我爱我家：2023年年度报告
二零二四年四月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人谢勇、主管会计工作负责人张海琼及会计机构负责人（会计主管人员）张海琼声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述,属于公司计划性事务，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 公司已在本报告“第三节管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”章节中，对可能面临的风险及对策进行了分析、描述，敬请广大投资者关注相关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...............................................................................................6第三节管理层讨论与分析........................................................................................................12第四节公司治理.......................................................................................................................41第五节环境和社会责任............................................................................................................76第六节重要事项.......................................................................................................................81第七节股份变动及股东情况..................................................................................................117第八节优先股相关情况.........................................................................................................126第九节债券相关情况.............................................................................................................127第十节财务报告....................................................................................................................128 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）和公司选定的信息披露媒体《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 四、载有董事长签名的2023年年度报告文本原件。 释义 本报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义： 注：本报告除特别说明外，所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 □适用不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更 单位：元 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况： 本集团自2023年1月1日起执行《企业会计准则解释第16号》（财会[2022]31号） 中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定，对于单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，产生可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异的，按照解释第16号及《企业会计准则第18号——所得税》的规定进行追溯调整。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是□否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。 1、宏观经济情况分析 2023年，在全球经济复苏势头不稳、国际地缘政治冲突频发的背景下，中国经济呈现出温和复苏的特点。根据国家统计局数据显示，全年国内生产总值约126万亿元，按照不变价格计算，同比增长5.2%，完成年度增长目标。但与此同时，2022-2023两年GDP复合增速仅为4.1%，按现价计算，2023年国内名义GDP增速约为4.6%，低于实际增速0.6个百分点，主要原因为总需求不足导致物价指数下降，2023年国内GDP平减指数同比为-0.54%，名义增长偏低，使得居民对于经济增长的感受低于实际增长数据。此外，全国规模以上工业增加值同比增长4.6%、社会消费品零售总额同比增长7.2%、固定资产投资额同比增长3.0%，以上主要经济数据表明，国内经济虽处在复苏通道之中，但动能不强。 从投资端来看，房地产依旧是主要的拖累因素，2023年国内房地产投资同比下降9.6%，商品房销售面积同比下降8.5%，销售额同比下降6.5%。不过2023年8月以来，稳地产政策力度持续加大，“三大工程”和“三个不低于”也为房地产投融资提供新增空间，随着政策调整，房地产市场有望出现边际改善的迹象。 从消费端来看，2023年社会消费品零售总额同比增长7.2%，主要受益于接触型消费的回暖，但2022-2023两年复合增速仅为3.4%，且较2015-2019年的平均增速（9.7%）还有一定差距，反应出当前消费增速中枢仍偏低。与此同时，消费修复存在“消费降级”的情况，2023年以来居民消费结构中，食品支出占比显著提高，由2019年的27.6%上升至2023年的29.8%，而教育、文化娱乐、通信、家庭设备等升级类消费支出占比下降。 展望2024年，国内经济有望在多重因素的支撑下实现进一步稳步复苏。2023年出台的增发国债、减税降费、降准降息等政策效应将在今年持续释放。房地产投资在三大工程推动下有望企稳，房地产行业的拖累因素将有所减轻。随着生产需求的进一步恢复，以及一系列稳增长、促消费政策措施的落地，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环。 2、存量房买卖市场发展情况分析 回顾2023年，国内存量房买卖市场整体呈现“量增价跌”的态势。一方面，“量增”主要得益于市场交易的回归常态，以及各城市房地产政策的持续放松加码，刚性及改善型购房需求逐步回归。根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，2023年国内一线城市北京、上海、广州、深圳的二手房成交套数分别同比增长9.3%、13.4%、31.9%和58.3%，强二线城市杭州、南京、苏州、天津的二手房成交套数分别同比增长43.3%、30.9%、41.0%和38.2%，国内二手房成交量整体均呈现复苏趋势。其中，二线城市的二手房成交整体表现要好于一线城市，主要原因是其政策放松时间更早、放松力度更强。另一方面，“价跌”主要是由于行业供需环境的改变、经济形势的影响以及居民收入预期和消费信心的走弱。根据国家统计局数据显示，2023年12月国内70个大中城市二手住宅销售价格指数相比2022年同期下降4.1%；根据Wind统计数据，2023年12月国内一线城市二手住宅销售价格指数相比2022年同期下降12.2%。 此外，2023年国内二手房市场还呈现出对新房市场的加速替代效应。根据住建部公布的相关数据显示，2023年1到11月，全国二手房成交量同比增长超过40%，而新建商品房销售面积同比则下降8%，二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，部分主要城市二手房成交量占比甚至超过50%。二手房成交好于新房销售，主要有以下几方面原因：一是受市场影响，部分购房者对新房交付存在担心，转而去购买二手房；二是2023年8月以来，各部门集中出台了“认房不认贷”、调整首付款比例和贷款利率等需求端支持政策。此外，2023年各城市因城施策也采取了相关刺激举措，这些政策层面的调整，对二手房需求释放也起到了积极的作用。从长期因素看，二手房成交占比的逐步提升是房地产市场逐渐进入存量房时代发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求逐步转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。 展望2024年，我们认为随着一系列房地产宽松政策的落地、以及宏观经济的持续复苏，二手房买卖市场有望从2023年的“量增价跌”回到“量增价稳”的良好态势。一方面，国内各大城市的住房限制性政策的放松还在进一步加速，这有望带动成交量的进一步回暖，另一方面，随着成交量的回升、挂牌量的企稳以及居民消费信心的逐步修复，二手房市场成交价格有望逐步筑底企稳。 从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势坚定看好。2023年，国内存量房买卖市场的整体交易规模预计约在7万亿元左右，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自 以下几个方面：（1）新房供给量将会进
