京投发展：京投发展股份有限公司2023年年度报告

公司代码：600683 京投发展股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人孔令洋、主管会计工作负责人张雨来及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司于2024年3月29日召开第十一届董事会第三十二次会议，审议通过《关于2023年度利润分配预案的议案》，公司拟定2023年度利润分配方案为：公司本年度不进行现金股利分配，同时本报告期不进行资本公积转增股本。本预案尚需提交股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 公司2023年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................5第三节管理层讨论与分析...........................................................................................................11第四节公司治理...........................................................................................................................35第五节环境与社会责任...............................................................................................................53第六节重要事项...........................................................................................................................55第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................70第八节优先股相关情况...............................................................................................................75第九节债券相关情况...................................................................................................................76第十节财务报告...........................................................................................................................87 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 (二)主要财务指标 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用□不适用 公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该解释和《企业会计准则第18号--所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。 公司2023年度归属于上市公司股东的净利润-659,234,610.50元，扣除永续融资产品利息324,849,999.98元影响，本报告期归属于上市公司普通股股东的净利润为-984,084,610.48元，归属于上市公司普通股股东的扣除非经常性损益的净利润为-1,027,941,779.67元。每股收益及净资产收益率指标按归属于普通股股东净利润及所有者权益计算。 营业收入较上年同期增加91.65%，主要系公司部分地产项目实现交付增加所致。 归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少426.04%，主要系2023年末公司根据与税务机关的沟通结论，对房地产项目补充计提了土地增值税， 公司按照企业会计准则中会计估计的处理原则，结合属地土地增值税相关政策和实务清算口径，合理审慎的预估和计提土地增值税。对于土地增值税计提的基础发生变化的，公司及时对估计的土地增值税进行修订，并将影响数确认为当期损益；公司各类资产减值经评估影响数确认为当期损益。经营活动产生的现金流量净流出较上年同期减少，主要系上年同期支付地价款金额较大所致。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）宏观市场环境 1、宏观政策概况 2023年，多重困难挑战交织叠加，全国经济波浪式发展、曲折式前进，中央统筹稳增长和增后劲，加大宏观调控力度，全年经济运行呈现前低中高后稳态势。围绕扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，延续优化一批阶段性政策，及时推出一批新政策。房地产市场供求关系发生重大变化，从需求端来看，降低首付、降低贷款利率、认房不认贷、、放松限购、带押过户、延期置换退税等政策接连落地，支持刚性和改善性住房需求，助力购房需求释放；从供给端来看，续期“金融十六条”“三个不低于”“房企白名单”、优化预售资金监管等纾困措施相继提出，缓解房地产企业资金压力，扎实抓好“保交楼、保民生、保稳定”工作，支持房地产企业合理融资需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳以及老龄化现象持续加剧，房地产市场进入低位运行阶段。 2、房地产行业数据概况 根据国家统计局数据显示，2023年全国房地产开发企业新开工面积95,376万平方米,同比下降20.4%，创十六年新低，其中住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%；房屋竣工面积99,831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%；新建商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%，创十一年新低，其中住宅销售面积同比下降8.2%；商品房销售额116,622亿元，同比下降6.5%，创七年新低，其中住宅销售额102,990亿元，同比下降6.0%；全年房地产开发投资110,913亿元，同比下降9.6%，创六年新低，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%。 3、重点关注区域 1）北京 在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，北京市出台多条楼市新政，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，健全工作机制，对特定区域、特定项目、特定人群精准施策，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。但是，政策影响周期较短，整体效果不明显，楼市表现不及预期，复苏动能不足。根据北京市统计局数据显示，2023年全年房屋施工面积12,531万平方米，同比下降6.0%，其中本年新开工面积1,257万平方米，同比下降29.2%，新开工住宅面积715万平方米，同比下降26.9%；全年房屋竣工面积2,042万平方米，同比增长5.4%，其中住宅面积1,136万平方米，同比增长3.6%；全年商品房销售面积1,123万平方米，同比增长7.9%，其中住宅面积811万平方米，同比增长9.3%；年末商品房待售面积2,950万平方米，同比增长12.7%，其中住宅面积1,064万平方米，同比增长24.5%。 根据CRIC研究中心数据显示，2023年北京市商品房成交面积1,113万平方米，同比增长5.2%，其中商品住宅成交面积668万平方米，同比下降2.2%；商品房成交金额4,464亿元，同比增长5.6%，其中商品住宅成交金额3,913亿元，同比增长5.5%。 2）无锡 在始终坚持“房住不炒”的定位下，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，无锡市全面解除限购、限价政策，以“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度呈“前稳后松”特点。全年政策出台力度较大，在供需两端一方面支持地产企业健康经营，一方面满足刚需及改善性住房需求，放开限购、认房不认贷等政策助力改善市场预期。在相对宽松的政策刺激下，全年楼市先扬后抑、回暖有限，依旧处于低迷状态。根据无锡市统计局数据显示，2023年全年房地产开发投资1,264亿元，同比下降8.9%；商品房施工面积5,003万平方米，同比下降11.4%；竣工面积838万平方米，同比下降13.2%。 根据CRIC研究中心数据显示，2023年无锡市商品房成交面积350万平方米,同比下降15.8%，其中商品住宅成交面积260万平方米，同比下降17.9%；商品房成交金额703亿元，同比下降21.5%，其中商品住宅成交金额599亿元，同比下降19.7%。 （二）公司经营情况 2023年，在行业市场持续下行、经济压力加