阳光股份：2023年年度报告

2023年年度报告 2024-L14 【2024年3月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人（会计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“十一公司未来发展的展望”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义.................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标.............................................................................5第三节管理层讨论与分析.......................................................................................11第四节公司治理.......................................................................................................31第五节环境和社会责任...........................................................................................50第六节重要事项.......................................................................................................54第七节股份变动及股东情况...................................................................................75第八节优先股相关情况...........................................................................................82第九节债券相关情况...............................................................................................83第十节财务报告.......................................................................................................84 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更 2022年11月30日，财政部发布了《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31号，以下简称“解释16号”），解释16号“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自2023年1月1日起施行，允许企业自发布年度提前执行。本公司于本年度施行该事项相关的会计处理。 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。 2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%。其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%。尤其是8-11月，社零总额单月同比增速连续4个月加快，消费市场加速恢复。2023年1-11月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。 一、北京商业地产市场情况 购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量127.5万平方米，仅次于2008年为历史第二高纪录。另一方面，年内闭店体量也达55.7万平方米的历史第二高水平，仅次于2020年。线下消费回流加速，节假日客流复苏明显，加上新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升110%达63.3万平方米。全年空置率在年初冲高后逐步回落，季内环比下降0.3个百分点至8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样本比环比上涨0.4%至每天每平方米32.3元。2024年北京零售物业市场预计将迎来近130万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟子市场陆续有新开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和业主租金溢价空间。 写字楼方面，2023年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。全年累计13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平方米。整体空置率年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。 2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。 二、成都商业地产市场情况 购物中心方面，成都零售物业市场全年仅3个购物中心开业，合计供应面积约47.3万平方米，同比下降40.3%；核 心商圈空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中心空置率下降0.3个百分点。全市空置率同比上升1.3个百分点至11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌2.0%至370.9元/月/平方米。 2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平方米的新项目开业，是自2017年以来的新低；核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。 写字楼方面，2023年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升4.0个百分点至24.7%。甲级楼宇年内租户因降本增效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账面租金同比下跌3.6%至80.5元/月/平方米。 展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平方米的楼宇预计交付使用。成都持续发力数字经济与新经济赛道的相关行业，特别是优势产业，如电子信息、生物医药、新能源、工业品制造等领域，有望持续衍生办公需求。（市场数据资料来源：世邦魏理仕） 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。 （一）商业运营管理业务 公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，致力于通过专业的运营管理，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。 （二）物业租赁业务 涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2023年底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。 （三）商住尾盘销售业务 本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目尾盘商铺及配套车位销售。未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。 2023年，是充满挑战与机遇的一年，在公司董事会的正确领导下，公司全体员工紧紧围绕年度发展战略和经营计划，“在不确定性中寻求确定性”，坚持以稳健的步伐推进各项业务。 一、品牌焕新，项目运营表现亮眼 2023年公司紧抓消费逐步恢复的契机，强化运营能力，结合商业发展新风向和大众消费新趋势，公司自主汰换超30个品牌，引进了多个当地知名品牌、中华老字号品牌；及时调整招商策略，优化品牌组合，侧重于餐饮类、体验类等聚集人气的品牌，形成更优的商业氛围，保障客流量。2023年公司旗下商业地产项目租金收缴率达98%。 10月新接管的沈阳·阳光新生活广场项目，新签面积3,418㎡、续签面积3,420㎡，促使出租率在短时间内提升了12%，充分展示了公司运营团队强大的招商能力，更为项目带来了实质性的商业利益。 成都阳光新业中心项目通过进一步升级品牌，引入创新性、首店等品