深物业A：2024年年度报告

2024年年度报告 （公告编号：2025-18） 2025年03月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王航军、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）蔡克林声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..........................................................................................................................10第四节公司治理...........................................................................................................................................33第五节环境和社会责任..............................................................................................................................48第六节重要事项...........................................................................................................................................50第七节股份变动及股东情况......................................................................................................................61第八节优先股相关情况..............................................................................................................................68第九节债券相关情况...................................................................................................................................68第十节财务报告...........................................................................................................................................69 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 成立深圳市投资控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业323,796,324股股份，深投管持有深物业56,582,573股股份，上述股份合计占深物业总股本的63.82%。 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 适用□不适用 主要为合营企业收到房屋征收补偿款，并根据收益法确认投资收益。此补偿款不具有可持续性。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）宏观经济形势及行业发展现状 2024年，全球经济在多重挑战中逐步复苏，俄乌冲突、中东局势紧张以及中美关系的不确定性继续对全球经济产生影响。中国经济也面临新的机遇与挑战，经济增速有所放缓，但仍保持在合理区间。政府继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对科技创新、绿色经济和中小企业的支持力度。同时，推动供给侧结构性改革，优化产业结构，提升经济韧性。房地产市场继续处于调整期，政府继续坚持“房住不炒”的定位，优化房地产调控政策。各地因城施策，放宽限购、限贷政策，降低首付比例和房贷利率，支持刚性和改善性住房需求等一系列刺激政策继续托市，旨在稳定房地产市场，防止市场大幅波动。 （二）行业政策环境 2024年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年对现行制度进行了系列优化调整，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，9月26日，中共中央政治局召开会议，在房地产方面，会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。此后，房地产市场呈现出积极的变化，房价指数逐步回稳，市场信心得到提振。 供给端金融支持保交付、财政支持土地和住房去库存。供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力，稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地，主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购。 需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门出台“四个取消、四个降低、两个增加”措施支持居民购房。四个取消主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，旨在通过“组合拳”形式推动市场止跌回稳。 （三）区域市场格局 从区域市场看，2024年，深圳经济保持韧性，楼市政策围绕着以“稳地价、稳房价、稳预期，支持刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展”为中心，出台多项宽松利好政策。因土地供应节奏放缓，深圳一手住宅供应规模有所收缩。9月29日，深圳住建局等四部门联合发文，提出放松限购、降低首付、取消限价限售、增值税“5改2”等举措，旨在加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场止跌回稳。929新政的推出，成为对市场起到推动作用的关键，鉴于市场活跃度提升，房企择机加快其推盘节奏，多项核心指标企稳向好。 （四）公司所面临的形势与任务 当前，内外部环境呈现出复杂性与挑战性并存的局面。公司各在建项目计划陆续入市销售，销售回款作为年度中心工作，直接关系到企业资金链的健康运转。在此背景下，加速资金回笼、严格控制支出规模、保证现金流安全稳定、防范流动性风险，已成为实现公司稳健经营的核心任务。同时，公司需纵深推进物业管理板块的高质量发展，加快构建现代化、专业化、智能化的服务体系，提升市场竞争力。在商业运营领域，需多管齐下，统筹推进转型升级，通过创新商业模式、优化业态布局、提升运营效率，实现商业资产的价值最大化。面对不确定的市场形势，公司应主动作为，通过确定性工作对冲外部风险，保持战略定力，确保年度各项任务目标的全面完成，为可持续发展奠定坚实基础。 （五）公司所处行业地位 深物业集团与深圳改革开放相伴而生，深耕房地产和物业管理等领域四十余载，行业地位和品牌影响力持续提升，历年来荣获多项荣誉和奖项。报告期内，公司位列“2024深圳企业500强”榜单第271位，荣获罗湖区人民政府授予的“2023年-2024年度罗湖区高质量发展明星企业”称号。物业管理板块位列全国综合实力排名第27位、较2023年上升6个名次，国有物业服务综合实力第9位，连续蝉联“2024中国物业服务企业综合实力100强”、“2024中国物业FM设施管理领先企业”、“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、“2024中国产业园区物业服务领先企业”、“2024中国写字楼物业服务领先企业”、“2024中国物业服务华南品牌企业30强”等奖项；在细分领域相继荣获“深圳湾科技生态园”服务力标杆项目、“深圳湾创新科技中心”“深圳市国际贸易中心大厦”管理卓越标杆项目。房地产板块获得“2024年深圳市房地产开发行业诚信企业”、“2024年深圳市房地产开发行业发展动力企业”等奖项。深圳国际贸易中心大厦位列深圳市人民政府公布的第一批深圳市历史建筑名录，深圳国际贸易中心历史陈列入选改革开放重要史迹名单，彰显了公司的综合实力，体现了行业、客户和政府部门对公司综合实力的高度认可。 报告期内，面对房地产行业形势变化，公司锁定目标，全年冲刺总体完成各项年度经营指标。主动应变，灵活施策直面市场挑战。多措并举，深入推进商业运营市场化转型。安全生产、信访维稳主动作为，守护集团业务平稳发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务概述 深物业集团成立于1982年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985年8月改名为深圳市