美国房地产周期性繁荣与超越加息的力量
引言：超越加息的力量
2022年3月，美联储启动了历史上最快的加息周期，将政策利率提高至5.25%-5.5%区间，同期30年期房贷利率急剧攀升至7.8%的高位。然而，这一期间，美国房价不仅没有按预期下跌，反而经历了从2022年6月至2023年1月的短暂回调后，再次强劲上涨，全年涨幅达到了6.0%。这一现象背后，存在着超越货币紧缩的力量支撑房价上行。
供给：漫长修复
次贷危机后，美国住房供给经历了系统性的收缩。2010年至2023年，累计新屋完工数仅为1,462万套，相比1996年至2009年的2,153万套，收缩了32.1%。这一时期的住房库存持续下降，截至2024年2月，美国房地产总在售库存为145万套，相较于2007年7月的峰值，跌幅高达68%，库存规模降至近三十年来的最低点。
需求：仍待释放
在人口增长、居民资产负债表修复以及新冠疫情的共同作用下，2017年起美国购房需求开始复苏，走出次贷危机的阴影。尽管高利率对购房需求构成了一定的短期压制，但预计若利率出现边际变化，这些需求将在未来得到充分释放。近期美国住房成交量对利率的敏感性进一步凸显了这一趋势。
周期之轮：供求非线性演化
次贷危机后，美国房地产市场的供给系统性收缩与需求缓慢修复交织，导致供需关系逐步趋紧。2020年至2021年，疫情对房地产供给修复进程造成了中断，而宏观刺激则点燃了购房需求，使得供需关系迅速偏离历史正常区间。
前瞻：经济韧性与通胀粘性
未来，美国房地产市场补库存进程将持续，尽管受到高利率的抑制，进程可能比以往更为缓慢和持久。若利率走势出现变化，被压抑的需求或将释放，支撑房价继续上涨。即使面临再通胀风险和利率上行，房地产的韧性也可能超过市场预期。
当前的市场状况
当前美国房地产市场在利率高企的背景下呈现出“量跌价升”的特征，这在根本上限制了美联储政策转向的空间。美国地产周期性繁荣既支撑了经济的韧性，也强化了通胀的粘性，因此市场对美联储年中降息的预期很可能落空。如果美联储明确释放降息信号，股市和楼市可能同步上行，形成再通胀风险。
