进一步优化房地产政策，一二手房环比成交改善

房地产行业周报-20240329 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.74%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为-1.53%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(3.22-3.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交40067套，同比增速-36.2%，环比增速31.5%；合计成交面积442.8万平方米，同比增速-38.8%，环比增速37.8%。 本周(3.22-3.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22079套，同比增速-22.4%，环比增速4.9%；合计成交面积206.7万平方米，同比增速-24.6%，环比增速6.5%。 本周（3.22-3.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19854.3万平方米，环比增速-0.2%，去化周期162.5周。 本周（3.18-3.24），土地供给方面，本周供应土地2007.8万平方米，同比增速13. 3%；供应均价1337元/平方米，同比增速-46.5%。土地成交方面，本周成交土地14 86.5万平方米，同比增速-33.9%；土地成交金额287.5亿元，同比增速47.4%。本周土地成交楼面价1934元/平方米，溢价率6.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.8%、7.7%、2.2%。 本周（3.22-3.28）房地产企业合计发行信用债155.9亿元，同比增速-15.3%，环比增速1.2%。 投资建议： 3月22日，国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。 建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌1.74%，沪深300指数下跌0.21%，相对收益为-1.53%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中国国贸、京投发展、西藏城投、大名城、大龙地产，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为迪马股份、鲁商发展、天津松江、皇庭国际、北辰实业。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】3月22日，国务院常务会议召开，会议明确要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。 【中央政策】3月27日，自然资源部在3月份的例行新闻发布会上通报了全国不动产“带押过户”改革的最新进展。截至2024年2月底，全国已有超过2000个县市实施了“交地、交房即交证”的改革措施，共颁发了549.1万本权证，惠及了6.04万个项目和1263万企业群众。各地正在积极推进不动产“带押过户”改革，全国累计已办理带押过户业务16.8万件，涉及的带押金额高达2591亿。 【地方政策】3月22日，湖南省直单位住房公积金管理中心在其官网发布《关于调整2024年个贷倍数的通知》。根据长沙市住房公积金管理委员会的相关文件精神，自2024年4月1日起，湖南省直公积金中心缴存职工的可贷额度将按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。 【地方政策】3月25日，辽宁锦州即将迎来春季购房节，活动期间购房者将享有契税补贴政策。由微信公众号“锦州不动产登记”发布的消息显示，2024年锦州春季惠民购房节定于3月29日至4月1日举行。在活动期间，凡是购买参展单位在锦州市城市规划区内销售的国有土地上新建商品住房的个人，将获得不同比例的已缴契税补贴。具体来看，购买首套或二套新建商品住房的个人可以获得70%的契税补贴； 而购买二手普通商品住房的个人则能享受50%的契税补贴；此外，购买首套非住宅商品房的个人也将得到20%的契税补贴。 【地方政策】3月28日，据株洲市住房公积金管理中心消息，从今年4月1日起，该市将对第二套房实施“可提可贷”等3项公积金政策进行优化调整，并于7月1日启动灵活就业人员住房公积金政策的优化。在此新政下，购买第二套改善性住房的缴存人家庭，可以提取不超过购房首付款金额的住房公积金，并申请公积金贷款，这其中包括将商业贷款转为公积金贷款的选项。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【绿城中国】3月22日，绿城中国控股有限公司发布截至2023年12月31日的年度全年业绩公告。公告显示，绿城中国在2023年取得了约1313.83亿元的收入，同比增长3.3%。股东应占净利润约为31.18亿元，同比增长13.1%，股东应占核心净利润约为64.17亿元。每股基本盈利为1.22元，同比增长18.4%。 【万科】3月25日，惠誉评级已将中资房企万科企业股份有限公司（万科）的长期外币发行人违约评级自‘BBB’下调至‘BB+’。同时，将万科的全资子公司万科地产（香港）有限公司（万科地产香港）的长期发行人违约评级、高级无抵押评级以及其未偿付高级票据的评级自‘BBB’下调至‘BB’。与此同时，惠誉将上述所有评级列入负面观察名单。 【中国奥园】3月25日，中国奥园集团股份有限公司宣布其境外债务重组进展情况。公告显示，自3月28日起，于重组生效日期获发行新股份的计划债权人可通过预约，在位于香港九龙尖沙咀的奥园办公室领取新发行股份的实物股份证书。领取时，债权人需出示相关文件，包括账户持有人函副本、法团授权证明及个人身份证明等。 【宝龙地产】3月26日，宝龙地产控股有限公司发布有关整体解决方案的最新资料。公告显示，于2024年3月26日下午5时正，持有范围内债务约77.9%的计划债权人已签署重组支持协议并成为参与债权人。宝龙地产感谢该等计划债权人的支持，并相信持有范围内债务超过75%的大多数计划债权人给予支持，充分显示该等债权人对公司抱持信心。 【迪马股份】3月27日，重庆市迪马实业股份有限公司发布了一份关于注销子公司的公告。根据该公告，迪马股份在第八届董事会第十五次会议上决定注销七家全资子公司。被注销的子公司包括郑州东琮商贸有限公司、郑州东昭房地产开发有限公司、长沙福浩盛永企业管理有限公司、长沙东原启睿房地产开发有限责任公司、云南中诚东原房地产开发有限公司、深圳迪睿智慧科技有限公司和天津迪马数字科技有限公司。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(3.22-3.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交40067套，同比增速-36.2%，环比增速31.5%；合计成交面积442.8万平方米，同比增速-38.8%，环比增速37.8%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-42.9%、-33%和-35.2%，环比增速为21.5%、47.3%和20.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-44.7%、-28.8%和-50.1%，环比增速为29.8%、55.4%和14.6% 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.28），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交118735套，同比增速-33.5%，环比增速-5.9%；合计成交面积1240.2万平方米，同比增速-35.3%，环比增速-1.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-19.6%、-36.3%和-38.6%，环比增速为-12.5%、3.5%和-10.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-18.4%、-32.6%和-47.6%，环比增速为-10.9%、8.5%和-8.8% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(3.22-3.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交22079套，同比增速-22.4%，环比增速4.9%；合计成交面积206.7万平方米，同比增速-24.6%，环比增速6.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-17.3%、-22%和-31.1%，环比增速为2.6%、8%和-4.1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-17%、-25.6%和-29.3%，环比增速为1.3%、9.2%和3.4% 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（3.1-3.28），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交77849套，同比增速-4.9%，环比增速15.2%；合计成交面积726.7万平方米，同比增速-5.6%，环比增速10%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-10.1%、-1%和-12%，环比增速为16.5%、18.5%和0.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为88.6%、75%和70.3%，环比增速为15.1%、11.7%和-1.8% 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（3.22-3.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19854.3万平方米，环比增速-0.2%，去化周期162.5周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、-0.3%、-0.7%，去化周期分别为149.9周、186.9周、150.7周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（3.18-3.24），土地供给方面，本周供应土地2007.8万平方米，同比增速13.3%；供应均价1337元/平方米，同比增速-46.5%。土地成交方面，本周成交土地1486.5万平方米，同比增速-33.9%；土地成交金额287.5亿元，同比增速47.4%。本周土地成交楼面价1934元/平方米，溢价率6.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为8.8%、7.7%、2.2%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（3.22-3.28）房地产企业合计发行信用债155.9亿元，同比增速-15.3%，环比增速1.2%。本月至今（3.1-3.28）房地产企业合计发行信用债443.84亿元，同比增速-15.7%，环比增速137.3%。 图表35：房企信用债发