来自金融股权的救命符

——新湖中宝股份有限公司 作为少数能在行业急速恶化背景下存活的民营房企，新湖中宝“地产+金融”双轮驱动的业务模式显然取得了成效，牵手地方国资也增添了几分新发美元债的“底气”。从股东结构与实控人来看，黄伟等虽将第一大股东拱手让给了衢州市国资委，但董事会仍掌控在手，而房地产转型以及对接衢州预计是未来经营的重点之一。 地产方面，土储质量较差、合同销售收入受个别楼盘影响较大、存货跌价准备规模偏高等是目前所面临的困难，但由于规模不大、部分城市去化能力尚可等影响导致其总体去化周期并不高；拿地总额稳定且以浙江偏低能级的城市为主，大多也是与多个合作方开发，整体偏保守。其他业务如房地产出租、商业贸易、海涂开发等，盈利贡献有限，其中海涂开发“烂尾”的可能性较大。金融投资方面，新湖中宝投资收益率保持在较好水平，虽然在高科技领域的投资涉猎较广，但核心基本盘仍主要以中信银行、温州银行、万得以及阳光保险等金融类企业的股权为主，这也是其度过此轮危机根本。 经营成果方面，投资净收益强势托底极速下滑的地产、利息费用高企与资产减值不低以及少数股东损益占比极低是其主要的特点。偿债压力方面，新湖中宝所持现金是无法兑付短期到期债务，但由于拥有流动性极强的可抵押金融资产以及部分商业地产，外加上引进国资的举措，其偿债压力快速下降。 总体而言，新湖中宝将成为为数不多活下去的民营房企预计是大概率事件，但土储质量不高、金融投资盈利的稳定性以及经营可能被衢州国资“绑架”等导致其成长性前景是否乐观仍是个不小的疑问。 目录 一、基本情况..........................................................................................................................................1 1.1简介............................................................................................................................................11.2实际控制人、国资增持与董事会............................................................................................1 2.2房地产出租................................................................................................................................5 三、金融投资..........................................................................................................................................7 七、结语................................................................................................................................................15 一、基本情况 1.1简介 新湖中宝股份有限公司（以下简称“新湖中宝”）成立于1992年8月，并于1999年6月23日在上海证券交易所上市，历经多次资本公积转增股本、送股、定增等，截至2023年9月底，注册资本与股本均为85.09亿元，主要经营活动为房地产开发、金融投资、商业贸易、矿产勘探开采等，其中房地产开发的营业收入占比大多年份超过了75.00%，而金融投资则是其在房地产下行周期下的最后“屏障”。 1.2实际控制人、国资增持与董事会 截至2023年9月末，新湖中宝前十大股东合计持有50.67亿股，占比59.55%，黄伟及其一致行动人通过浙江新湖集团股份有限公司（以下简称“新湖集团”）、宁波嘉源实业发展有限公司（以下简称“嘉源实业”）与浙江恒兴力控股集团有限公司（以下简称“浙江恒兴力”）等合计持有46.30%股份，是其实际控制人。此外，衢州市国资委通过衢州市新安财通智造股权投资合伙企业(有限合伙)（以下简称“新安财通”）持有其10.11%股份。 2024年1月9日，新湖中宝公告称，控股股东新湖集团与浙江恒兴力、衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“衢州智宝”，实际控制人为衢州市国资委）签署了《关于新湖中宝股份有限公司之股份转让协议》，新湖集团、浙江恒兴力拟以协议转让方式向衢州智宝转让其所持有的公司18.43%股份。交易完成后，新湖中宝实 际控制人黄伟及其一致行动人合计28.39%，衢州市国资委通过衢州智宝、新安财通合计持有其28.54%，成为新湖中宝的第一大股东。衢州国资增持入股主要是基于夯实衢州产业链集聚优势，在助力新湖中宝扎实转型的同时，也共同推动衢州实现高质量经济发展，这也是新湖中宝多年在高科技领域投资的优势所在，而新湖中宝也急需国资加持以改善外部融资压力。 董事会方面，目前新湖中宝董事共7名，新安财通提名1名，新湖集团提名3名，剩余3名为独立董事，且短期内不会发生变化。虽然衢州市国资委成功晋级新湖中宝的第一大股东，但黄伟及其一致行动人仍能牢牢掌控上市公司董事会。 二、项目储备、拿地与出租概况 2.1项目储备 2.1.1项目储备质量较差 截至2023年6月末，新湖中宝可供出售楼面面积90.03万平方米，除天津商铺及购物中心外（下同），沈阳（13.45万平方米）、南通（10.47万平方米）、衢州（7.33万平方米）与上饶（7.06万平方米）等城市均超过7.00万平方米，位居前列。经济实力较强的天津（3.52万平方米）、杭州（3.33万平方米）、上海（2.70万平方米）、南京（1.11万平方米）以及苏州（0.83万平方米）等城市合计占比仅17.03%，大多数项目储备均位于三四线及以下城市，特别是浙江省内城市为主，项目储备质量整体较差。正因如此，新湖中宝的存货跌价准备规模显著较高，2020-2022年与2023年1-6月分别计提了2.17亿元、3.94亿元、9.39亿元以及7.99亿元减值损失，其中2022年与2023年1-6月均接近其净利润的一半。 2.1.2合同销售收入受个别楼盘影响大 2022年与2023年1-6月，新湖中宝分别实现销售收入115.90亿元、17.59亿元， 其中后者同比下降64.35%，下滑幅度较大与上海“新湖明珠城”（销售31.96亿元）以及“青蓝国际”（销售44.79亿元）两大核心项目在2022年销售完毕而在2023年上半年上海区域几乎无销售贡献有关。 从城市销售分布来看，除2022年因上海两大核心项目以及2023年上半年瑞安“新湖秋月园”项目等个别楼盘带动影响各城市收入占比外，整体城市的合同销售收入分布较为均匀。值得注意的是，杭州2022年合同销售收入13.71亿元，而2023年上半年仅0.52亿元，下滑幅度明显。 2.1.3去化周期压力较小 我们使用可供出售楼面面积/（2023年上半年合同销售面积*2）来推断新湖中宝在各个城市的年度去化压力。需要注意的是，由于2023年上半年新湖中宝在嘉兴、九江、丽水以及温岭等城市尚无合同销售，我们倘若分母使用2022年全年合同销售额且整体去化周期乘以150%（考虑到2023年整体销售下滑）可能是合理的，此时该4个城市的去化周期分别为1.41年、3.38年、0.75年、0.04年，整体压力较小。 除此之外，杭州（8.95年）与上海（6.16年）是其去化周期最长的城市，但考虑到所在城 市经济实力较强，预计去化压力并不大。 数据来源：公司公告、胜遇研究团队整理 2.1.4拿地总额稳定、浙江为主 2020-2023年新湖中宝拿地总额分别为15.20亿元、7.15亿元、11.04亿元以及11.78亿元，拿地数量也不高于2块，总体表现较为稳定，而所拿地的城市除杭州外经济实力相对一般且大多以浙江的县级市为主。2023年5月拿下了“乐清市人民政府公开出让地块〔2023〕015号（乐清经济开发区）”总额为11.78亿元的地块，该地块由其与乐清市城市建设投资集团、杭州市房地产联合开发有限公司联合开发，这也是降低风险的考量。 2.2房地产出租 新湖中宝在房地产出租上的收入整体较低，2020-2022年与2023年1-9月分别为9,106.02万元、10,827.62万元、6,744.40万元与5,673.27万元（同比下降15.86%），随着上海虹桥绿谷广场出售（租金收入2,563.79万元）后，整体出租收入下滑明显。 目前在建的商业综合体项目主要为杭州未来新湖中心以及一家酒店——启东万豪酒店，均预计2023年底竣工。总体来看，新湖中宝的商业地产项目分布以江浙沪区域的城市为主，实际的收入规模占比整体仍较小。 三、金融投资 作为双轮驱动之一的金融投资，新湖中宝成绩斐然。2023年9月末包括长期股权投资、其他非流动金融资产、其他权益工具投资以及交易性金融资产等合计高达510.55亿元，是近年来的最高水平。其投资收益与公允价值变动损益规模是弥补地产经营损失的重要基本盘，2020-2022年与2023年1-9月分别为44.31亿元、35.26亿元28.18亿元与31.42亿元，均超过了其同期的净利润水平。投资收益率方面，我们使用投资收益与公允价值变动损益总额与以上4项金融资产之和比值，同期分别取得了8.48%、6.85%、5.66%以及6.15%，韧性十足。值得注意的是，本部分的投资收益率可能涉及到一定的技术问题，如少部分年份金融资产规模可能不止以上4类等，但着总体影响较小。从投资标的来看，虽然新湖中宝在高科技领域涉及较广，但核心基本盘仍主要以银行、保险以及金融科技公司的股权为主。 3.1长期股权投资 截至2023年9月末，新湖中宝长期股权投资393.97亿元，较2023年6月末减少9.47亿元。从具体明细来看，新湖中宝超过10.00亿元的投资主要由中信银行股份有限公司（以下简称“中信银行”，285.9亿元，4.99%股权，为其第二大股东）、温州银行股份有限公司（以下简称“温州银行”，19.28亿元，8.62%股权，为其第三大股东）、万得信息技术股份有限公司（以下简称“万得”，15.71亿元，5.67%股权，为其第三大股东）、新湖控股有限公司（14.19亿元，48.00%股权，为第二大股东）以及杭州趣链科技有限公司（10.23亿元，45.56%股权，为第一大股东）等。投资损益方面，大多是由前三大主体中信银行、温州银行以及万得所贡献，其中2023年1-6月份在18.75亿元的投资损益中占比100.53%，2022年占比153.34%，特别是中信银行，同期分别占比91.69%、142.62%，是其最主要的投资收益来源，此三项优质的股权也是其抵抗债务风险以及缓解财务压力的压舱石。除上述外，新湖中宝的布局企业大多浙江省内的企业为主，投资的企业已有4家登陆科创板，1家登陆创业板，大多是以操作系 统、人工智能、算法等高科技企业为主，但稳定的现金流还得是上述三家企业。 3.2其他非流动金融资产 新湖中宝的其他非流动金融资产2023年9月末分别为65.39亿元，规模不低，主要以债务投资工具与权益投资工具为主，其中后者占比超过85.00%，主要以二级市场股票（部分为非流通股）、创业投资基金（0.87亿元，2023年6月末，下同）与股权投资基金（18.86亿元）旗下的股权投资等为主。权益投资工具核心构成为阳光保险集团股份有限公司（以下简称“阳光保险”）、中信银行(国际)有限公司以及宁波鼎晖