广州重磅政策解读

1、广州楼市新政解读要点：(4)• 政策更新：广州市新房地产政策取消 120 平米以上住房限购；• 市场反 应：新政策超出市场及专家预期，体现了政策出台的高频率；• 楼市表现：2020 年第四季度广州楼市下行幅度超出预期；• 价格走势：12 月份广州新房和二手房价格环比分别下跌 1.0%和 1.5%，跌幅在 70 个大中城市中排名靠前；2、广州楼市表现及市场压力分析 要点：(4)• 市场动态：广州新房去化率在热点一线城市中较低，2022 年 10-12 月去化率分别为 21%、26.12%和 18%；• 去化周期：广州新房去化周期大约为 19 个月，反映出市场情绪对基本面的影响；• 政策变动：住建部放权给地方政府，允许根据实际情况调整房地产政策，广州将执行这一政策； • 经济数据：广州 GDP 达 2.8 万亿，但公共财政收入 1810 亿，低于杭州的 2400 多亿；3、观察房价见底的指标 要点：(4)• 房价见底指标：二手房挂牌量变化、供给端风险缓解、新房去化率；• 二手房市场：挂牌量停止增长或吸纳率上升表明市场存量减少； • 供给端风险：融资对接机制效果及无风险房企安全着陆为缓解风险的标志；• 新房市场：去化率达到 60%以上视为市场健康状态；二、广州房地产调控策略 1、广州中心区房地产调控策略要点： • 楼盘情况：天河区目前有 17 个楼盘在售，均价 81，000 元/平方米，预计 202 4 年还有 10 个楼盘入市； • 户型与价格：广州中心区新房大多户型面积超过 120 平方米，市场内卷严重，去化压力加大 ；• 政策调整：广州通过中心区供地回归以确保土地财政和房地产市场规模稳定，推动大户型房源 去化；2、限购政策对非限购区域的影响 要点：(4) • 住宅供应分析：广州各区 120 平米以上住宅供应占比及套均成交面积数据； • 套均成交面积：2023 年海珠区套均成交面积最高为 146 平米，越秀区最低为 81 平米；• 外围区域特点：外围区域如番禺以刚需和杠杆为主，主力户型约 90 平米，新房均价约 3 万元；• 限购政策影响：放开 120 平米以上限购政策对非限购区域影响有限，因价格差异大；三、广州房地产市场发展 1、高收入人群对房地产资产配置的变化要点：(4)• 高净值人群增长：2010 年中国高净值人群数量为 50 万，2022 年 增至 316 万，预计 2024 年将 达到 400 万；• 房产资产配置下降：高收入人群在房地产资产配置中的比例下降，2022 年复合增长率仅为 3%；• 豪宅市场价格下跌：包括上海世贸滨江、广州珠江新城在内的豪宅区域价格出现下跌；• 政策影响分析：城中村改造政策调整、专项债和 PSL 的引入可能影响房地产市场，但存在不确定性；2、外围区域的去化周期和产业发展 要点：(4)• 去化周期：广州非限购区域如花都、黄埔、增城和从化的去化周期约为 30 至 35 个月；• 市场分化：与限购区域 18 个月的去化周期相比，非限购区域的压力分化较大；• 供地与开发：2021 年前广州外围供地过多，新区开发和轨道交通建设带来新房供应量增 加；• 新区影响：东部增城、南沙新区及北部白云和华东地区因地铁和新区开发土地供应和新房供应量大； 3、南沙新区的产业发展和增长速度 要点：(4)• 产业定位：南沙新区被国家定位为大湾区高新产业集聚地，旨在实现区域内 11个城市的要素互联互通； • 产业发展：南沙新区产业导入覆盖多个领域，如汽车、新能源、生物医药、船舶等，经济和工业增加值增长速度领先；• 房地产影响：尽管产业增加值规模大，南沙新区的产业对人口集聚能力有限，未能有效带动房 地产市场； • 市场对比：增城和从化因地理位置偏远和缺少大规模规划支持，面临供应过剩和需求不足问题，房价大幅下跌；四、广州房地产政策与趋势 1、关于租一买一和卖挂一买的解读 要点：(4)• 政策补充：租一买和卖挂一买政策作为 120 平方米住房限购的补充；• 购房条件：这些政策放宽了购房条件，允许购买额外的住房单位；• 额外购房：已有住房并挂牌出租或出售的情况下，可再购买一套住房；• 户籍与社保：户籍购房者可购两套 120 平以下住房，非户籍需 3 年社保可购一套；2、限贷政策对广州房地产市场的影响要点：(4)• 政策执行：广州目前执行认房不认贷政策，限贷政策仍然由上至下统一制定；• 政策观望：当前广州的限贷政策尚需观望，因为认房不认贷在某种程度上鼓励加杠杆；• 首付调整：未来可能将广州首套房首付比例从 30%降至 20%，二套房从 40%降至 30%；• 政策倾斜：新房与二手房的政策待遇没有明显区别，但新房的产品力更强可能吸引更多购房者；3、一线城市房地产政策放开的可能性 要点：(4)• 市场分析：深圳与广州房价及新房成交量跌幅相似，但深圳可能会观望广州的政策 效果；• 政策趋势：国家放权给地方及房地产商品属性回归显示限购政策将逐步退出；• 区域差异：深圳外围区域库存压力大，可能先行放开限购，核心区域放开需观察；• 市场预期：深圳担心放开政策后市场预期进一步下滑，炒房环境浓厚导致政策放宽谨慎；Q：房价什么时候见底？有哪些可以观察的指标？ A：因为这个房价见底的话，确实很难去去统一的监测，因为现在第一是我们获得的信息，包括 70 个大中城市，以及官方的披露很少去披露这方面的，因为出于稳预期的考虑，另外 新房和二手房差异很大，还有我们讲各个区域之间像外围跌的是比较比较厉害的。我觉得有 两。个可以判断指标，第一个就是二手房的挂牌量，这个非常的关键。如果二手房的挂牌量 在停止增长，或者是二手盘的吸纳率在明显的增加，吸纳率整个去化的是比较快的，导致新 增挂导致整个存量的挂牌量在减少，这是一个。第二个我们讲供给端的风险什么时候能够 缓解，什么时候能够打住？因为我们知道近期管理层推出融资对接，机制的部署会里面明确 提出了因为以企业来讲是不太可行的，我们无法判断企业的财务风险，财务数据的可靠性，但是项目是没问题的，我只要做到项目的资金的封闭运行，去产权和债务的清晰就可以了。在这种情况下，如果说第一批因为马上就会出来，我们要拭目以待，如果说它能够扩大，能 够让我们讲没有出险的房企彻底的安全着陆了，这也是一个很重要的标志。那么还有一个 我们讲的新房的整个去化，新房的去化率，一就热点城市目前来看仍旧在百分之三四十这样 的一个比例徘徊，这个导致我们讲整个市场的预期是很弱的，如果说新房去化率能够达到 6 0%以上，我觉得这个就是一个很好的状态。当然这三个因素之间它是相互之间的交织的，因为新房去化率达到 60%，供给端的风险行业的风险能够止住，这样。对于开发商来讲，他 的销售回款和它的外援融资，也就是金融机构的融资，两个融资都能够稳定，自然而然它的 风险也就会降下来，它的风险降下来它就不会打折促销，这样市场预期也会稳定，市场预期 稳定了，大家也会加速进入市场来买房，我觉得是多方面相互之间有制约，相互之间形成。所以我们就大概关注这三个方面。Q：除了天河区和南沙，其他区域的 120 平以上分区占比是多少？比如荔湾、海珠、从化越 秀 等限购和非限购区域。您这边有相关数据吗？A：我先跟您看一下，因为我这边还没有统计到我先给您说个数，套均成交面积，2023 年海 珠 区是 146 平米，天河区是 131 平米，荔湾区 112 平米，白云区 107 平米，越秀区 81 平 米，这是我了解到这个数。刚才讲的外围区域，外围区域还是以刚需和杠杆为主，刚 需和刚 改为主，大概我们因为调研过一些典型项目，主力户型就是在 90 平米左右的，所以它的面 积应该会小一些。回头我再统计一下，这个数据是挺好统计的，因为我今天没有来得及准 备，回头我再准备一下，我让杨总跟您联系。Q：放开 120 平以上限购的政策，对一些限购区比较友好。但从去年的销售情况来看，番禺 等 非限购区的改善户型也表现不错。今年是否会对这部分市场造成利空影响？请问您的看 法是什么？ A：其实对这类非限购区域，除了非常核心地段的这类或者特别好的改善型的房价可能会有 一定影响，但是其他的一些外围区域它的那些无论是均价或者套均等等的这些影响可能会有限。因为价格差距实在太大了。Q：租一买和卖挂一买这两个政策相当于是 120 平的一个补充，以下的购买可以使用这两 种方 式吗？ A：可以这么理解。根据第二条刚刚说的租一买一和卖挂挂一买其实 120 平也放开限购了，是这么理，理解吗？ Q：它这两条政策挂一和卖一买一这两个，是只能买一一套 120 平以下的，还是可以循环利 用这两个政策买多套？A：我觉得可以 120 平以下的，如果你利用政策园长原则上来讲，比如说你是限购区 120 平 米以下只能买两套，假设只能买两套，还按照原来政策户籍买两套，非户籍缴纳 5 年社保可以买一套，当然现在改成 3 年社保了，可以买一套。在这种情况下，如果你把它挂出去了，你手上有两套，你还可以买一套，如果你把两套都挂出去了，你还可以再买两套，就是这么一个逻辑。 Q：您对上海外环内二手房和新房未来一年的走势有何看法？相关判断逻辑是什么？供求情 况如何？A：对于上海来讲我不是特别的了解，但是总的来讲，上海现在来看。它继续。下跌的幅度。是比较缓慢的，因为我看到一个是二手房的挂牌量在减少，因为前期经过价格下跌之后。业主开始不愿意降价了，现在。转租的挂牌量在增长。未来上海整体上来讲，触底的趋势还是 可见的，主要的原因来讲，整体经过 2012 年和 23 年的调整，整体上把一些把一些泡沫化 的东西已经开始去掉，另外需求开始往中心区去转移，大概就是这个逻辑。另外中心区的整体的新房供应量也不大，库存去化周期也比较低，不论是短期的去化周期还是中长期的，都在比较健康的范围之内。Q：价格是否会受到更大的冲击？ A：挂牌量增的话，我个人认为挂牌量快速增长，那个时期已经过去了。现在来看，挂牌量 再次增长 的可能性，快速增长的可能性不大。我们看主要的体现上来讲，还是新房的去化可能会加速，二手房的挂牌量相对稳定。