房地产行业2024年春季策略报告：第三阶段的金融周期

请参阅附注免责声明1 请参阅附注免责声明2 请参阅附注免责声明3    / / /  请参阅附注免责声明4     70% 80% 60% 60% 50% 40% 40% 30% 20% 20% 0% 10% 0% -20% -10% -40% 20002003200620092012201520182021 房价涨幅贸易顺差同比（延后1年，右） 出口贡献基础货币，并带动房地产发展房企信用不畅带动整体信用偏弱 40.0 8.0 35.0 6.0 30.0 4.0 25.0 2.0 20.0 0.0 15.0 10.0 -2.0 5.0 -4.0 0.0 -6.0 20032005200720092011201320152017201920212023 社融-M2（右）M2增速(%)社融增速 请参阅附注免责声明5 数据来源：Wind，国泰君安证券研究     90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 80% 2002200420062008201020122014201620182020 资产负债率（申万房地产指数，%） 行业杠杆率2018年见顶2021年下半年，房地产总资产首次收缩 250000 60% 50% 200000 40% 150000 30% 20% 100000 10% 0% 50000 -10% 0 2010年6月 -20% 2013年6月 2016年6月2019年6月 2022年6月 A+H合计总资产（亿元）yoy同比（右） 请参阅附注免责声明6 数据来源：Wind，国泰君安证券研究   房企资产和负债久期存在缺口A+H内房股，能承受的价格下跌极限为12.7% 请参阅附注免责声明 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 4.4 2.0 2.4 行业土储变现周期（2023.12.31）信用债平均到期期限 久期（年） =19 =22.1 =2.8 =12.7% 7.4 14.7 4.6 2.8 7 数据来源：Wind，国家统计局，信托业协会，国泰君安证券研究 请参阅附注免责声明8     租金回报率+CPI 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 20162017201820192020202120222023 纽约伦敦柏林悉尼多伦多 全球各城市名义租金收益率相差并不明显名义租金收益率在时间序列上差值稳定 请参阅附注免责声明9 数据来源：Wind，NUMBEO，国泰君安证券研究     5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2018 2019 2020 2021 2022 2023 租金回报率+CPI：一线城市无风险收益率：十年期国债收益率 租金收益率要求提高中国一线城市租金收益率有上修压力 租金 （）CPI房价 风险溢价 无风险收益率 请参阅附注免责声明10 数据来源：Wind，国泰君安证券研究        请参阅附注免责声明11 请参阅附注免责声明12      请参阅附注免责声明13 数据来源：Wind，国家统计局，住建部，国泰君安证券研究     数据来源：Wind，国泰君安证券研究 请参阅附注免责声明14             请参阅附注免责声明15         请参阅附注免责声明16 请参阅附注免责声明17    销售金额方面，央企国企也开始面临压力大型龙头房企下滑幅度超过行业平均 请参阅附注免责声明18 数据来源：克而瑞，国家统计局、国泰君安证券研究        请参阅附注免责声明19 4.13 22EPS 23EEPS 22PE 23EPE 2024 002244.SZ 6.01 1.20 1.26 5.0 4.8 187 31 -17% 601512.SH 8.01 1.07 1.28 7.5 6.3 120 15 4% 4.1323EPS 24EEPS 23PE 24EPE 2024 000002.SZ A 7.10 1.02 0.74 7.0 9.6 767 119 -32% 600048.SH 7.90 1.01 1.09 7.8 7.2 946 120 -20% 001979.SZ 8.18 0.70 0.79 11.7 10.4 741 91 -14% 请参阅附注免责声明20 数据来源：Wind，国泰君安证券研究    请参阅附注免责声明21 请参阅附注免责声明22 评级 说明 国泰君安证券研究所 E-mail：gtjaresearch@gtjas.com 投资建议的比较标准 地址 上海市静安区新闸路669号博华广场20层 股票投资评级 增持 相对沪深300/恒生指数涨幅15%以上 上海 邮编 200041 投资评级分为股票评级和行业评级。 谨慎增持 相对沪深300/恒生指数涨幅介于5%~15%之间 电话 （021）38676666 以报告发布后的12个月内的市场表现 中性 相对沪深300/恒生指数涨幅介于-5%～5% 地址 深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心B栋27层 为比较标准，报告发布日后的12个月 减持 相对沪深300/恒生指数下跌5%以上 深圳 邮编 518026 增持 明显强于沪深300/恒生指数 电话 （0755）23976888 内的公司股价（或行业指数）的涨跌 行业投资评级 中性 基本与沪深300/恒生指数持平 地址 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心南楼18层 幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为 北京 减持 明显低于沪深300/恒生指数 邮编 100032 基准。 电话 （010）83939888 23