积极调整财务结构，华南物流园转型落地在即

＃dyStockco00152.HK＃dyCompany＃深圳国际 ＃investSuggestion＃增持(investSuggesti维持） ＃title＃积极调整财务结构，华南物流园转型落地在即 2024年4月1日 投资要点 ＃summary＃⚫维持“增持”评级：2024年公司华南物流园即将迎来第一期转型升级，通过释放土地增值收益释放业绩弹性。小闭环方面，今年杭州、贵阳REITs出表预计也将带来额外收益。公司积极置换 高 息 境 外 债 ， 预 计 汇 兑 损 失影 响 消 除， 总 部 财 务 成 本 有 望 同 步 下 降 。我 们 预 计 公 司2024/2025/2026年营业收入为155/158/160亿元，同比-24.5%/+1.9%/+1.4%，归母净利润为36/40/34亿 元 ， 归 母 净 利 率 为23.3%/25.5%/21.2%， 维 持 “ 增 持 ” 评 级 ，当 前 股 价对 应2024/2025/2026年PE为3.6/3.2/3.8X，按照50%派息率，当前股价对应2024/2025/2026年股息收益率为13.9%/15.5%/13.1%。 ⚫2023年业绩符合预期；派息率50%：（1）公司2023年的营业收入为205.2亿港元，同比增长32.2%。剔除收费公路建造服务收入后的分部拆分中，收费公路和大环保、物流业务、港口及相关、物流园转型升级收入分别为88.29、18.38、28.05、55.56亿港元，同比下降5.4%、同比下降6.4%、同比增长1.6%、同比大幅增长（前海项目结转原因）。 （2）公司2023年的归母净利润为19.0亿港元，同比增长51.7%。归母净利润（扣总部费用前）的分部拆分中，收费公路和大环保、物流业务、港口及相关、物流园转型升级利润分别为10.05、5.32、0.88、17.46亿港元，同比增长54.4%、同比下降62.7%（基数原因，整体较为平稳）、同比下降14.6%、同比下降38.5%（前海结转节奏原因）。 ＃relatedReport＃相关报告 《华南物流园转型开始兑现，业绩弹性高，派息力度强》20231222 《非经常因素带来业绩波动，关注物流园升级改造进展》20230905 （3）2023年每股派息40港仙，派息率50%。 ⚫华南物流园转型落地在即，带来业绩弹性：华南物流园转型升级即将带来一阶段土地增值收益，预计2024年实现转化的04地块住宅部分GFA为12万平米，参考2月29日邻近招拍挂出让土地价格，我们测算可释放增值收益有望达到20亿元人民币。 ⚫调整财务结构，置换境外债，2023H2汇兑损失收窄：截至2023年底，公司的借贷总额为553亿港元，同比增长3%，整体人民币债务占比73%，较2023H1增长17个百分点。深高速以外债务均替换为利率更低的境内债务，集团债务余额185亿元人民币。2023全年汇兑损失为5.5亿港元，对比2023H1的损失6.1亿港元，2023H2带来0.6亿港元收益冲回。 ＃emailAuthor＃海外房地产研究 分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002 ⚫严守65%负债率红线，积极进行现金流管理：2023年公司的全年CAPEX为78亿元人民币，2024年的全年CAPEX预计为94亿元人民币，其中物流园、深高速、平湖南项目投入分别为31、36、17亿元人民币，增长主要为深高速CAPEX增长和平湖南项目投资需要。截至2023年底，公司的资产负债率为58%，同比下降1个百分点，低于65%红线。 ⚫深航影响短期归零：经过表内权益处理，2023全年深航带来的应占合联营利润影响清零，预计短期内也不会带来波动。 严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ⚫风险提示：1）收费公路车流量减少；2）物流园区利用率下降；3）综合物流港项目全国扩张不达预期；4）物流园升级进度不及预期。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与JinJiang Road & Bridge Construction Development CoLtd、成都经开资产管理有限公司、义乌市国有资本运营有限公司、Chouzhou International Investment Ltd、桐庐新城发展投资有限公司、宝应县开发投资有限公司、中泰证券、中泰金融国际有限公司、中泰国际财务英属维尔京群岛有限公司、杭州上城区城市建设投资集团有限公司、安庆盛唐投资控股集团有限公司、巨星传奇集团有限公司、湖州市城市投资发展集团有限公司、如皋市经济贸易开发有限公司、重庆大足实业发展集团有限公司、江西省金融资产管理股份有限公司、中国信达(香港)控股有限公司、China Cinda 2020 I Management Ltd、成都银行股份有限公司、成都新津城市产业发展集团有限公司、滁州经济技术开发总公司、珠海华发集团有限公司、华发投控2022年第一期有限公司、成都空港城市发展集团有限公司、海盐县国有资产经营有限公司、海盐海滨有限公司、平安国际融资租赁有限公司、上海银行杭州分行、湖州南浔振浔污水处理有限公司、湖州吴兴交通旅游投资发展集团有限公司、湖北农谷实业集团有限责任公司、湖州经开投资发展集团有限公司、环太湖国际投资有限公司、泰安市城市发展投资有限公司、Taishan City Investment Co.,Ltd.、益阳市赫山区发展集团有限公司、佛山市高明建设投资集团有限公司、重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司、高密市交运天然气有限公司、上海中南金石企业管理有限公司、淮北绿金产业投资股份有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、国贸控股（香港）投资有限公司、中国国新控股有限责任公司、国晶资本(BVI)有限公司、中原资产管理有限公司、中原大禹国际(BVI)有限公司、南京溧水经济技术开发集团有限公司、溧源国际有限公司、多想云控股有限公司、成都中法生态园投资发展有限公司、桐庐县国有资产投资经营有限公司、润歌互动有限公司、政金金融国际（BVI）有限公司、济南市中财金投资集团有限公司、百德医疗投资控股有限公司、江苏省溧阳高新区控股集团有限公司、江苏中关村控股集团（国际）有限公司、绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司、连云港港口集团、山海（香港）国际投资有限公司、漳州圆山发展有限公司、镇江交通产业集团有限公司、Higher Key Management Limited、广州产业投资基金管理有限公司、淮安市交通控股集团有限公司、恒源国际发展、新奥天然气股份有限公司、新奥能源控股有限公司、四海国际投资有限 公司、商丘市发展投资集团有限公司、江苏瑞科生物技术股份有限公司、青岛市即墨区城市开发投资有限公司、交运燃气有限公司、中南高科产业集团有限公司、中国景大教育集团控股有限公司、福建省蓝深环保技术股份有限公司、重庆农村商业银行股份有限公司、重庆市万盛工业园区开发建设有限公司、Zhejiang Boxin BVI Co Ltd.、湖北光谷东国有资本投资运营集团有限公司、湖北新铜都城市投资发展集团有限公司、厦门国际投资有限公司、无锡市太湖新城资产经营管理有限公司、江苏句容投资集团有限公司、漳州市九龙江集团有限公司、Yi Bright International Limited、临沂城市建设投资集团有限公司、云南省能源投资集团有限公司、Yunnan Energy Investment Overseas Finance Company Limited、杭州钱塘新区建设投资集团有限公司、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司、CMS International Gemstone Limited.、招商证券国际有限公司、中国光大银行、台州市城市建设投资发展集团有限公司、合肥市产业投资控股（集团）有限公司、XianJin IndustryInvestment Company Limited、SDOE Development I Company Limited、山东海洋集团有限公司、孝感市高创投资有限公司、武汉葛化集团有限公司、杭州上城区城市建设综合开发有限公司、Zhejiang Baron BVI Co Ltd.、江苏华靖资产经营有限公司、常德市城市建设投资集团有限公司、上饶市城市建设投资开发集团有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、济南舜通国际有限公司、济南轨道交通集团有限公司、仪征市城市国有资产投资发展（集团）有限公司、广西金融投资集团有限公司、广西投资集团有限公司、福建漳龙集团有限公司、青岛国信发展（集团）有限责任公司、常德市城市发展集团有限公司、郴州市福天建设发展有限公司、扬州江淮建设发展有限公司、济南天桥产业发展集团有限公司、成都东进淮州新城投资集团有限公司、平潭综合实验区城市发展集团有限公司、陕西榆神能源开发建设集团有限公司、福建漳州城投集团有限公司、 乌鲁木齐经济技术开发区建发国有资本投资运营（集团）有限公司、澳门国际银行股份有限公司、大丰银行股份有限公司、升辉清洁集团控股有限公司、BPHL Capital Management LTD、北京建设(控股)有限公司、北京控股集团有限公司、香港一联科技有限公司、镇江国有投资控股集团有限公司、苏州苏高新集团有限公司、SND International Bvi Co Ltd、广州开发区控股集团有限公司、泸州航空发展投资集团有限公司、济南城市建设集团有限公司、Jinan Urban ConstructionInternational Investment Co., Limited、龙川海外投资有限公司、泰兴市润嘉控股有限公司、宁乡市水务建设投资有限公司、华通国际投资控股有限公司、青岛华通国有资本投资运营集团有限公司、四川简州空港农业投资发展集团有限公司、永州市零陵资产经营有限责任公司、中金公司、浙江省新昌县投资发展集团有限公司、金龙山实业(英属维尔京群岛)有限公司、济南章丘控股集团有限公司、Shenghai Investment Co.,Limited、青岛军民融合发展集团有限公司、华信药业（香港）有限公司、泰州华信药业投资有限公司、泸州白酒产业发展投资集团有限公司、天风证券、三明市城市建设发展集团有限公司、Zhejiang Anji Construction Development Hong Kong Co Ltd、浙江安吉国控建设发展集团有限公司、陕西金融资产管理股份有限公司、湘潭振湘国有资产经营投资有限公司、曲阜兴达投资发展有限公司、沂晟国际有限公司、临沂市城市建设投资集团有限公司、长沙蓝月谷智造产业投资有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、海垦国际资本（香港）有限公司、海南省农垦投资控股集团有限公司、阜宁县城发控股集团有限公司、菏泽财金投资集团有限公司、鹤山市公营资产经营有限公司、四川纳兴实业集团有限公司、水发集团有限公司、淮北市公用事业资产运营有限公司、茂名港集团有限公司、江苏荃信生物医药股份有限公司、浙江钱塘江投资开发有限公司、众创（香港）科技有限公司、海通恒信、HAITONG UT BRILLIANTLIMITED、Vertex Capital Investment Limited、五矿地产有限公司、南平武夷集团有限公司、南平武夷发展集团有限公司、洛阳国苑投资控股集