2018上半年楼市报告发布 有”调”不紊 超70城出房产政策

PART A政策背景 A1 政策调控--住建部：坚持调控目标不动摇、力度不放松住房制度多主体供给多渠道保障租购并举差别化调控满足首套刚需支持改善需求遏制投机炒房去库存三四线城市县城发展住房租赁市场改造580万套棚户区发展共有产权住房 •稳妥推进房地产税立法•绝大多数城市放宽落户限制•启动全新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套•提高新型城镇化质量，今年再进城落户1300万人•加大中介服务收费清理整顿力度•探索宅基地三全分置改革•继续进行差别化调控，建立健全长效机制•加大公租房保障力度两会报告中强调了“房住不炒”的观点，坚持调控不放松、坚持建立房地产长效机制，为2018年楼市调控定下基调。A2 政策调控--两会强调“房住不炒”坚持建立房地产长效机制2018年两会房地产要点 一线城市北京、上海、深圳、广州新一线城市西安、武汉、成都、重庆、南京、杭州、宁波、郑州、青岛、天津、沈阳、长沙、东莞二线城市兰州、厦门、济南、石家庄、南昌、太原、呼和浩特、合肥、福州、潍坊、佛山三四线城市烟台、聊城、淄博、铜陵、晋江、济宁、临沂、潍坊、秦皇岛、邢台、承德、沧州、廊坊、保定、唐山、宜春、张家口、新余、赣州、洛阳、无锡、扬州、滁州、徐州、中山、珠海、宣城、莆田其他绍兴上虞、苏州昆山、泰安新泰、滨州惠民、南京江北•不完全统计，全国已有超60城发布人才政策，人才落户、购房与租房补贴争相推出，“抢人大战”如火如荼。•人才政策多与落户、购房等政策紧密相关，如何遏制可能出现的投机炒作也是这些城市面临的新挑战。•随着“抢人大战”持续升级，人才不断涌入，想要留住人才，这对城市的就业安置、住房供应、交通与商业配套完善等，都提出了新的要求。A3 政策调控--全国60城发布人才政策抢人大战波及房产市场发布人才政策城市数据来源：58安居客房产研究院综合整理 2018年政府工作报告指出，将启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。从全国来讲，棚改主要针对的是城市的棚户区、城中村和危旧房。棚改对于楼市、尤其是三四线城市楼市的影响非常直接，分类调控之下，去库存的效果将在未来三年持续显现。01002003004005006007002013年2014年2015年2016年2017年2018年EA4 政策调控--2018年开工580万套棚改对三四线城市有直接影响全国棚改规模（万套）数据来源：公开数据58安居客房产研究院综合整理 A5 政策调控--全国70城出台限售政策逐步向三四线城市深入2018年调控收紧依然是主基调，截止2018年6月，全国已有超70城已出台限售调控政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。全国限售地图数据来源：58安居客房产研究院综合整理 vA6 政策调控--差别化调控保障购房者住有所居刚需优先因城施策一城多策过热城市市场降温海南省、丹东等不同区域实施不同调控政策大连、阜阳等购房时优先满足刚需家庭武汉、成都、长沙等调控升级限制企业购房西安、长沙、杭州、上海 A7 政策调控–30城开展治理房地产市场乱象专项行动一线城市北京、上海、广州、深圳二线城市天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、海口、宁波、哈尔滨、长春、兰州、太原三线城市徐州、宜昌、贵阳整治房地产乱象30城名单打击投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等打击房地产“黑中介”暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等打击违规房地产开发企业违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金等打击虚假房地产广告不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人等 年份时间部门/会议文件政策内容2017年4月1日住建部、国土部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知增加租赁住房供应，开展集体建设用地建设租赁住房试点，鼓励个人依法出租自有住房5月19日住建部住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营7月18日九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知选取广州、深圳、南京等12个城市开展住房租赁试点8月28日国土部利用集体建设用地建设租赁住房试点方案确定在北京、上海等13城开展利用集体建设用地建设租赁住房试点9月14日住建部关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见支持北京、上海以建立购租并举的住房制度为主要方向，开展共有产权住房试点10月18日十九大十九大报告坚持房住不炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现住有所居12月20日中央经济工作会议中央经济工作会议发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持住房租赁企业发展2018年3月5日十三届全国人大一次会议政府工作报告强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让人民群众早日实现安居宜居3月13日国家发改委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知要求全面放宽城市落户条件，探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户4月25日证监会、住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房5月19日住建部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知要力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。A8 政策调控--从指导性政策向地区扩展加快租购并举长效机制建立数据来源：58安居客房产研究院综合整理2017-2018年国家层面出台的租赁相关政策 PART B新房市场 •2018年上半年购房者信心指数在2月份处于高位而后下降，5月指数回升，6月有明显下行。•今年楼市依然处于紧缩的调控政策下，投机购房行为被打压，楼市回归居住属性，购房者对于楼市发展扔保持谨慎态度。vB1用户行为--购房者信心指数先降后升对后市保持一定谨慎2018年上半年购房者信心指数数据来源：58安居客房产研究院 1月2月3月4月5月6月2017年2018年数据来源：58安居客房产研究院•从新房月度访问量来看，用户找房需求的高峰期出现在3月，而后小幅下行。2018年上半年，楼市调控依然严苛，各月找房需求未见明显波动。•同比去年，除2月受春节影响找房需求下降外，其余各月均有不同幅度上涨。vB2用户行为--用户找房需求高峰出现在3月同比去年有大幅增长2018年上半年新房月度访问量及同比 •2018年上半年，一线城市新房找房热度同比去年下行，除深圳外，其余三城找房热度均下跌。•一线城市周边部分城市找房热度同比上涨明显，如长三角苏州、宁波，珠三角东莞等城找房热度涨幅较高。北京天津太原石家庄包头唐山秦皇岛保定廊坊广州深圳佛山东莞惠州中山珠海江门肇庆数据来源：58安居客房产研究院上海杭州苏州宁波无锡南京常州绍兴B3用户行为--一线城市找房热度下行购房热情向周边转移2018年上半年一线及周边城市用户找房热度 •2018年上半年，新一线城市中新房找房热门城市集中于西部，前三名分别为西安、重庆、成都。•西安人才政策效果显现，2018年前5月已有45万余人落户西安，人口的流入带动找房需求的上涨。B4用户行为--西部新一线城市热度西安重庆成都为三甲2018年上半年新一线15城用户新房找房热度西安重庆成都武汉郑州长沙青岛杭州沈阳苏州宁波天津南京大连东莞数据来源：58安居客房产研究院 •市场热度也反映在用户的咨询量上。数据显示，2018年上半年，西部重点城市西安、重庆、成都的400来电量位居前列，而一线城市的咨询量相较之下走势较为平稳。西安重庆成都武汉长沙青岛郑州杭州沈阳上海天津宁波北京广州南京苏州大连深圳东莞数据来源：58安居客房产研究院B5用户行为--西部城市用户来电量走高一线城市咨询量走势平稳2018年上半年用户来电量情况 全国土地购置面积同比波动明显，2018年6月土地购置面积11085万平方米，同比实现正增长；土地成交金额保持此同比增长，在库存量持续下行的情况下，开发商依然保持积极的拿地热情。-4-2024680200040006000800010000120001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月土地购置面积（万平方米）同比（%）数据来源：国家统计局051015202501000200030004000500060001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月土地成交价款（亿元）同比（%）数据来源：国家统计局2018年1-6月全国土地购置面积B7市场表现--土地市场成交金额同比增长开发商保持积极拿地热情2018年1-6月全国土地成交额 9.29.49.69.81010.210.410.601000020000300004000050000600001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月房地产开发投资（亿元）同比（%）数据来源：国家统计局024681012140200004000060000800001000001200001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月房屋新开工面积（万平方米）同比（%）数据来源：国家统计局2018年1-6全国房地产开发投资额为5.55万亿元，同比上涨9.7%；全国房屋新开工面积95817万平方米，同比上涨11.8%。房产企业投资高位增长，其中住宅投资同比增长13.6%，办公、商业投资同比进一步下降。2018年1-6月房地产开发投资B8市场表现--房地产投资高位增长投资结构逐步优化2018年1-6月房屋新开工面积 2018年1-6全国商品房销售面积7.71亿平方米，同比增长3.3%，销售额6.69万亿元，同比增长13.2%。销售面积增长率与2017年相比有明显下滑，在分城调控的政策下，不同地区的销售情况也出现差异化。00.511.522.533.544.501000020000300004000050000600007000080000900001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房销售面积（万平方米）同比（%）数据来源：国家统计局024681012141618010000200003000040000500006000070000800001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房销售额（亿元）同比（%）数据来源：国家统计局B9市场表现--商品房销售面积增长率下滑不同地区差异明显2018年1-6月商品房销售面积2018年1-6月商品房销售额 全国商品房库存持续下降，2018年6月商品房待售面积5.51亿平方米，处于2013年以来的的历史低位，去库存效果显著，大部分城市库存量处于平稳状态。-17.5-17-16.5-16-15.5-15-14.5-14-13.5530005400055000560005700058000590001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房待售面积（万平方米）同比（%）数据来源：国家统计局-27-26-25-24-23-22-21-202600027000280002900030000310001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品住宅待售面积（万平方米）同比（%）数据来源：国家统计局B10市场表现--商品房待售面积降至历史地位去库存效果显著2018年1-6月商品房销售面积2018年1-6月商品住宅待售面积 调控政策依然收紧，2018年上半年一线城市成交保持平稳，除春节期间成交缩水外，各月变化保持在合理范围内，在政策不放松的大环境下，一线城市的楼市将会继续保持平稳发展。0.020.040.060.080.0100.0120.01月2月3月4月5月6月北京上海广州深圳数据来源：58安居客房产研究院01000020000300004000050000600001月2月3月4月5月6月北京广州深圳上海数据来源：58安居客房产研究院2018年上半年一线城市商品住宅成交面积（万平方米）2018年上半年一线城市商品住宅成交均价（元/平方米）B11市场表现--一线城市成交保持平稳广深成