年报点评8丨融信中国：平衡发展，净负债率降至70%

©1/ 8 年报点评8丨融信中国：平衡发展，净负债率降至70% 克而瑞研究中心 房玲、易天宇 【聚焦长三角及海西，2020年计划推货2200亿】2019年融信实现销售金额1413亿元，同比增长16%，销售增长主要是来自于合作的推动。2020年预计全年推货2200亿元，预计去化率70%；其中长三角地区推货量占比52%。2019年融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%；其中杭州的销售金额为486.21亿元，占比达到了34%。 【加强合作下权益相对较低，550万旧改增加土储】2019年新增土储建面730.55万平方米，同比上升53%；拿地总价367.98亿元，同比上升93%；从拿地方式来看，融信积极采用合作拿地，新增土储权益建面占比仅为47%。此外新增土储中约200万平米土储（占比27%）来自旧改，未来仍有550万平米旧改项目未有确权，预计陆续释放为融信注入更多优质项目。 【控制净负债率70%-90%，盈利能力有提升空间】2019年实现营业收入514.63亿元，同比增长50%，毛利润同比增长55%至124.75亿元，净利润同比增长70%至58.94亿元，毛利率24.2%，利润率仍有提升空间。2019年融信以稳健运营、去杠杆为主要目标，年底现金短债比同比大幅上升82%至1.83，净负债率同比大幅下降35个百分点至70%，未来融信将控制净负债率70%至90%。 1销售 合作促进规模增长 2020年计划推货2200亿元 ©2/ 8 2019年融信集团累计实现销售金额1413.2亿元，同比增长16%，顺利完成年初1400亿的销售目标，目标完成率101%，全年签约回款率80%；销售面积654.8万平米，同比增长16%；销售均价21583元/平米，同比略有下滑0.41%。从增速来看，由于将发展重心转向降杠杆、稳健运营，融信2019年销售增速持续下滑，合作是维持企业销售增长的推动力。 2020年预计全年推货2200亿元，全年预期去化率70%，与2019年持平。2020年所推货值中，长三角地区占比最大为52%，未来长三角地区还将是企业业绩的主要来源。 持续深耕长三角地区 拓展新城市降低风险 ©3/ 8 从各城市的贡献度来看，2019年融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%；其中杭州的销售金额为486.21亿元，占比达到了34%。在目前一二线城市政策仍未松动的背景下，融信应在深耕大本营城市的同时多多开疆辟土，以减少对单个城市销售的过分依赖，从而降低整体运营风险。 2投资 深耕长三角 匹配30%-50%销售回款拿地 在稳健运营的战略导向下，融信计划每年匹配30%-50%的销售回款用于拿地资金，2019年新增土储建面730.55万平方米，同比上升53%；拿地总价367.98亿元，同比上升93%。 ©4/ 8 从拿地方式来看，融信通过强强联合，积极采用合作拿地的方式，减少企业资金压力。2019年新获取的46幅地块中，44幅为合作开发。 2019年底，融信中国的土地储备约为2696万平米（权益约1332万平方米）其中约380万平方米为持作出售已竣工物业，约1740万平方米在建及约580万平方米持作未来开发。此外土储建面中超80%位于一二线城市，一定程度上保障企业项目去化。 深耕长三角为主 旧改释放注入优质土储 从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，其中温州、苏州、杭州拿地规模均超60万，温州的新增土储更是达到81万平米，占比11%。2019年融信也加强了珠三角的布局力度，新增土储占比14%，相比18年增加了7个百分点，其中福州、江门的新 ©5/ 8 增占比分别为9%、4%。 此外中西部占比27%，新增土储全部为旧改项目，分别来自郑州、太原两城共四个项目。目前该四个项目仍有约550万平土储待确权，并预计于2020年相继确权，未来可持续为企业注入利润可观的优质土储。 3财务 净负债率下滑35个点 盈利能力有待提升 2019年融信中国实现营业收入514.63亿元，同比增长50%；毛利润同比增长55%至124.75亿元，毛利率同比略有增长0.77个百分点至24.24%；净利润同比增长70%至58.94亿元，净利率同比增长1.35个百分点至11.45%；归母净利润同比增长47%至31.54亿元， ©6/ 8 归母净利率略有下滑至6.13%。虽然各利润规模均有大幅度增长，但整体利润率并不高，未来企业可继续通过低价收并购、旧改土储转化等多种方式持续提升企业的盈利能力。 2019年融信中国通过新发行及以新换旧，发行了多笔美元优先票据，融资规模达25.44亿元。此外融信还积极开拓新的融资渠道，2019年4月融信通过增发配股，获得所得款11.83港元，改善企业财务结构；9月实现首笔跨境银行贷款，共融得8.155亿港元的双币种定期贷款融资。通过不断拓宽融资渠道，置换及提前赎回优先票据等方式，2019年末融信中国拥有现金343亿元，同比增长37%；现金短债比同比大幅上升82%至1.83；长短期债务比同比上升56%至2.38。 此外去杠杆也是融信2019年的工作重点，2019年融信总有息负债仅增长1%至631.78亿元，总权益增长了16%至412.88亿元。在此背景下，2019年末融信净负债率同比大幅下降35个百分点至70%。此外由于企业财务指标及项目现金流情况的持续改善，银行提供 ©7/ 8 更低的开发贷利率，故而使企业的借贷利率同比下降0.24个百分点，至6.85%。融信表示未来仍将稳健运营，控制净负债率70%至90%。 ©8/ 8