天保基建：2023年年度报告
（000965） 二〇二三年 年度报告全文 二〇二四年三月 证券简称：天保基建 证券代码：000965 公告编号：2024-07 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人侯海兴、主管会计工作负责人梁德强及会计机构负责人（会计主管人员）王君玲声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受多方面因素影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司已在本年度报告中具体描述了公司经营情况、可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注第三节“管理层讨论与分析-公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以1,109,830,895股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.20元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析................................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................28第五节环境和社会责任....................................................................................................................43第六节重要事项................................................................................................................................45第七节股份变动及股东情况............................................................................................................58第八节优先股相关情况....................................................................................................................64第九节债券相关情况........................................................................................................................65第十节财务报告................................................................................................................................69 备查文件目录 包括下列文件： 1.载有公司董事长亲笔签名的2023年度报告正本； 2.载有法定负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 3.载有会计事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 4.报告期内中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 文件存放地：公司证券事务部 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚持稳中求进工作总基调，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险，我国经济回升向好，主要预期目标圆满实现。全年GDP达到126.06万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。 房地产市场方面，2023年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势，中央定调“防风险、促需求”，适时调整优化房地产调控政策，陆续出台了首套房“认房不认贷”、“降低首付比例和利率”、“支持金融机构满足房企合理融资需求”等一系列政策措施，引导市场预期修复。房地产市场整体走势表现为先扬后抑，一季度经历低位拉升之后，二季度开始动能不足回落，下半年一直处于低位徘徊态势。 土地市场方面，全年全国土地市场继续延续低迷态势，成交规模、金额较去年同比呈下降趋势，多个重点城市针对土拍政策和规则进行了优化。2023年，天津市优化土地招拍挂政策，加大优质地块供应，土地出让收入大幅增长。根据克尔瑞房产信息公布的数据，2023年天津涉宅土地成交总建面689.4万平方米，同比上涨72%，成交额561.8亿元，同比上涨78%。从区域来看，天津市区土地成交规模占比进一步扩大，滨海新区成交规模表现稳定，环城及远郊成交规模有所回落。 从国家统计局公布的数据来看，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83,820亿元，下降9.3%。房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。从商品房销售和待售情况来看，2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。 2023年，天津市坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实推进高质量发展“十项行动”，生产供给稳中有升，市场需求持续恢复，全市经济运行整体向好。2023年天津市地区生产总值为16,737.3亿元，按可比价格计算，比上年增长4.3%。 房地产市场方面，天津市全年政策环境持续宽松，9月初出台天津非市区解除限购、降低首付、下调贷款利率等政策，保持市场稳定。新政加快释放合理购房需求，住宅销售占比超过九成。根据天津市统计局公布的数据，2023年全市新建商品房销售面积1,177.40万平方米，比上年增长20.9%。商品房销 售额1,893.39亿元，比上年增长24.9%。根据克尔瑞房产信息公布的数据，天津市商品住宅年度成交均价17,767元/平方米，同比上涨2%。整体市场仍处持续修复状态。从区域来看，近三年天津市区商品房成交市场占有率持续攀升，环城远郊下降明显，滨海新区相对稳定。 2023年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，全力以赴推动“未来社区”与“主题园区”双主业发展，加快推动企业改革，持续防范企业风险，经营节奏稳步推进，企业综合实力和影响力显著提升，成功入选天津市国企改革“准双百企业”。报告期内，公司实现营业收入30.63亿元，归属于母公司净利润2,003.65万元。报告期末，公司资产负债率51.28%，继续保持在合理区间。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）主要业务情况 报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。 房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售主要项目包括“天保九如品筑项目”、“天拖二期项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“综保区研发中心项目”、“意境芳华项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。 公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。 公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼、天津生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀商务中心”等。 在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。 （二）经营情况 报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、天保九如品筑等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海 新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。 房地产主业方面，公司实施品牌战略，持续升级产品系，深入推进“未来社区”建
