信达地产：信达地产2023年年度报告

公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人郭伟、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理中心总经理）王琦声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 综合考虑公司实际经营状况及未来发展需求，经公司第十三届董事会第三次（2023年度）会议审议通过，公司拟定的2023年度利润分配预案为：不进行现金分红，亦不进行资本公积金转增股本。 本次利润分配预案尚需提交公司2023年年度股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义.....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................8第四节公司治理...........................................................................................................................32第五节环境与社会责任...............................................................................................................44第六节重要事项...........................................................................................................................48第七节股份变动及股东情况.......................................................................................................59第八节优先股相关情况...............................................................................................................66第九节债券相关情况...................................................................................................................66第十节财务报告...........................................................................................................................79 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 √适用□不适用 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。√适用□不适用 十一、采用公允价值计量的项目 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2023年，世界经济复苏乏力，面对复杂严峻的国际环境，我国坚持稳中求进工作总基调，经济保持平稳发展。2023年，我国国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。与此同时，我国宏观经济也遇到了一些困难，如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等，叠加人口数量减少，老龄化现象加剧等原因，不利于房地产市场的复苏。 国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%，对经济增长形成了拖累。从月度累计数据看，2023年房地产开发投资降幅逐月扩大，如下图1所示。房地产开发企业开展业务也趋于谨慎，房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的推动下，房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年12月份，房地产开发景气指数仅为93.36。 2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。从月度累计数据看，商品房销售规模增幅前高后低，3、4月份房地产市场稍有起色，下半年商品房销售额再次转为负增长，表明房地产市场仍然处于调整状态，如下图2所示。 不同的产品业态销售出现了分化，总体来看，相对住宅而言，办公楼和商业营业用房的销售形势更加严峻。国家统计局数据显示，2023年，全年住宅销售面积为94,796万平方米，同比下降8.2%；办公楼销售面积为2,717万平方米，同比下降9.0%；商业营业用房销售面积为6,356万平方米，同比下降12.0%。2023年，全年住宅销售额为102,990亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额为3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房销售额为6,619亿元，同比下降9.3%。办公楼和商业营业用房的需求与实体经济复苏息息相关，近年来互联网和电商平台的发展也对办公楼和商业营业用房市场形成了一定的冲击。 2023年，在销售和融资整体下滑的情况下，全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。逐月来看，如下图3所示，房地产开发企业到位资金年内均同比减少，行业资金状况还需要进一步改善。 回顾2023年房地产市场，由于购房者对于房价的预期发生了转变，市场观望氛围浓厚，给房企销售工作带来了一定的困难。在销售不畅、资金趋紧的情况下，房企纷纷降低了土地投资，土地市场降温更加明显。据中指研究院统计，2023年，300城住宅用地供求规模同比降幅均超过20%。 2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策重点在于“促需求”和“防风险”，政策逐步转向宽松，除一线城市政策放松较为谨慎外，大多数城市房地产调控政策大幅放松，很多行业过热时期的限制性措施被取消。2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 从全年看，相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，如优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等，都在努力提振市场信心、稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于政策是渐进式放松，导致部分购房者对后续政策放松抱有期待，也让部分购房者持继续观望的态度，并不急于入市。在改善行业流动性方面，相关部委也采取了很多措施，如明确“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动支持优质房企，启动不动产私募基金试点工作，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，同时这些举措要充分发挥作用，还需要一定的时间。 展望2024年，房地产行业的复苏和发展对我国恢复经济活力、稳投资稳就业具有重要意义。中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设 施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年3月5日，政府工作报告强调，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。总体来看，2024年，随着行业宽松政策发挥作用显现，将有利于推动房地产市场筑底企稳，有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进金融与房地产良性循环。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“创模式，建生态；抢回款，去存量；提能力，建机制；稳发展，高质量”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特