地产点评系列：地产“白名单”与地产债

地产点评系列 地产“白名单”与地产债 2024年03月21日 关于“白名单”，有哪些要求？ 通过建立城市房地产融资协调机制、确定地产项目“白名单”的方式，一方 面能够实现有效地支持合理的融资需求，将企业风险和项目风险进行区分；另一方面，通过建立融资协调机制，能够实现政银企联动，提高了对接效率，从而精准地为房地产项目开发建设提供支持。 哪些房地产项目在“白名单”？ 分区域来看，当前云南、河南、湖南等省份的“白名单”涉及的项目较多， 分析师谭逸鸣执业证书：S0100522030001邮箱：tanyiming@mszq.com 部分省份的房地产项目融资已经取得了实质性进展；分房企性质来看，白名单涵盖了地方国企、本土民企、本土混合所有制企业的开发项目，满足不同所有制房 相关研究 地产企业的合理融资需求。 1.境外债专题：点心债，一文全览-2024/03/ 此外，也有多家房企公布了入围“白名单”的房地产项目：碧桂园、融创等房企披露的进入“白名单”项目数量较多，均超90个，分布在河南、湖北、四川、山东、重庆、广东、云南等省份。从进度来看，不少城市进入融资“白名单”的房地产项目已经陆续获得了银行的授信支持或是贷款展期。 20 2.城投随笔系列：各地付息压力如何？-2024 /03/19 3.利率专题：历史上的4月政治局会议-2024 /03/18 地产市场表现如何？ 从销售端来看，2024年2月，商品房销售额较去年同期下滑-32%，下滑幅度有所扩大，成交面积同比去年下滑幅度也有所增加，或与去年同期商品房成交 4.可转债周报20240317：转债次新债，有何看点？-2024/03/17 5.二永债周度跟踪20240317：二永再现利率 “放大器”属性-2024/03/17 面积处于较高水平有关。新建商品住宅和二手住宅价格自2024年环比降幅收窄。从去化情况来看，进入2023年以来，随着商品房销售面积的持续回落，去化周期进一步拉长，当前处于近年来的较高水平。 从投资端来看，2023年以来，房地产开发投资完成额降幅逐月走阔，进入 2024年，降幅有所收窄，房屋新开工面积和施工面积则同比降幅进一步走阔。从竣工情况来看，2023年全年，各月份的竣工面积较2022年同期均有不同程度增长，对地产投资端形成一定支撑。2024年2月，房屋竣工面积同比去年出现一定下滑。 地产债表现如何？ 2023年11月，国企地产债发行规模出现较大幅度增长，带动地产债发行回 规模整体回升，净融资由负转正。进入2024年，1月国企和非国企的债券发行规模均出现明显增加，非国企净融资缺口收窄。 利差方面，2023年下半年以来，受部分房企信用风险事件的影响，地产利 差出现一定走阔趋势，而随着“稳地产”政策的持续加码，四季度以来，地产利差有所收窄。 总结来看，2024年，在推进地产市场平稳健康和高质量发展的背景之下， 随着地产优化政策的持续落地，房贷利率降低叠加重点一二线城市限购政策调整等，当前住宅价格环比降幅有所收窄，但去库存压力仍不低，整体上处于弱修复的状态。 地产债而言，当前市场对于民企地产债的信心不足，仍需防范民营企业信用 风险及相应的估值波动。部分国央企地产债具有一定的配置价值，或可寻求票息博弈。 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；可能存在信息滞后、更新不 及时或不全面的风险。 目录 1关于“白名单”，有哪些要求？3 2哪些房地产项目在“白名单”？6 3地产市场表现如何？11 4地产债表现如何？15 5风险提示19 插图目录20 表格目录20 2024年3月，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上提出“一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求”，然自今年1月以来，根据城市房地产融资协调机制的要求，多个城市已陆续建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目名单。 可以看到，2024年以来地产政策频出，市场宏微观层面均较为关注相关政策进展，且微观层面亦较为关注地产债相关的表现和价值。 由此，各地地产“白名单”的进展如何？在促进地产市场平稳健康发展的背景之下，开年以来，地产市场的表现如何？地产债的表现及价值如何？本文聚焦于此。 1关于“白名单”，有哪些要求？ 2023年10月，中央金融工作会议提出要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”、同时也要“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”。 随后，央行等三部门联合召开的金融机构座谈会则进一步强调“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”、“继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资”。2023年12月召开的中央经济工作会议关于地产的表述整体上延续了中央金融工作会议的基调。 进入2024年，住建部、金融监督管理总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，进一步明确了建立城市房地产融资协调机制的相关事项。 随后，金融监督管理总局于1月末、2月初两次召开会议部署落实相关工作，一方面，强调要优化贷款审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；另一方面，强调金融机构要加强资金封闭管理，严防信贷资金被挪用。 住建部也分别于1月末、2月末两次召开会议，对融资协调机制的落地进行部署、协调。提出在开展工作中要形成2个闭环，一是“推送——反馈”工作闭环，即“白名单”项目从推送到反馈的工作闭环，二是“发放——使用——偿还”的管理闭环，以确保资金全部用于项目开发建设。 2月末，住建部和金融监督管理总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，会议中提出“3月15日前，地级及以上城市要建立融资协调机制，既要高质量完成‘白名单’推送，又要高效率协调解决项目的难点问题”。 日期部门会议/文件/新闻主要内容 表1：近期关于房地产融资协调机制、房地产项目名单的相关会议/文件/新闻 2024/1/12 住建部、金融监督管理总局 住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知 一、建立城市房地产融资协调机制；二、筛选确定支持对象；三、满足合理融资需求；四、做好融资保障工作 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。 首批房地产项目名单加快 针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融 住房城乡建落地——住房城乡建设 2024/1/26资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理设部部召开城市房地产融资协 融资需求。 调机制部署会 要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。 2024/1/26 金融监督管理总局 国家金融监督管理总局召开会议部署落实城市房地产融资协调机制相关工作 会议强调，金融机构要高度重视，加强组织领导，建立内部机制，明确工作规则。对符合授信条件的项目，要建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，金融机构要加强资金封闭管理，严防信贷资金被挪用。 2024/2/6 金融监督管理总局 国家金融监督管理总局召开专题会议进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作 会议要求，各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。对于需要协调解决的事项，应及时向协调机制报告并推动解决。 2024/2/20 住房城乡建设部 住房城乡建设部召开视频调度会议推动城市房地产融资协调机制加快落地见效 各地在开展工作时要形成“两个闭环”。一是要形成“推送——反馈”的工作闭环。城市房地产融资协调机制根据条件筛选项目并推送给商业银行，各商业银行按照规程审查后放贷，对不予放贷的项目向金融监管部门报送“无法贷款的原因”，由城市政府及时协调解决，形成“白名单”项目从推送到反馈的工作闭环。二是要形成“发放——使用——偿还”的管理闭环，确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。 住房城乡建 住房城乡建设部金融监 融资协调机制是当前一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、破解房地产融资难题的创新举措，长远看是构建房地产发展新模式、加快“人房地钱”要素联动 2024/2/29 设部金融监管总局 管总局推进城市房地产融资协调机制扩大成效 的有力抓手，资金跟着项目走，项目实施封闭管理，有利于促进房地产市场健康发展。各有关方面要抓紧解决工作推进中的问题，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益，有效支持现房销售，稳定市场预期。 2024/3/13 国家金融监督管理总局 国家金融监督管理总局党委召开扩大会议 促进金融与房地产良性循环，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，提高项目“白名单”对接效率，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，大力支持保障性住房等“三大工程”建设，促进构建房地产发展新模式。 资料来源：中国政府网，住房和城乡建设部，金融监督管理总局，民生证券研究院整理 城市房地产融资协调机制是贯彻落实一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的重要举措，是破解当前房地产企业融资困境的有力抓手，但政策仍是以保项目为落点，而非简单到发债企业层面。 目前，针对部分房地产项目存在的融资问题，各地陆续研究出台了可以给予融资支持的项目名单，以精准有效提供支持。 那么，针对房地产项目纳入“白名单”，有哪些要求？在厦门、惠州等地的相关通知中，均有提及获得融资支持的房地产项目须满足5个条件： （1）项目为在建施工状态，或者短暂停工但融资后可马上复工； （2）项目资产债务基本平衡，有与融资金额匹配的抵押物或担保； （3）主办银行有封闭的监管制度，确保资金在项目上封闭运行； （4）项目预售监管资金未被违规抽挪或违规抽挪资金已追回； （4）已制定贷款使用计划和项目建设复工以及完工计划。 对于正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目提供授信绿色通道；对于开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 通过建立城市房地产融资协调机制、确定地产项目“白名单”的方式，一方面能够实现有效地支持合理的融资需求，将企业风险和项目风险进行区分；另一方面，通过建立融资协调机制，能够实现政银企联动，提高了对接效率，从而精准地为房地产项目开发建设提供支持。 2哪些房地产项目在“白名单”？ 截至3月9日，全国31个省份312个城市建立了房地产融资协调机制，上报的“白名单”项目达6000余个。在这些项目中，82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。 分区域来看，当前云南、河南、湖南等省份的“白名单”涉及的项目较多，部分省份的房地产项目融资已经取得了实质性进展，如：太原1个项目已获融资授信7.3亿元，1个项目已发放贷款1.8亿元；天津1个项目已获得银行批准展期；西藏2个项目已获批发放融资贷款1.54亿元；青岛、烟台、日照、聊城4市融资已落地合计15.632亿元。 分房企性质来看，白名单涵盖了地方国企、本土民企、本土混合所有制企业的开发项目，满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，如：河南的“白名单”项目中，民营房企和混合所有制房企开发项目535个，占项目总数89.17%；汕头的名单中大部分项目属于民营房企开发的项目。 区域 数量 具体内容 区域 数量 具体内容 重庆 314 重第一批房地产项目“白名单”其中包括华宇城二期、龙湖海成青云阙万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元，涉及2