长实集团2023年报

集團架構 2五年財務概要3全年概覽10主席報告16管理層討論及分析28董事個人資料32集團要員資料41董事會報告57企業管治報告100發展物業概覽110投資物業概覽114酒店及服務套房概覽116英式酒館業務概覽118基建及實用資產業務概覽123基建業務經濟收益概覽124主要物業表130綜合財務報表174獨立核數師報告178上市房地產投資信託184風險因素196公司資料及重要日期 五年財務概要 全年概覽 1及2.集團年度業績公佈12 1-3 長江集團166家成員公司獲香港社會服務聯會嘉許為「商界展關懷」企業，連續20年成為最多成員公司獲此殊榮的企業集團。 集團旗下物業參與世界自然基金會香港分會主辦的「地球一小時2023」活動，旨在為支持和關愛地球未來出一分力。 12.20233.4.5. 2023-2024 3-6 集團旗下寫字樓、酒店及住宅物業於「2023-2024年度亞太區房地產大獎」中共榮獲六項大獎，包括興建中之長江集團中心二期獲頒「年度香港最佳寫字樓建築五星大獎」、歷山酒店獲頒「年度香港最佳酒店室內設計五星大獎」、黃竹坑站三期獲頒「年度香港最佳綜合發展項目五星大獎」、名日．九肚山獲頒「年度香港20+單位住宅發展優異獎」、Sea to Sky獲頒「年度香港高層住宅建築優異獎」，以及淺水灣道90號獲頒「年度香港私人住宅室內設計優異獎」。 3-6 集團2023年度股東週年大會以混合會議模式進行，股東透過網上平台或親身出席會議並行使投票權利。 屯門飛揚第二期推出發售。 長江集團及李嘉誠基金會對支持香港公益金之「公益金及時雨基金－醫療援助基金」不遺餘力，展現關愛社群需要。 12.3.20234.2023 7-9 7-9 長江集團獲《東周刊》頒發「香港經典品牌2023－「殿堂級品牌」大獎」。集團系內多家公司獲強制性公積金計劃管理局頒發「積金好僱主5年+」、「積金推廣獎」及「電子供款獎」。海逸國際酒店集團於TTG Asia Media主辦的「第32屆TTG年度旅遊頒獎典禮」榮獲「TTG旅遊名人堂獎」。 集團終止「21 BORRETT ROAD」項目未出售單位之買賣協議。油塘親海駅第一期及第二期推出發售，深受市場歡迎。親海駅獲Now財經台主辦的「企業品牌成就大獎2023」頒發「優越臨海發展項目品牌大獎」。集團旗下Horizon Hotels & Suites Limited於Now財經台主辦的「企業品牌成就大獎2023」中榮獲「優越酒店+居品牌大獎」。 1.2.20233.9+24. Blue Coast2024 3 10-12 長江集團獲香港大公文匯傳媒集團於「領航「9+2」第四屆粵港澳大灣區發展論壇暨頒獎典禮」上頒發「領航「9+2」粵港澳大灣區傑出貢獻企業獎」；同時集團亦獲頒發「粵港澳大灣區最佳地產發展獎」。 飛揚於「2023 PropertyGuru亞洲不動產獎」獲頒發「年度香港住宅項目金獎」及「年度香港及澳門住宅建築設計優秀獎」。集團透過混合講座模式為董事提供培訓，邀請卓越專業人士向董事講解有關併購、人工智能及生物辨識事宜之相關課題。親海駅榮獲智富雜誌頒發「智富品牌及企業大獎2023－最佳品牌推廣策略」獎項。黃竹坑Blue Coast於2024年3月推出市場發售。 10-12 長江集團第24年蟬聯香港公益金三大最高籌款機構之一。 集團獲《信報財經新聞》頒發「上市公司卓越大獎2023－榮耀大獎」。集團獲《am730》、亞洲公關及鳳凰網港股頒發「傑出上市公司大獎2023」。 應對挑戰基礎穩固 本 集 團 之 持 續 業 務股 東 應 佔 溢 利 為港幣173億4,000萬元。 本 集 團 截 至2023年12月31日 止 年 度 之 持 續 業 務股東應佔溢利為港幣173億4,000萬元（2022年－持續業務為港幣196億2,700萬元，而包括已終止飛機租賃業務後為港幣216億8,300萬元）。持續業務 之 每 股 溢 利 為 港 幣4元8角6分（2022年 － 港 幣 5元4角1分），與上年度比較減少10.2%。若與上年度每股溢利港幣5元9角8分（包括已終止飛機租賃業務）比較，則減少18.7%。 董事會現建議開派2023年度末期股息每股港幣1元6角2分，給予2024年5月29日（星期三）營業時間結束時已登記在本公司股東名冊內之股東。上述股息連同於2023年9月14日已派發之中期股息每股港幣4角3分，2023全年合共派息每股為港幣2元5分（2022年全年每股派息港幣2元2角8分）。上述2023年度末期股息，如獲2024年度股東週年大會通過，將於2024年6月13日（星期四）派發。 2023年訪港旅客數目持續回升，本地酒店平均房租價格及入住率亦有所增長。集團酒店業務表現理想，服務套房出租率高企，業績穩健。集團酒店及服務套房業務全年整體收益較2022年錄得明顯增長。集團於年內繼續優化旗下酒店及服務套房業務組合，以應對行業需求變化，並提高來自短住旅客及長租房客之經常性收入，維持業務穩定增長。 年內，環球營商環境持續受到嚴峻挑戰，集團憑藉穩固根基、穩健財務，以及跨地域多元優質資產與投資組合，繼續展現堅實韌力。集團於年內完成收購Civitas Social HousingPLC，進一步擴展旗下投資物業組合。Civitas乃一家英國房地產投資信託基金，專注投資於專業支援房屋及家居護理房屋。集團酒店及服務套房業務受惠本港旅遊業回升，錄得溢利貢獻增長。集團年度整體業績與預算相若。 英式酒館業務經營環境持續艱難，當地勞工成本、能源及食品價格高企引發通脹壓力，削弱消費者信心與消費力，以及銷售利潤。Greene King之2023年總銷售收入及收益均較2022年錄得增長。於2023年，Greene King繼續投資開闢全新品牌、發展重點業務及數碼化轉型之策略。憑藉集團堅實支持、經驗豐富領導團隊、具永久業權之優質資產，以及源遠流長的品牌傳統，Greene King已奠定良好基礎，為集團締造持續增長及提供回報。 2023年全年整體住宅樓宇成交數目因下半年度利率維持高位、外圍環境複雜及整體經濟疲弱而下跌。中央政府於期內持續落實房地產市場政策扶持內房。集團貫徹採取貨如輪轉策略，沉著應對，按步推售物業項目。先後推出之油塘親海駅第1及2期銷情理想，屯門飛揚第1期及第2期及新加坡Perfect Ten銷售亦進展順利，黃竹坑Blue Coast預期於近期推出市場發售。 在利率高企環境下，基建及實用資產業務因其業務性質持續表現穩健。集團旗下受規管業務之收入及資產基礎與通脹掛鈎，能抵禦現今高通脹環境帶來的負面影響。此外，由於該等業務的負債比率維持於恰當水平，加上准許借貸成本能定期調整至反映現行實際利率，即使在利率上升的情況下亦能得到保障。集團於2023年內所錄得之收益較2022年有所上升。CK William集 團、Reliance Home Comfort及ista分 別 帶 來 港 幣14億 元、 港 幣14億5,600萬元及港幣12億9,100萬元貢獻。其他基建及實用資產項目共提供收益貢獻港幣36億2,600萬元。集團將繼續積極物色優質環球基建及實用資產的新投資機遇。 位於沙田之名日．九肚山，以及洪水橋#LYOS樓盤之溢利收益已於2023年銷售交易完成時入賬。2023年7月，隨著出售集團持有香港西半山21 BORRETT ROAD未售單位之發展商權益的協議終止，沒收訂金已於2023年下半年度確認入賬。集團物業發展規模減少，主因過去數年之審慎土儲政策，年內物業銷售收益較2022年錄得減幅。集團於2021年及2022年在本地投得四幅作商住發展用途之政府地皮及兩個重建發展項目，規劃工程已如期開展。集團將繼續把握機遇物色優質土地儲備，以作未來發展。 縱使零售市道改善，商場租賃市場逐漸好轉，但整體營商環境仍然受壓，寫字樓租賃需求持續放緩。長江集團中心二期乃集團位於中環坐擁維港海景之標誌性優質商廈，落成後將增强旗下投資物業組合，並增添集團經常性租金收入及長遠資產增值機會。集團對中區甲級商廈租務長遠前景抱持信心。Civitas投資組合於2023年下半年度開始為集團帶來租金收益，其長期租賃之租金具備隨通脹上調特性，提供穩定租金收入增長及回報。回顧年內，集團物業租金收益與2022年相若。 集團秉承培育創新、持續增長之發展方針，深明可持續發展對建立企業行為準則舉足輕重。集團按照氣候相關財務披露工作小組(TCFD)之建議，加強披露氣候相關事宜，並依據科學基礎目標倡議(SBTi)規範訂立科學基礎目標，展開全面計算集團物業相關業務排放量範圍3之工作。本公司於2023年設定承諾，履行符合科學基礎目標倡議所設定之淨零碳排放標準，並已向相關機構提交短期目標及最終淨零碳排放目標，正待進行核實。集團於2023年持續積極實踐企業管治責任，優化綠色採購、網絡安全及反騷擾行為之政策，並於2024年採納員工多元化政策、生物多樣性政策，以及可持續建築指引。集團亦於年內制定跨部門私隱管理計劃，進一步加强保障個人資料。 集團之低資本負債比率、充裕流動資金、穩健財政，乃利率高企環境下，穩守利攻之獨有優勢。儘管處身多變宏觀經濟環境，集團將一如既往，堅守嚴謹財務紀律及審慎管理傳統，憑藉堅實韌力持續發展。在優秀管理團隊帶領下，集團將繼往開來，在鞏固具增長前景及經常性收入的優質多元資產組合之同時，把握環球市場龐大機遇，延續為股東增值之方針。集團久經風浪考驗，遇強越強，於2024年將繼續抱持樂觀信心，沉穩應對環球經濟挑戰。 Civitas資產組合透過旗下社會保健物業基金實施優化計劃，增加支援房屋供應以緩解市場龐大需求，並致力提升現有房屋之質素及能源效益，惠及受支援人士，在社區中發揮重大可量化之正面影響。Civitas將繼續物色符合聯合國可持續發展目標之投資機會，以加强其在經濟、社會及環境發展方面之認可及貢獻。 集團積極關注有助提升生態系統表現及推動可帶來顛覆性碳減排轉變之項目，現正評估有關再生土壤管理項目，藉此為碳中和作出實際貢獻。 於年終結算日，集團負債淨額與總資本淨額比率約為3%。集團持續獲標準普爾及穆迪各自給予「A /穩定」及「A2穩定」之信貸評級，反映集團財務穩健。 展望2024年，環球經濟增長步伐將繼續受限於通脹普遍高企、高息環境持續、國際地緣政治風險、貿易爭議，以及各國之緊縮貨幣政策而有所差異，整體環球經濟前景仍然滿佈挑戰。 謹藉此機會，本人與董事會同仁對全球各部門員工年內勤奮工作及忠誠服務，確保集團穩健營運及發展，深表謝意。本人亦對董事會成員堅定的信念，以及各持份者對集團長期支持，謹致萬分感謝。 內地2023年經濟實質增長改善，與2022年水平比較，按年錄得5.2%。縱然其他經濟數據仍表現各異，中央料將繼續透過高端創新，推動高質量持續發展，並積極落實强效支持措施，增强營商氣氛，為房地產市場提供有力扶持。內地作為全球最大經濟體之一，為環球經濟增長重要引擎。 李澤鉅 香港於2023年全年生產總值由負轉正，按年上升3.2%。在國家堅實支持下，香港作為國際金融中心、運輸及貿易中心之傳統地位穩固，其擔當大灣區及內地與世界接軌的橋樑角色，將鞏固背靠祖國、聯通世界的獨特優勢。港府於年內推出多項措施吸引國際企業投資與專才，以促進發展並提升增强本港競爭力。房地產市場乃香港經濟重要支柱，行業與經濟共存共榮。本地樓市剛性需求仍在，長遠發展依然受到支持。2024年2月，政府宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施，本地樓市將繼續由房屋政策及利率走向主導。 香港，2024年3月21日 3. (1)2023年3月 至12月： 本 公 司 於2023年3月 至12月 以 總 代 價（ 未 計 費 用 ）港 幣1,969,034,325.00元於香港聯合交易所有限公司回購合共45,557,000股本公司股份（「股份」）。所回購之股份隨後已全數予以註銷。 本 年 度 已 確 認 之 物 業 銷 售 收 入（ 包 括 攤 佔 合 營 企