2023年报及2024年一季报报点评：减值影响业绩，持续区域深耕

2024年04月28日 减值影响业绩，持续区域深耕 --2023年报及2024年一季报报点评 核心观点： 分析师 ⚫减 值 影 响 业 绩：公 司2023年 实 现 营 收704.43亿 元 ， 同 比 增 长69.73%；归 母 净 利 润25.29亿 元 ， 同 比 下 降32.41%。 归 母 净 利 润 不 升 反 降 的 原 因在 于 ：1）毛 利 率 上 ，2023年 房 地 产 业 务 毛 利 率 为16.64%， 较 上 年 下 降0.74pct；2） 土 地 增 值 税 同 比 提 高97.31%至10.99亿 元；3） 投 资 收 益 同比 下 滑44.67%至12.31亿 元 ；4）资 产 减 值 损 失 为37.80亿 元 ，上 年 同 期为7.02亿 元 ，减 值 损 失 较 多 主 要 由 于 计 提 存 货 跌 价 准 备 所 致 ；5）信 用 减值 损 失 为5.27亿 元 ，上 年 同 期 为1.56亿 元 ，由 于 应 收 账 款 和 其 他 应 收 款坏 账 损 失 ，导 致 信 用 减 值 损 失 变 化 较 多 ；6）少 数 股 东 权 益 占 净 利 润 比 重为11.33%， 上 年 同 期 该 值 为4.16%， 或 由 于 合 作 项 目 逐 渐 结 转 所 致 。 费用 率 上 ，2023年 销 售 费 用 率 和 管 理 费 用 率 分 别 为1.22%、1.10%，分 别 较上 年 下 降0.74pct、0.41pct， 期 间 费 用 率 下 滑 表 现 费 用 管 控 的 优 势 。 ⚫销 售良 好区 域 深 耕：2023年公 司 实 现 销 售 额1534.7亿 元 ， 与 上 年 基 本持 平 ， 位 列 克 而 瑞 行 业 销 售 排名 第11位 ， 较2022年 提 升2位 ， 连 续6年 荣 获 杭 州 市 场 销 售 冠 军 。2023年 全 年 公 司 新 增 土 地 项 目33个 ， 其 中杭 州27个 ； 新 增 项 目 计 容 建 面333万 方 ， 土 地 总 价 款576.77亿 元 ， 对应 楼 面 价17300.28元/平 米 。按 照 土 地 总 价 款 与 销 售 金 额 计 算 的 拿 地 力 度为37.58%。权 益 土 地 款256亿 元 ，对 应 的 权 益 比 例 为44.36%。截 至2023年 末 ，公 司 累 计 土 储 建 面1320.31万 方 ， 其 中杭 州 土 储 占 比70.99%， 较2023年 上 半 年 末 的 土 储 占 比 提 高0.64pct。优 质 的 土 地 储 备 为 公 司 未 来 可持 续 发 展 提 供 良 好 保 障 。2024年 公 司 计 划 销 售 额1000亿 元 以 上 ， 占 行业 总 规 模 的1%，投 资 金 额 控 制 在 权 益 回 款 的40%以 内 ，区 域布 局 聚 焦杭州 、 深 耕 浙 江 、 省 外 重 点 关 注 上 海 。 资料来源：中国银河证券研究院 ⚫财 务稳 健 负 债 规 模 下 降：公司“ 三 道 红 线 ”保 持“ 绿 档 ”。截 至2023年末 ， 公 司 的 扣 除 预 售 账 款 后 的 资 产 负 债 率 为56.41%， 净 负 债 率15.08%，严 格 控 制 杠 杆 率 ；债 务 构 成 上 ，短 期 债 务135.07亿 元 ，占 债 务 的32.53%；截 至2023年 末 货 币 现 金327.04亿 元 ， 现 金 短 债 比2.42倍 ， 可 有 效 覆 盖短 期 债 务 。截 至2023年 末 ，公 司 权 益 有 息 负 债360亿 元 ，较 上 年 末 下 降110亿 元 。 融 资 成 本 不 断 下 降 ， 截 至2023年 末 ， 公 司 平 均 融 资 成 本 为4.2%， 较 上 年 末 下 降0.4pct。 相关研究 ⚫租 赁 业 务 稳 定 推 进：截 至2023年 末 ，公 司 实 现 租 金 收 入3.58亿 元 ，同比 增 长8.16%，公 司 持 有 用 于 出 租 的 写 字 楼 、商 业 裙 房 等 面 积 约 为37.78万 方 。公 司28个 主 要 项 目 中 ，有11个 项 目2023年 平 均 出 租 率 达 到100%，表 现 出 公 司 租 赁 业 务 的 运 营 能 力 。 ⚫投 资 建 议 ：公 司2023年 全 年 和2024年Q1营 收稳 定增 长 ，受 到 计 提 减值 等 因 素 的 影 响 ， 业 绩 承 压 。 销 售 排 名 提 升 至 第11位， 持 续 深 耕 杭 州。 公 司2023年 销 售 排 名 提 升，长 期 扎 根 杭 州。考 虑 到行 业 整 体毛 利 率承 压等 因 素，我 们 预 测 公 司2024-2026年 归 母 净 利 润29.88亿 元 、35.18亿 元 、39.81亿 元 ，EPS为0.96元/股 、1.13元/股 、1.28元/股 ，对 应PE为6.69X、5.68X、5.02X， 维 持 “ 推 荐 ” 评 级。 ⚫风 险 提 示 ：宏 观 经 济 不 及 预 期 的 风 险 、房 地 产 销 售不 及 预 期的 风 险、房价 大 幅 下 跌的 风 险、去 化 不 及 预 期的 风 险、 政 策 不 及 预 期 的 风 险。 附录： 分析师承诺及简介 胡 孝 宇 ，房 地 产 行 业 分 析 师 ，3年 房 地 产 研 究 经 验 ， 美 国 东 北 大 学 硕 士 ， 同 济 大 学 金 融 学 学 士 ， 曾 就 职 于 天 风 证 券 ，2023年7月 加 入 中 国 银 河 证 券 研 究 院。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证 券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 评级标准 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn 中国银河证券股份有限公司研究院深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦公司网址：www.chinastock.com.cn