荣安地产：2023年年度报告
2023年年度报告 【2024年4月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王久芳、主管会计工作负责人俞杰及会计机构负责人（会计主管人员）郑书林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中所涉及的经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别关注本年度报告全文中的风险因素。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3,183,922,485股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.2元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................................5第三节管理层讨论与分析................................................................................................................................9第四节公司治理..................................................................................................................................................25第五节环境和社会责任....................................................................................................................................36第六节重要事项..................................................................................................................................................37第七节股份变动及股东情况...........................................................................................................................47第八节优先股相关情况....................................................................................................................................53第九节债券相关情况.........................................................................................................................................54第十节财务报告..................................................................................................................................................57 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2023年，中国房地产市场维持底部震荡格局，销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷。但房地产行业作为我国经济支柱产业的地位并未改变，“因城施策”的房地产调控政策也在不断持续调整优化中。特别是2023年8月以来，各地围绕供需两端的调节力度明显加大，供给端重点着眼于在保交楼、防风险以及保障房企合理融资需求等方面给予大力支持；需求端通过首套房“认房不认贷”、降低首付、降低房贷利率、税费减免、购房补贴等多重措施鼓励和支持合理购房需求，一线核心城市亦逐步放松限购、限贷、限售政策。综合来看，随着房地产业积极因素不断释放，居民购房信心开始逐步恢复，随着中国经济的全面复苏，市场有望回升至合理水平。 根据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，较去年下降9.6%。其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.57%。房屋新开工面积95,376万平方米，较去年同比下降20.4%。商品房销售面积111,735万平方米，较去年同比下降8.5%，其中，住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，较去年同比下降6.5%，其中，住宅销售额下降6.0%。截止2023年底，房地产开发景气指数为93.36，仍处于较低景气水平。 报告期内，公司重点布局的宁波、杭州、嘉兴、温州等浙江省内重点城市的房地产销售去化整体降速，但基于人口净流入和城市化发展空间较大的基本面，依然保持较好的市场韧性，房地产资产仍具有较好的流动性。公司通过抢抓竣备，基本实现现房或准现房销售，并通过不断提升产品品质，让客户切实体验高品质的居住生活，充分展现了荣安的产品竞争力和品牌实力，赢得了众多客户的信赖，较好地实现了年度销售回款目标，报告期内公司“三道红线”财务指标均保持在“绿”档，继续保持良好的财务状况。公司获评亿翰智库“2023年中国房企综合实力百强企业”、“2023年中国房企品牌价值50强企业”以及2023年楼盘交付典范企业。 未来，公司将继续深耕长三角、浙江省内人口净流入的重点城市，坚持审慎投资的原则，秉持工匠精神，追求一流的品质和品牌，更好地满足人们对美好居住生活的需要。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，公司拥有房地产开发一级资质，房地产开发主要以商品住宅为主，商业地产为辅。公司主要布局宁波、杭州、嘉兴等长三角区域、浙江省内核心城市，不断提高品牌竞争优势，扩大当地市场占有率。从产品定位上，公司主要开发满足自住型需求的中高档精装修商品住宅，用心打造安居、乐居、宜居的住宅精品，提升城市品位；在商业办公型产品定位上，公司主要选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公、商业综合体项目进行开发，适度持有高回报率的商业物业，为公司取得长期稳定的现金流，促进公司持续稳健发展。 报告期内，面对市场波动的不确定性，荣安地产坚持做正确的事情，坚持长期主义，始终秉持工匠精神，追求一流的产品和品牌，坚持客户至上、精品品质，力保完美交付，坚持审慎投资的原则和严格的财务纪律，积极履行社会责任，保障公司长期稳定健康发展。2023年度，公司营业收入约223.33亿元，主要来自于公司竣工项目的结转。 1、新增土地储备项目 2023年度，公司未获取土地储备。 2、公司可售资源情况 截至报告期末，公司及所投资的公司总可售建筑面积约92.13万平方米。 【注】浙江省内区域包括：杭州、嘉兴、宁波、台州、温州、绍兴、金华、义乌等城市，浙江省外区域包括：重庆、西安等城市。 3、公司主要项目开发情况 报告期内，公司及所投资的公司竣工面积约271.25万平方米，期末在建建筑面积约101.77万平方米。主要房地产项目开发情况如下： 4、公司主要项目销售情况 6、土地一级开发情况 □适用不适用 7、公司融资情况 8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用□不适用 截至报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为105.66亿元，本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润的10%以上的情形。 9、公司员工跟投项目情况 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用不适用 10、发展战略和未来一年经营计划 （1）发展战略 公司将继续坚持“以战略为导向，向管理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路，继续坚持以房地产开发为绝对核心主业，深耕长三角，将房地产做精、做专、做强、做久，兼顾代建、建筑施工等相关产业的发展。 房地产开发业务注重更加全面均衡的发展，保持规模与效益的平衡，精准投资，坚持快速开发、精品品质、快速销售回笼资金，保持财务稳健。公司将以具备优势的城市布局、优质的土地储备、成熟的管理团队和管理体系、一流的产品与服务、高回报率的持有型物业经营，构筑长期竞争优势，充分发挥产品和品牌的溢价能力，实施精细化管理，保障公司长期稳定健康发展。 （2）公司2024年经营计划 2024年公司将持续深耕长三角城市群，重点布局浙江省内重点城市，在兼顾利润与销售流速的基础上积极增加优质土储，加快销售去化，保持合理充裕的现金流；同时，坚持客户导向，严控产品品质，不断夯实品牌竞争力；进一步优化融资结构，降低财务成本，提高资金使用效率；加强绩效考核，提升组织活力，实现高效务实的运营管理目标。 精准投资布局：扎根宁波，深耕浙江，面向长三角城市群进行战略布局，并以财务为导向精准投资，提升投资质量，实现项目利润与现金流的平衡，确保高质量发展。 深化组织建设：坚持“风险共担、利益共享”的原则，不断完善激励机制，将股东利益、公司利益和员工利益紧密结合在一起，为行业精英提供一流的薪酬福利待遇，更好地吸引和留住优秀人才，培育人才，为公司长远发展提供强有力的组织保障。 财务资金管控：保持财务稳健及合理的负债率水平，提高资金使用效率；根据公司发展需要，充分发挥资本市场融资功能，不断优化
