2023年一季度房地产行业分析

www.lhratings.com研究报告1 2023年一季度房地产行业分析 联合资信工商评级三部 2022年，在多重因素影响下，国内房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复；2023年一季度，房地产市场出现积极变化，销售额止跌回升。面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及前期需求释放下，2023年一季度国内房地产市场阶段性回暖，但力度很快减弱，考虑到土地市场仍未好转，且部分民营房地产企业在较长时间内土储购置力度很弱，未来市场运行仍存在较大不确定性。 一、行业概况 2022年，房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复。2023年一季度，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄。 2022年，受宏观经济下行以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行；叠加融资端受阻，发生流动性风险的房企数量持续增加，大量项目“烂尾”引发的“停工断贷潮”进一步降低市场预期。2023年一季度，随着前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出现积极变化，销售额止降回升、投资端降幅收窄。 房地产开发投资方面，2022年，全国房地产开发投资首次出现负增长，全年房地产开发投资累计同比下降10.00%至13.29万亿元，降幅较前11月继续扩大。其中住宅投资、办公楼投资和商业营业用房投资均同比下降。2023年一季度，全国房地产开发投资2.60万亿元，同比下降5.80%，降幅较2022年收窄4.2个百分点。 新开工方面，2022年以来房地产行业景气度尚未恢复，受“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降，2022年新开工面积同比下降39.40%。从施工面积看，2022年全国房屋施工面积达90.50亿平方米，同比下降7.20%。同期全国房屋竣工面积8.62亿平方米，同比下降15.00%。2023年一季度，房地产行业新开工恢复缓慢，新开工面积同比下降19.20%；“保交楼”政策带动竣工面积有所改善，竣工面积同比增长14.70%。 商品房销售方面，2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，商品房销售面积 13.58亿平方米，同比分别下降26.70%和24.30%。其中，住宅销售面积11.46亿平方米，同比下降26.80%。2022年12月单月全国商品房销售额和面积同比分别下降27.65%和31.53%，降幅较上月有所收窄，但销售复苏力度仍显薄弱。商品房销售均价方面，2022年全国商品房销售均价为9814元/平方米，同比下降3.21%；房企仍采用“以价换量”方式加快销售，但对销售规模贡献不大。2023年一季度，受积压需求释放影响，全国商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.80%，降幅明显收窄；商品房销售额同比增长4.10%，自2022年以来累计销售额增速首次同比转正。 图1近年国内房地产开发投资完成额、新开工面积及竣工面积同比变化情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 图2近年国内商品房销售情况 资料来源：联合资信根据Wind整理 二、土地市场与信贷环境 2022年，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌；央企、国企及地方城投企业仍为拿地主力军，大部分民企仍谨慎投资；房地产开发到位资金回落明显。2023年一季度，土地市场延续低迷状态；同时，房地产到位资金降幅收窄，总体资金压力仍较大。 土地市场方面，2022年，受部分城市调整集中供地批次等因素影响，全国土地供应量有所下降；根据中指研究院数据，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积76632.38万平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积62002.26万平方米，同比下降31.09%；平均溢价率为3.12%，较2021年同期下降7.8个百分点。在土地市场低迷背景下，尽管部分城市放松土拍门槛并推出优质地块，但整体土拍市场热度不高，央企、国企及地方城投企业仍为拿地主力军；除个别优质民营房企开始发力拿地外，大部分民企仍谨慎投资。据统计，2022年地方城投企业拿地金额同比有所增长，但拿地开工率显著弱于非城投房企，托底现象较为明显。城市间土拍热度有所分化，具体来看，上海、杭州和北京为22城集中供地城市土地成交金额前三名，年内均完成四轮集中土拍。上海年内土拍热度保持平稳，四轮土拍保持“零流拍”记录，但冷热分化明显，过半地块仍以底价成交；杭州作为长三角热点城市，经济发展较快、人口持续净流入，土拍成交金额维持高位且本土民企参与热情高；北京土地供应规模较小，市场参与积极性保持较高，板块冷热分化亦显著。天津、沈阳及长春等城市土拍市场热度持续较差。根据CREIS数据，2022年，全国住宅用地流拍撤牌率为20.30%，同比下降2.8个百分点，土地流拍率仍处高位。2023年一季度，全国300城住宅用地推出面积和成交面积同比分别下降45.60%和26.70%，供求两端继续走弱，多数城市土地市场仍低迷。因房企普遍收缩战略布局聚焦核心城市，去化良好的城市土拍竞争较为激烈，加之多地扩大核心区地块供应，2023年一季度住宅用地成交楼面均价同比增长19.00%。 2022年受行业销售下行影响，房地产开发到位资金14.90万亿元，同比下降 25.90%，降幅较前11月扩大0.20个百分点。从房地产开发到位资金来源看，2022年国内贷款同比下降25.40%，其中2022年12月单月环比增长50.91%，在融资端政策扶持下房企信贷环境有所修复；其他资金（定金及预收款以及个人按揭贷款）和自筹资金仍为房地产开发到位资金的主要来源，2022年需求端购房情绪萎靡致使其他资金同比下降30.03%，自筹资金占比上升较快，房企面临较大销售压力，对销售回款依赖仍较强。2023年一季度，房地产开发到位资金3.47万亿元，同比下降9.00%，降幅较前两月收窄6.20个百分点，受益于销售回暖，其他资金占比有所上升，但房企总体资金压力不减。 表1近年来房地产开发企业资金来源及占比情况 资金来源 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年一季度 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额（亿元） 占比 （%） 金额 （亿元） 占比 （%） 国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58 17388.00 11.67 4994.69 14.39 利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05 78.00 0.05 8.06 0.02 自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53 52940.00 35.54 10170.88 29.30 其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83 78573.00 52.74 19534.15 56.28 其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76 49289.00 33.08 11909.29 34.31 个人按揭贷款 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10 23815.00 15.99 6187.79 17.83 合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00 148979.00 100.00 34707.78 100.00 资料来源：Wind，联合资信整理 三、政策环境 2022年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端利好集中释放，“四箭齐发”将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但仍需观察政策传导速度及落地效果。 中央在“房住不炒”的总基调下，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，2022年调控政策逐步松绑转向宽松。2022年4月，中央政治局会议强调支持刚需和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，部分城市限购限贷等政策有所放松；7月，各地“停贷”事件迅速发酵，监管层面高度重视，将协助地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”的工作；10月，中共二十大报告明确坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；12月，中央经济工作会议强调确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 表22022年以来中央层次房地产行业总基调政策 时间 政策来源 主要内容 2022年3月 全国两会 继续保障好群众住房需求。坚持“房住不炒”定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 2022年3月 国务院金融委等 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险 2022年3月 财政部 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市条件 2022年4月 中央政治局会议 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展 2022年7月 中央政治局会议 要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生 2022年8月 国务院常务会议 支持刚性和改善性住房需求，地方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款 2022年9月 央行、银保监会 完善大型企业债务风险监测和处置，保证房地产融资平稳有序。允许部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限 2022年10月 中共二十大 坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 2022年11月 国务院常务会议 落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展 2022年12月 中央经济工作会议 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 2023年1月 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限 2023年3月 全国两会 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，