金地（集团）股份有限公司深度：金花非金身，盾已裂

——金地(集团)股份有限公司深度 自2023年初以来，作为“四朵金花”之一的金地持续面临着“股债双杀”的绝境，虽然部分短债的价格较2023年10月低位有较大幅度上行，但对金地基本面以及偿债能力的质疑仍旧甚嚣尘上。 从股东结构与管理层来看，金地的股东大多以保险资金为代表的财务投资者为主，其经营主要由内部管理层所控制且持股很少，股东们对企业经营所能施加的影响十分有限；自凌克离职后，后续潜在的副董事长或总裁一职人选是否会是福田区国资或富德人寿选派的人员也需关注，这可能也是选择支持的重要一步。项目储备与销售方面，项目储备的权益建筑面积在GDP低于1万亿元的城市占比近4成，而在一线城市的储备占比也不尽如人意；以北京、上海等为代表的部分重点城市销售与项目储备的相对失衡也是需关注的隐患；去化周期上，由于部分城市签约销售额的急剧恶化，去化周期出现了较高的极端数值，长春、西安、鄂州等城市的去化周期显著较高，面临较大压力，特别是重点土储城市西安。拿地金额与强度方面，总额的“断崖式”下降与强度快速下降是其战略快速收缩的真实写照。 经营成果方面，签约销售额的快速下滑与权益租金收入并不高是金地面临最大的经营困境，净利润大幅下滑、经营现金流罕见转负以及毛利率与净利率远超同行的下降等不利状况似乎更像是无解的“枷锁”。偿债压力方面，我们从短期债务端、现金流端进行了系统且合理的测算与评估。在剔除了诸多现金流制约因素以及“极限利好”的加持下，公司仍无法覆盖短期到期债务，若是仅考虑即将到来的刚性兑付债券的话，“似乎”是有一定保障的。但这种同债不同权的情况并不合理，因此其债券是否会平安度过，仍有很大的不确定性。在销售无法贡献更多的时候，外部的驰援至关重要。 目录 一、基本情况..................................................................................................................................1 1.1简介.....................................................................................................................................11.2前十大股东构成.................................................................................................................11.3董事会.................................................................................................................................2 二、项目储备、去化周期与拿地概况...........................................................................................3 2.1项目储备.............................................................................................................................32.1.1项目储备质量难言上乘..........................................................................................32.1.2销售与建筑面积的相对失衡..................................................................................32.1.3各城市去化周期......................................................................................................42.2拿地概况.............................................................................................................................52.2.1总额的“断崖式”下降..............................................................................................52.2.3强度快速下降..........................................................................................................6 三、经营成果..................................................................................................................................7 3.1签约销售额下滑明显.........................................................................................................73.2租金收入.............................................................................................................................73.2.1测算剩余物业可抵押金额......................................................................................93.2.2银团贷款70亿元合理性......................................................................................103.2财务成果...........................................................................................................................113.2.1净利润大幅下滑....................................................................................................113.2.2毛利率与净利率下降幅度较大............................................................................123.3明股实债趋于合理...........................................................................................................13 四、偿债压力................................................................................................................................14 4.1表内债务...........................................................................................................................144.1.1预售监管资金测算与偿债压力............................................................................154.2其他应付款下的表内外债务与偿债压力.......................................................................154.3合作方追溯.......................................................................................................................164.4债券月度兑付与安全性探讨...........................................................................................174.4.1债券月度兑付压力................................................................................................17 4.4.2福田控股与“环湾城项目”....................................................................................184.4.3安全性探讨............................................................................................................19 五、结语........................................................................................................................................20 一、基本情况 1.1简介 金地(集团)股份有限公司（以下简称“金地”或“公司”）成立于1996年2月，并于2001年4月12日在上海证券交易所上市，业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融和物业服务等。住宅地产方面，金地形成欧陆、中式、现代三大产品风格，涵盖“格林”、“褐石”、“风华”、“名仕”、“峯系列”、“御系列”等六大系列；商业地产方面，公司主要开发、运营包括北京搜狐大厦、北京金地中心以及深圳大百汇在内的近30座写字楼、商业楼宇等。总体而言，公司基本形成了以房地产开发为主，物业管理与出租为辅的经营结构，但后者的收入占比仍旧较低，其中2022年仅占6.6%。 1.2前十大股东构成 截至2023年9月末，金地前十大股东合计持有22.19亿股，占比49.14%，无控股股东及实际控制人，公司也无股权质押情况。主要股东方面，富德人寿通过3款保险产品持有其29.83%股份，是其第一大股东，从时间轴来看，富德人寿自2014年持股29.99%以来，期间持股比例整体比例变化较小；其次是二股东深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田控股”），持有7.79%股份，自2010年持股比例下降至7.85%后变化较小。总体来看，金地的股东结构大多以保险资金为代表的财务投资者为主，管理层与董事会成员持股比例较少