深物业A：2023年年度报告

2023年年度报告 （公告编号：2024-06） 2024年03月 2023年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以595,979,092为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.12元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................................10第四节公司治理.......................................................................................................................................................33第五节环境和社会责任...........................................................................................................................................51第六节重要事项.......................................................................................................................................................53第七节股份变动及股东情况...................................................................................................................................63第八节优先股相关情况...........................................................................................................................................69第九节债券相关情况...............................................................................................................................................70第十节财务报告.......................................................................................................................................................71 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更 本公司按照《企业会计准则解释第16号》和《企业会计准则第18号——所得税》的规定对2022年及2023年的相关财务报表项目进行了追溯调整。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 主要为增值税加计抵减优惠政策有效期至2023年12月31日，此项收益对公司损益不产生持续影响。 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 （一）宏观经济形势及行业发展现状 2023年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，以7月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。 全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资、及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023年全年商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，销售额116622亿元，下降6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。 投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023年房地产投资规模整体延续2022年的跌势，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023年房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。 拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023年全年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交金额37504亿元，同比下降下降18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，全年溢价率仅有4.5%。其中，深圳2023年成交金额减少了62%，总成交金额较去年全年减少额超550亿元。 政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%。2023年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。 （二）行业政策环境 2023年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险、因城施策、满足刚性及改善性需求、发展新模式等”，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。 需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少63省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8月31日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为20%，二套统一为最低30%，不再区分地区限购与否；（3）动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限，1月5日，人民银行、银保监会建立首套房贷利率动态调节机制，此后近百城下调了首套房贷利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金监局宣布将 二套房商贷利率下限由LPR+60BP调整为LPR+20BP；（4）落实存量房贷降息，减轻居民负债压力，8月31日，央行、金监局发文指导商业银行下调存量首套住房贷款利率；（5）降准降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期LPR10BP至3.55%，调降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日单边调降1年期LPR利率10BP至3.45%。 供给端集中于土地和金融政策。（1）土地方面，2023年供地计划下调10%，实际完成率四成左右。供地计划完成率偏低。各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，龙头房企重仓优质地块的主旋律依旧，优势将持续放大，“强者