大湾区写字楼指数

定义及说明 背景 第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数旨在为区域内甲级写字楼市场参与者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。 大湾区数据取样范围 大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。香港、深圳、广州研究时间自 2009 年至今；其它七个内地城市研究时间自 2013 年至今。澳门暂未被纳入取样范围。 租金指数 租金指数反映了各城市写字楼市场租金的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。 价格指数 价格指数反映了各城市写字楼市场售价的变化趋势及不同城市之间的共性和差异。 甲级写字楼市场总租用成本 总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。 更新周期 大湾区甲级写字楼指数于 2019 年 10 月首次发布，并定期进行年度更新。 摘要 在当前的经济形势及供求关系下，大湾区甲级写字楼租赁及销售市场仍维持租户方及买方市场。截至 2023 年末，区域租金及价格指数分别同比下降 5.3% 及 5.2%。 2023 年，新增供应的集中放量加剧了已然激烈的租赁竞争及供需失衡，继而导致整体租赁市场乏善可陈。多数写字楼租户在租赁策略评估及随后执行的搬迁或缩减面积活动中，均持严格的成本节约策略。尽管在多数业主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量有所上升，但仍较过去五年均值低 54.3%。截至年末，大湾区平均空置率继续攀升至 27.2%，同比上升 3.2 个百分点。 各城市写字楼物业投资市场挑战犹存。对于自用型买家而言，广、深、港为主要投资目标城市，而机构投资者的投资活动仍维持低迷，市场信心犹待改善。年内，可售项目的数量有所增加，但买卖双方的价差仍难以缩小，尽管多城收益率因价格降幅较租金降幅显著而上升。2023 年，区域内所有城市的价格指数继续呈下降趋势。 2024 年，大湾区城市经济增速预计保持在 5% 至 7% 区间，但多数城市或迎新一轮大体量供应入市，各城写字楼租赁及投资市场料继续承压。未来 6-12 个月内，写字楼价格及租金变动预将保持低位。 宏观概述 2023 年，大湾区经济继续复苏，区域地区生产总值同比增长 4.2%，达人民币 13.7 万亿元。尽管如此，区域内多数重点城市复苏步伐较为滞缓，所有城市的经济增速均未及2021 年水平。此外，多数开发商及业主仍面临宏观经济的不确定性、新增供应的持续放量、多数客户资本性支出收缩等压力，这在租金、价格指数及入驻率等部分关键指标的持续下降中有所体现。 供应与需求 2023 年，大湾区甲级写字楼市场新增供应合计约为 216.8 万平方米，推动区域总存量同比增长 6.3%，至 3,555.6 万平方米。全年，近 80% 的供应面积集中于广深港。截至年末，深圳总存量分别较广州及香港高 57.2% 和 27.3%。 年内，受周期性不利因素、宏观环境不确定性及众多企业面临运营困境的影响，多数写字楼租户对租赁策略保持谨慎，并选择收紧企业房地产预算。因此，大湾区租赁需求有所受抑。尽管在多数业主提供更大力度的财务激励措施和更灵活的租赁条款的推动下，区域年度净吸纳量同比上升 21.7%至 46.7 万平方米，但仍较过去五年均值低 54.3%。截至 2023 年下半年末，大湾区平均空置率延续自 2019 年以来的上升趋势，环比上升 1.4 个百分点、同比上升 3.2 个百分点，至 27.2%。 2023 年，金融及专业服务业仍是内地城市的主要需求来源，其中银行、保险、券商、律所等租赁需求仍具韧性。这在广州表现得尤为明显，全年，源自上述行业的租赁成交数量占比达 42.1%，同比增长 15.5 个百分点。然而，香港股市的疲软削弱了金融机构的业务发展愿景，并导致全港各区的租赁活动放缓，金融行业的租赁活动亦有减弱。年内，尽管部分核心城市录得若干源自信息技术、零售与贸易行业的瞩目租赁成交，但众多本地中小型企业仍经受与日俱增的经济不确定性冲击，前述两行业的整体租赁需求仍整体走弱。例如，深圳信息技术及零售与贸易行业的租赁成交数量占全市总量的比重降至 43.0%，同比降幅为 3.8 个百分点。 租金指数 全年，对于大湾区写字楼业主来说，引入足够多的新租户仍是最为棘手的问题，除给予必要且直接的降租优惠外，业主普遍采取更多积极举措，以稳定或提升入驻率。对于在资本市场或其它领域有租金收益承诺的业主而言，维持面租稳定而延长免租期成为其租赁条款谈判的主要策略。受上述因素影响，各城净有效租金有所下降。截至 2023 年下半年末，大湾区甲级写字楼租金指数环比下降 3.7%，同比下降 5.3%；各城市总租用成本同比降幅介于 -6.6% 至 -1.2%，其中珠海、香港、广州降幅最为显著，分别为 -6.6%、-5.4%、-5.2%。 价格指数 同期，所有大湾区城市的价格指数亦有下降。截至 2023 年下半年末，大湾区甲级写字楼价格指数延续 2022 年以来的下降趋势，环比下降 2.9%、同比下降 5.2%。其中，由于经济形势不确定性、美元利率上行、投资信心减弱、租赁风险增加及租金下降等因素的共同影响，东莞、佛山、深圳、惠州和珠海价格指数下降最为显著，同比降幅均超过 5.0%。