面積本集團應佔權益主要物業產品類型估計總建築面積剩餘未出售可售總建築面積竣工時間╱估計竣工時間（平方米）（平方米）（平方米）1福州融信溫泉城福州1,018,836.0050.00%住宅1,674,327.621,091,517.291/12/20202鄭州江灣城－德藍－1鄭州196,121.00100.00%住宅576,552.70576,552.701/4/20263太原時光之城－3太原93,262.2180.08%住宅409,319.16409,319.161/8/20224太原時光之城－2太原120,299.0680.08%住宅478,356.06384,224.351/8/20225太原時光之城太原117,073.2380.08%住宅553,989.00370,414.901/8/20226鄭州奧體世紀－2鄭州102,755.0050.37%住宅508,336.25367,148.731/8/20217鄭州江灣城－中喬－1鄭州302,571.59100.00%住宅499,866.74341,563.291/10/20218鄭州江灣城－蘇派－1鄭州236,878.59100.00%住宅472,656.50340,157.2518/8/20209鄭州時光之城鄭州199,774.5851.00%住宅781,537.88336,506.771/11/202010鄭州江灣城－德藍－2鄭州97,429.72100.00%住宅306,505.59306,505.591/4/202611青島海月星灣青島100,705.0051.00%住宅422,216.85303,358.831/5/202112鄭州奧體世紀－3鄭州61,392.0352.21%住宅307,668.52274,414.2713/8/202513渭南文闕臺渭南58,181.0019.25%住宅301,968.75271,858.671/8/202414福州海月江潮， 福州雙杭城福州259,519.00100.00%住宅1,102,802.59267,114.2331/12/202015鄭州時光之城－2鄭州111,531.8851.00%住宅307,668.52257,768.771/5/202416南京鉑岸中心南京42,707.52100.00%住宅351,699.72236,521.031/11/202017紹興城南東光地塊紹興152,834.0012.18%住宅391,175.28225,687.351/3/202318福州鼓山大橋項目福州123,228.00100.00%住宅391,564.00224,819.831/8/202219鄭州城市之窗鄭州64,876.00100.00%住宅252,987.87191,983.742021/11/31 融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告融信中國控股有限公司 二零二三年年度報告98主要物業概要項目位置總地盤面積本集團應佔權益主要物業產品類型估計總建築面積剩餘未出售可售總建築面積竣工時間╱估計竣