我国城镇化区域分化破境研究：城镇化的困境之斗

2024年04月02日 房地产 城镇化的困境之斗 --我国城镇化区域分化破境研究 核心观点： 分析师 ⚫我 国 城 镇 化 发 展 面 临 三 角 困 境：我 们 通 过 城 镇 化 结 构 分 化 的 特 点 ，发 现 我 国区 域 间 城 镇 发 展 不 均 衡 面 临 如 下3个 主 要 问 题 。1）人 口 流 动 不 平 衡 、2）部 分区 域 人 口 老 龄 结 构 不 均 并 与 城 镇 化 率 分 化 基 本 匹 配 、3）产 业 结 构 不 平 衡。城镇 化 有 待 提 升 的 区 域 面 临 产 业 发 展水 平较 弱导 致吸 引 人 才 能 力 较 低 、 劳 动 人口 净 流 出 的 问 题 ，城 镇 化 水 平 提 升 更 加 困 难 ，因 此 该 类 区 域 陷 入 三 角 困 境 。在我 国 城 镇 化 相 对 较 低 的 区 域 ，房 地 产 的 投 资 同 比 增 速 同 样 较 弱 ，因 此 在 三 角 困境 下 ，该 类 区 域 出 现 城 镇 化 进 程 和 房 地 产 投 资 的“ 错配 ”。在 城 镇 化 水 平 相 对较 高 后 ，已 进 入 成 熟 发 展 阶 段 的 房 地 产 行 业 与 城 镇 化 水 平 关 联 度 降 低 ，与 信 贷规 模 和 宏 观 经 济 走 势 的 关 联 度 相 对 更大。 ⚫城 改 是 城 镇 化 发 展 的 内 生 变 量：城 镇 人 口 的 直 接 提 升 或 可 提 升 城 市 自 身 的 发展 现 状 。城 中 村 内房 屋 以 居 民 自 建 为 主 ，住 户居 住 环 境 相 对 较 差 。根 据 我 们针对 深 圳 市 城 中 村 改 造的 测 算 ，若改 造1平 方 公 里 的 城 中 村 ，有 望 释 放30万 方的 购 房 需 求 和3.375万 套 左 右 的 租 房 需 求 。 由 于 禁 止 大 拆 大 建 ， 根 据 近 年 案例 ，城 改 逐 渐转向 产 城 融 合 ，因 此 城 市 的 产 业 升 级同 样有 望 得 到 带 动 。以 东 伦敦 为 例 ，经 过 多 次 改 造 ，东 伦 敦 由 外 来 人 口 聚 集 、环 境 脏 乱 的 社 区 逐 渐 发 展 成炙手 可 热 的 东 伦 敦 科 技 城 经 济 商 圈 ，2024年2月区 域 内 代 表 社 区 的 月 度 租 金已 超 过 全 市 平 均 水 平 。 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 ⚫产 业 升 级 成 为 城 镇 化 发 展 的 重 要 切 入 点：产 业 结 构 升 级 通 常 伴 随 技 术 革 新 、机 械 化 水 平 提 升 等 。1960-1989年 ，韩 国 依 次 通 过 出 口 指 向 型轻工 业 发 展 经 济 、重 化 工 业 为 中 心 的 资 本 集 约 型 的 经 济 发 展 实 现 产 业 结 构 升 级 。 随 着 工 业 化 进程 的 加 快 ， 大 量 人 口 涌 入 城 市 ， 首 尔、 釜 山 等 城 市 持 续 吸 纳人 口，1988年 首尔 的净吸 纳 人 口 达 到10年 间 的 峰 值18.86万 人 。 ⚫投资 建 议：我 国 城 镇 化 达 到 一 定 水 平 后 ，区 域 间 的 分 化 逐 渐 凸 显 ， 在 部 分 区域 面 临“ 三 角 困 境 ”的 背 景 下 ，我 们 认 为 通 过 内 生 变 量 和 外 生 变 量是解 决 区 域间 城 镇 化 水 平 分 化 的 重 要 方 式 。内 生 变 量 主 要 为 提 升 城 镇 化 率 本 身 ，即 通 过 城改 、 城 市 基 础 设 施 建 设 等 方 式 提 高 城 市 自 身 治 理 水 平 进 而 带 动 城 市 的 产 业 升级 ，释 放 住 房 需 求。外 生 变 量 主 要 为 通 过 经 济 发 展 中 的 城 市 产 业 结 构 变 化 带 动劳 动 人 口 流 入 ， 提 升 当 地 城 镇 化 率 。 我 们 认 为 头 部 房 企 在 城 中 村 改 造 、辅 助 城 市 建 设 等 领 域 具 备 丰 富 的 经 验 ，该 类公 司 有 望 展 现 优 秀 的 运 营 能 力 。我 们 看 好 ：招 商 蛇 口 、保 利 发 展 、万 科A、龙湖 集 团 ；建 议 关 注 ：1）涉 及旧 改的开 发 标 的 ：华 润 置 地 、中 国 海 外 发 展 、越秀 地 产 、城 投 控 股 等 ；2）优 质 商 业 标 的 ：恒 隆 地 产 ；3）代 建 龙 头 ：绿 城 管 理控 股 ；4） 优 质 物 管 标 的 ： 华 润 万 象 生 活 、 中 海 物 业 等 。 ⚫风 险 提 示：宏 观 发 展 不 及 预 期 的 风 险 、 政 策 推 进 不 及 预 期 的 风 险 、 城 改 推 进不 及 预 期 的 风 险 、产 业 结 构 升 级不 及 预 期 的 风 险 、人 口 不 及 预 期 的 风 险 、物 价大 幅 波 动 的 风 险。 目录 （一）我国整体：城镇化率已超66%........................................................................................................................................4（二）横向对比：我国城镇化水平较瓶颈期仍有距离...........................................................................................................5 （一）什么是城镇化三角困境.....................................................................................................................................................6（二）城镇化进程与房地产的错配...........................................................................................................................................10（三）海外的城镇化与楼市的“错配”.......................................................................................................................................12 三、破境之路1：城改或为城镇化发展的内生变量...............................................................................................................14 （一）城中村是城镇化的灰色地带...........................................................................................................................................14（二）深圳每改造1平方公里有望释放30万方的购房需求...............................................................................................15（三）东伦敦城市改造案例.......................................................................................................................................................16 四、破境之路2：产业结构有望成为提升城镇化率的切入点...............................................................................................20 （一）产业升级吸引劳动人口...................................................................................................................................................20（二）韩国产业结构升级带动城镇化进程高速发展..............................................................................................................21（三）韩国产业结构带动房地产行业发展..............................................................................................................................25 六、风险提示..............................................................................................................................................................................28 一、我国城镇化发展区域间分化明显 （一）我国整体：城镇化率已超66% 我 国 城 镇 化 进 程 持 续 推 进 ， 城 镇 化 率 已超 过66%。2024年1月 ， 统 计 局 指 出 ，“2023年 我 国 城 镇化 率 为66.16%；我 国 的 城 镇 化 仍 然 处 在 持 续 发 展 过 程 中 ，近 五 年 城 镇 化 率 年 均 提 高0.93pct，每 年 都 有超 过 一 千 万 的 农 村 居 民 进 入 城 镇 ，新 市 民 的 规 模 较 大”。按 照 城 镇 人 口/总 人 口 计 算 方 法 ，2022年 、2023年 ， 我 国 城 镇 化 率 为65.22%、66.16%，2023年 较2000年 城 镇 化 率 提 升29.94pct。 我 国31个省 、自 治 区 、直 辖 市 等 区 域 的 城 镇 化 率 分 化 较 为 明 显 。2022年 数 据 显 示 ，80%以 上 的 有三 个 区 域— —上 海 、北 京 、天 津 ；70~80%区 间 的 有6个 ，分 别 为 广 东 、江 苏 、浙 江 、辽 宁 、重 庆 、福建 ； 高 于 全 国 整 体 城 镇 化 率 水 平但低 于70%的 有3个 区 域 ， 分 别 为 内 蒙 古 、 宁 夏 、 黑 龙 江 ； 低 于 全 国整 体且高 于60%的 有11个 、 城 镇 化 率 介 于 （50%，60%） 区 间 内 的 有7个 区 域 、 低 于50%的 有1个 区域 。 资料来源：统计局，中国银河证券研究院 资料来源：统计局，中国银河证券研究院注：数据不含港澳台地区 分 区 域 看 ，华 东 区 域、华 北 区 域 、东 北 区 域城 镇 化 率 较 高 ，整 体