2021中国新魅力楼市11月榜单解读

2021中国新魅力楼市 11月榜单解读 目录 1. 北京榜单解读 2. 南京榜单解读 3. 西安榜单解读 4. 郑州榜单解读 正文 导 语 11月房地产市场温度有小幅回升，部分城市新房成交量和成交均价都有不同程度的上涨。中共中央会议强调“促进良性循环”，房企融资环境迎来边际改善，利好年底购房。 ” 一、北京榜单解读 1、北京新魅力楼市11月榜单 2、榜单解读 （1）楼市动态 11月26日，《国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》公布，意见指出积极推进城市副中心、通州区与河北三河、大厂、香河县一体化高质量发展，探索逐步实现共同富裕的新路径，推进京 津冀协同发展。大力发展住房租赁市场，加大共有产权住房供应，优先满足符合条件的疏解北京非首都功能迁入职工置业需要。 平谷线环评报告公示指出，平谷线建成通车时间为2025年，线路西起朝阳区东大桥站，东至平谷新城终点站平谷站，总长51.2公里，北京段设16个车站，该条线路的设立不仅连接了平谷区、通州区和中心城区交通，还使北三县与副中心实现快捷交通，推动京津冀协同发展。 为加大保障性租赁住房建设，近日北京市发改委集中批复了多个租赁住房立项标准，其中包括海淀光明村、丰台右安门等区位条件很好的项目。市发改委明确强调，该项目为租赁住房项目，只能用于租赁，不得对外销售，不得转租。 年底一些房企出现资金链问题，项目风险增大，预售资金监管制度需要完善。11月4日，北京住建委公布了《北京市商品房预售资金管理办法》修订版征求意见稿，拟规定，购房人定金、首付款只有足额打入资金监管账户以后，才能开通网签，最主要是强化了银行监管的责任。 （2）市场扫描 11月北京新房住宅取得18张预售证，新增8149套房源，环比上涨52%，新增供应面积88.1万平米，环比上涨25%；新房住宅成交套数为8231套，环比增加37%，成交面积为92.87万平米，环比上涨30%；11月北京新房成交较10月上涨明显；二手住宅成交11718套，环比上涨26%，成交面积105.93万平米，环比上涨27%， 11月北京二手房市明显回升。 11月北京新房和二手房住宅成交整体表现为“量价双涨”态势，成交套数和成交价格均有不同程度回升。新房住宅方面，第一批集中土地供应半年后，房源陆续入市，仅11月份就入市9个项目且部分在本月迎来开盘，间接促成了成交量回升，与此同时，海淀树村项目学府壹号院和圆明天颂以及东城北京城建天坛府的开盘热销为11月份新房市场成交带来不少关注和助力。 二手房住宅方面，在结束10月份的年度成交低点之后，成交量再次突破10000套，主要源于信贷环境改善以及热点二手房小区住宅指导价政策的出台。据安居客房产研究院统计，11月朝阳区、丰台区和海淀区三区二手房成交占比48%，安居客房产研究院资深分析师温晓岚认为，区域和教育仍然是购房者关注的主要因素，放款周期缩短以及小区价格稳定促成了市场回升。 46288439494807147184490114791447655483104916746731485874100042000430004400045000460004700048000490005000002000400060008000100001200014000160002021年1-11月北京商品住宅成交走势商品住宅供应套数（套）商品住宅销售套数(套)商品住宅销售价格(元/㎡) （3）区域解读 从安居客北京站统计的土拍数据来看，2017年-2021五年内，东城区仅出让1宗限竞房地块，限价89000元/平，自2018年公布案名永定府以来，目前尚未正式入市。北京城建·天坛府位于东城天坛板块景泰路与安乐林路交汇处，为区域内唯一在售的纯商品房住宅产品，项目配套成熟，医疗、商业、教育资源优越，目前已经开盘两期，均价122000元/平。11月，该项目在区域内热度值排名前三。 （4）产品解读 11月北京新魅力榜单中，北京第一批土地集中出让项目占据四席，分别为金地北京壹街区、和光悦府、北京沁园、朝阳壹号全部为纯新项目。 金地北京壹街区是金地品牌在通州副中心打造的首个产品，为墅境品质洋房，在售户型为73-186平米，分2居、3居、4居三种产品类型，可同时满足刚改需求。其中73、78平米两居户型适合刚需600086202360445600335899161947619676146560659580055931355000560005700058000590006000061000620006300005000100001500020000250002021年1-11月北京二手住宅成交走势二手住宅成交套数（套）二手住宅成交均价(元/㎡) 人群，96㎡、109㎡3居和125-165㎡4居户型采用了客厅和双卧室朝南设计，186㎡户型则采用了客厅和三卧室朝南设计，最大化的利用了空间，提高了居住舒适度。此次金地北京壹街区的入市，丰富了通州区域的产品，为购房者提供了多种选择。安居客热度指数显示，11月该项目在通州区域热度排名第一。 和光悦府位于朝阳崔各庄板块，属于望京辐射的区域，由保利+华润联合打造。目前该板块改善项目稀缺，从公布的户型图来看，项目为4居大户型产品，南北通透，大面宽，客厅和双卧室朝南，活动区和居住区为动静分离布局，满足了娱乐和居住需求。目前在售均价88000元/㎡，每套房源销售价格在1000万以上，对于在望京工作生活的居民来说，是难得一见的改善产品。 （5）品牌解读 从12月7日晚间发布的公号来看，前11月融创中国累计实现合同销售金额为5495.4亿元，同比增长6%，完成指标占85.86%，11月份单月实现合同销售金额约367.4亿元。安居客房产研究院北京11月新房住宅成交榜单显示，同品牌的改善型产品学府壹号院成交套数和成交金额均排名第一，单个项目成交金额达33.5亿元，在屡创销售神话的背后是融创的硬核实力。市场有理由相信朝阳壹号将带着融创的品牌光辉继续创造影响力。 二、南京榜单解读 1、南京新魅力楼市11月榜单 2、榜单解读 （1）楼市动态 随着去年以及今年推行的严调控，尤其是“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”两种方式，瞬间卡住了房地产命门，今年上半年楼市上演最后狂欢后，进入下半年房地产业急转直下，至今全国多城市楼市进入寒冬，新房、二手房成交量出现明显下滑趋势，部分房企现金流出现了问题，土地市场更是瞬间冰冻。 11月南京楼市艰难复苏，新房成交量出现了小幅上涨，但与高点相比，仍差距较大，市场观望情绪较浓；新房上市量也出现了一定程度的反弹，同样与高点比相去甚远；市场风向转变之下，库存高企， 继续攀升至7.3万套水平，消化周期在13个月以上。 随着接下来“两维护”（“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”）渐渐推开，以及对房地产适度的宽信用、宽货币措施落实，相信楼市短期进入触底行情将是大概率事件。安居客房产研究院资深分析师大明认为，当下是刚需最好的买房时机，一方面市场上有更多的房可选，另一方面房贷适度放开，部分城市房贷利率迎来一定下降，刚需可抓紧入手。 （2）市场扫描 11月份，南京楼市成交新建商品房达6142套，环比涨17%，同比跌30%，虽然成交量与10月相比有所上升，但与高点1.5万套/月相比，仍有不小差距。 上半年南京楼市集中放量，成交量大幅跑赢去年同期，但进入下半年，楼市一夜转凉，虽然11月份艰难复苏，但市场信心受到一定冲击，观望情绪明显较浓，后续还需金融层面松绑方能看到转暖希望。 二手房市场方面，11月南京楼市共计成交二手房7859套，环比10月份5798套成交量，上涨36%；但同比去年11月9970套成交量，下跌了21%。 同新房趋势一样，南京二手房成交量也从高点一路向下，虽然11月份有回暖迹象，但与金三银四超万套成交量相比，下滑幅度较大。通常二手房市场更能反映真实市场行情，成交量低迷，一定程度促成楼市“沉默螺旋”，为避免楼市滑向深渊以致悲观氛围持续强化，市场急需一定程度逆周期调控。 房价方面，近日，国家统计局公布70大中城市11月房价指数，南京新房、二手房价均跌了，新房迎来20个月以来首次下跌，环比跌0.5%，同比涨3.9%，涨幅收窄。 二手房延续两连跌行情，环比跌0.5%，同比涨4.5%，同比涨幅也同样收窄。 截止11月底，南京楼市库存量达73172套，按照近3个月去化速度，去化周期近13个月，处于严重供大于求状态，楼市面临一定去库存压力。 11月份南京楼市新房市场供应量12667套房源，环比10月份7886套新房上市量，上市量大涨60%。市场消化疲软，上市量显著增长，这是库存量飙升至7.3万套主要原因。 供销比数据方面，南京楼市当前相当不乐观，按照以往行情，当上市量/成交量小于1.5时，楼市将面临一定上行压力，进入下半年，不考虑7-9月份因疫情因素，南京楼市供销比普遍高于1.5，11月份这一数据更是达到了2.06，供应严重大于需求。 分区来看，江宁、浦口、栖霞、六合区成交量处于头部，四区成交量达超4610套，占全市成交量超8成，其中江宁区以2019套成交量卫冕11月成交量冠军。 （3）区域解读 江宁大学城板块：顾名思义，板块内高校林立，不乏中国药科大学、南京医科大学等知名高校，西边即天印山，也叫方山，周边自然环境得天独厚，从前是别墅地块不二选择之地，经过十余年发展，形成了产、城、研一体化发展格局，板块集聚了五矿、美的、中海、远洋、万科等一众开发商，房价也迈过了3万元大关，好在伟星万科四季光年依然3万以下，这可能是刚需所剩不多的捡漏机会。 青龙山国际生态新城板块：随着今年6月份，一份印有南京市江宁区民政局章印的A4纸文件在网上流传，困扰青龙山国际生态新城板块内的居民多年的殡仪馆问题终于落定——殡仪馆将于2022年5月份关闭。未来板块内将打造70万方大型商业综合体，为青龙山国际生态新城居民增添多重高端消费需求，困扰板块多年的地铁问题，也传出新的利好消息——12号线将于“十四五”期间开建，地铁直达青龙山国际生态新城，将为板块发展注入新的动能。 栖霞山板块：随着长江经济带建设、长三角一体化发展以及宁镇扬南京都市圈等多重战略汇聚一点，栖霞山板块迎来了重大历史发展机遇，板块被定位为南京市仙林主城，紫东文旅领航区、高品质生态宜居片区。在国际邮轮母港空间结构及地铁4号线北延线、教育功能设施配套、滨江大道商业商办功能区等方面都做出了明确规划。板块房价基本维持在2.5-2.7万左右，可谓南京主城区为数不多的价值洼地之一。 五桥板块：三桥与五桥之间被圈定的一片热土被称之为五桥板块，该片区以浦滨路城市发展轴为主轴，串联起五桥商务区、研创园板块，包括区域CBD，中央生活区，滨江生活区，创智总部区以及人文学府区。宏观上，五桥商务区隶属于江北新主城一部，北边即为国家级新区江北新区核心区，规划能级较高，超500米摩天大楼以及约480万方超级地下城即在该片区；五桥商务区江对岸即河西南商务区，各种金融总部，儿童医院，互联网企业总部等均位于该区域，河西板块处于先行发展阶段，片区教育、医疗、商业等已初具规模。头枕江北新区核心区，对岸为被戏称为“宇宙中心”的河西南，五桥商务区板块未来发展可期。微观上，五桥商务区内多个细分板块互相叠加，功能各不相同，一部分属于自贸区、一部分同属于江北新区核心区研创园片区，一部分属于海峡两岸科工园，还有一部分即是五桥沿线CBD区域，每个功能板块所承担的城市功能不同，互相独立又相互支撑。五桥板块聚集了中交、招商、绿都、雅居乐等一众房企，板块房价2.7-2.8万左右，无论是对岸河西还是北边江北新区核心区，五桥板 块房价均有不错的可发展空间。 仙林—汇通路板块：南京楼市一颗新星，片区规划多元立体发展格局，将打造南京市级副中心，战略型创新发展高地，高品质生态宜居片区。根据板块特性以及未来发展战略，打造“一心一核一轴三廊七片区”立体发展格局。板块