经常性业务表现亮眼，资管模式初显成效

买入 2024年4月22日 经常性业务表现亮眼，资管模式初显成效 罗凡环852-25321962Simon.luo@firstshanghai.com.hk 核心净利润同比增长2.9%：2023年公司实现营业收入2511亿元，同比增长21.3%。其中，开发业务收入为2121亿元，同比增长20.4%；经常性业务收入为391亿元，同比增长26.4%，收入占比提升0.7个ppt至15.6%。整体毛利率为25.2%，同比下降1个百分点，主要由于开发业务下降2.3个ppt至20.7%。归母净利润同比增长11.7%至314亿元，核心净利润人民币278亿元，同比增长2.9%。公司宣派末期股息每股1.243元，全年派息每股1.441元，同比增长2.9%，派息率37%。 开发业务销售额逆市增长，土储支持公司高质量发展：2023年公司实现销售额3070亿元，同比增长1.9%，权益比提升1个ppt至70%，签约面积同比下降8.3%至1310万方，均价同比增长11.1%至2.35万元/平，得益于公司的高能级城市布局战略。签约销售额排名稳居行业前四，市占率同比提升0.3个ppt至2.6%。期内公司新获取项目68个，权益地价1118亿元，新增土储面积1325万方（权益比65%），总货值5380亿元。截止2023年12月底，公司开发土储为5245万方，68%的货值为2021年及之后获取的项目，一二线城市面积占比提升至73%；投资物业土储1004万方，其中购物中心占比72%，一线城市占比提升3个ppt至21%。优质充足的土储可保障公司3年以上发展。截止2023年底，公司已售未签销售额为2841亿元，其中1939亿元计划于2024年结算。公司未来三年可结算面积约4220万方，其中82%位于一二线高能级城市，丰富的优质资源保障公司业绩高质量增长。 行业房地产股价23.5港元目标价39.0港元（+32.6%）股票代码1109已发行股本71.31亿股市值1675.77亿港元52周高/低37.68/20.35港元净资产37.1元/每股主要股东CRH（59.55%） 经常性业务收益利润贡献提升明显，成功发行两个公募REITs：公司经常性业务，包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，2023年收入分别为222亿元、106亿元及62亿元，同比分别增长31%、27.7%及11.6%。经常性业务营收贡献占比提升0.7个ppt至15.6%，利润贡献同比提升10.4个ppt至34.4%。其中，公司旗下购物中心全年零售额同比增长44.2%至1639亿元，同店增长31.2%，大幅优于市场平均水平。租金收入179亿元，同比增长30%，整体出租率维持在96.5%的行业高位，租售比持续下降至12.2%，月均坪效同比提升30.6%至2914元/平米。公司计划于2024年新开的购物中心16座，到2027年末，预计运营中的购物中心将从2023年底的76个增加至117个，有效保障公司购物中心的业绩贡献。期内写字楼租金收入20.6亿元，同比增长10.2%，整体出租率提升至81.8%，全年EBITDA成本回报率7%，为近年高位。期内代建及文体业务发展质量显著提升，收入分别提升69.8%及95.7%至11.4亿元及6亿元。期内公司成功发行华夏华润商业REIT及有巢公募REIT，打通资产价值释放通道。 债务结构持续优化，汇率风险持续降低：期内公司加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业最低梯队。非人民币净负债敞口下降12.4个ppt至4.4%，为近年来最低水平。截至6月末，现金短债比1.49倍，融资储备短债比1.42倍，总有息负债率38.4%，净有息负债率28.5%，较去年均有所下降。公司财务仍然保持稳健且债务结构持续优化，融资成本及汇率风险创近年新低。 目标价39港元，维持买入评级：公司具有精益化运营能力和健康的财务结构，签约销售额稳居行业第四。同时，截止2023年底，公司的资管规模达4275亿元，将助力公司把握行业新发展模式下的价值释放和业务转型。我们预计公司2024年-2026年实现归母核心净利润约287亿元/315亿元/332亿元，分别给予开发业务及经常性业务2024年5倍及20倍市盈率，目标价39港元，维持买入评级。 来源:彭博 附录1：主要财务报表 损益表 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放©2024第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。