夯实资管业务竞争力，受益差异化优势

事件：3月26日，公司发布2023年度业绩公告。 业绩稳中有升，盈利水平行业领先。2023年公司实现营收2511.4亿元，同比增长21.3%；其中开发销售型业务（一线城市收益占比显著提升11pct，结算均价上升25.4%至17913元/平）、经常性业务分别实现收入2120.8、390.6亿元，同比增长20.4%、26.4%。同期实现核心归母净利润277.7亿元，同比增长2.9%。公司综合毛利率微降至25.2%，但仍保持行业第一梯队；其中，基本盘业务毛利率受产品结构及计提存货减值影响降至20.7%，经营性不动产业务毛利率则同比提升4pct至69.6%。 以高质量产品及有效投资突围行业规模收缩趋势。2023年公司实现签约额3070.3亿元（行业排名稳居第四），同比增长1.9%；实现签约面积1307万方，同比下滑8.3%；期末并表口径已售未结营业额2841亿元。 公司年内在稳健精准的投资策略下以权益额1118亿元新获取项目68宗（一二线城市投资占比92.8%），新增计容建面1325万方，权益口径投资强度达51.9%。截至2023年公司总土储面积6250万方，覆盖当期销售面积4.8X，销售及投资的良性滚动为公司业绩跑赢大市提供有力动能。 资产运营引领者地位进一步巩固。经常性业务中经营性不动产业务为公司差异化优势所在，既能有力支持主营获取资源产生协同效益，又能自主盈利贡献长期稳定现金流。截至2023年公司资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%；旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%；同期购物中心营业额达178.5亿元，同比增长29.7%，占总营收比重达7.1%。此外，公司商业REIT继有巢REIT后成功上市，已完成长租公寓+商业REITs平台的初步搭建，为公司多元扩展提供独立的集资平台，亦为向大资管业务转型夯实基础。 资产负债表稳健，融资成本再创新低。受益于央企背景加上自身财务状况稳健致公司2023年融资成本创近十年新低，仅3.56%。截至2023，公司现金短债比1.5X；净有息负债率32.6%；总有息负债率38.4%。 投资建议：公司作为头部央企受益竞争格局改善，基本盘指标保持有质量增长；资产运营引领者地位为公司抵御周期提供稳定现金流，同时亦是公司估值差异化体现所在。基于目前行业下行周期，我们调整盈利预测，预计公司2024/2025/2026年营收为2607.7/2739.7/2820.9亿元；归母净利润为296.6/319.0/336.0亿元；对应EPS为4.16/4.47/4.71元/股；对应PE为5.4/5.0/4.8倍。 风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元） 图表1：主营业务收入及同比 图表2：主营业务收入构成 图表3：归母核心净利润及同比 图表4：归母净利率与归母核心净利率 图表5：销售金额及同比 图表6：新增土储建面及同比